不動産クラウドファンディングに大物「ジョイントアルファ」が参画してきましたね。
まだジョイントアルファの口座開設中ですが、今のうちに募集予定の「大阪天王寺ファンド」を客観的に分析してみました。
結論から言うと、非常に魅力的な物件だと思います。
【ジョイントアルファまとめ】
ジョイントアルファ（Jointo α）本格始動！【東証1部のクラウドファンディング】
アルファアセットファンド大阪天王寺の概要
ジョイントアルファは投資家登録する前でも、物件情報を詳細に開示してくれるんですよね。
ファンド概要
- 物件情報：シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘
- 募集総額：24,500,000円
- 1口当たり：100,000円（10万円～上限500万円）
- 運用期間：2019/11/01～2020/10/31
- 利益分配：年利3.6％（税引前）
- 分配：償還時に一括
- 収益：賃借人からの賃料収入
- 優先劣後方式：穴吹興産が30％の劣後出資
- 申込期間：2019/10/09 12:00～10/11 17:00まで
物件概要
- 物件名：シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘
- 所在地：大阪府大阪市天王寺区一丁目7番地5
- 最寄駅：大阪メトロ谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩3分
- 敷地面積：1775.18㎡
- 構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付21階建（4階部分）
- 床面積：79.81㎡（専有部）
- 築年月：2005年2月
賃貸借契約の概要
- 貸主：穴吹興産
- 借主：法人
- 形態：普通建物賃貸借
- 期間：2018年5月20日～2020年5月19日（自動更新）
- 月額賃料：190,400円（共込・駐輪場使用料込）
出資金の内訳
- 物件価格：3500万円
- 優先出資：2450万円（投資家70％）
- 劣後出資：1050万円（運営30％）
ファンド分析
対象は法人契約のファミリーマンション。
賃貸人が居住中で、賃料収入のみが分配されます（売却益はない）。
利回り水準から物件価値を検討
開示情報からNOI（NCF）を査定してみて、大阪のマンション市場相場から検討してみます。
NOI利回り査定
- 収入：2,284,800円
- 費用：763,114円
- 純収益：1,521,686円
- NOI：4.3％（1,521,686円 ÷ 35,000,000円）
ジョイントアルファの純収益には空室率が考慮されてないので（居住中とはいえ考慮すべき）、空室率のスプレッドを＋0.1％とするとNOIは4.4％になります。
さらに、一時金の運用益や資本的支出を考慮したNCF（市場関係者で物件比較に用いられる利回り）に換算すると、NCFでも4.3％程度になると思います。
立地・築年・グレードから4.3％の妥当性を検討
本件の立地が「天王寺の夕陽ヶ丘」。大阪では「梅田」や「淀屋橋」に次ぐ好立地です。
天王寺の夕陽ヶ丘は「心斎橋」よりやや劣るけれども、「新大阪」よりは上といった感じでしょうか。市内の中でも天王寺は上位の立地にあります。
立地面からの相場から考えると、天王寺にある「駅に近いファミリーマンション」で、しかも「グレードの高い」築15年のタワーマンション、
築15年たっているので、利回りを上げる要因にはなりますが、優れた立地、グレードなどを総合的に勘案すると、NCF4.3％（＝物件価格）は適正水準だと思います。
※実際に投資家に支払われる分配金は、優先出資分、源泉徴収税を考慮すると4.3％より低くなります。
大阪の分譲マンション市場と賃料水準の今後の予測
一方、分譲マンション市場はというと、首都圏の分譲マンション価格は調整局面にありますが、大阪のタワーマンションは元気に高騰していて、坪300後半～400万円と上昇しています。
大阪市部は、分譲マンションの契約率も70％以上と好調だよ。
また、不動産市場では利回りはピークに近い（つまり価格は天井に近い）ですが、賃料のピークは利回りより遅れてやってきます（不動産用語で「賃料の遅効性」といいます）。
なので、今後、運用期間の1年程度であれば、まず賃料は安定するはず（想定外の空室もあるかもしれませんが、空室リスクは利回りに織り込みました）。
少なくとも2020年や2021年までであれば、天王寺で賃料が上昇することはあっても、下落することは、（物件自体に突発的な事象が起こらない限り）まず考えられません。
※トッティは実地調査してませんし、自分なりの机上概算です。また、文責と著作権は本ブログに帰属します。
保守的な物件
自分なりに検討してみた結果、本ファンドは手頃な利回り（＝価格）で、ムリな査定をしていないと思います。
イケイケの業者ならば、大阪のタワマンならもっと強気な価格をつけるでしょうね。ジョイントアルファはむしろ保守的だと思います。
しかもしかも。
穴吹興産の劣後出資30％があるので、30％以内の損失であれば運営側が負担してくれます。
...固い優良物件だと思います（私見です）。
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 2,570,000円 | 139,100円 |
| OwnersBook | 2,700,000円 | 73,266円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 264,861円 |
| クラウドバンク | 1,600,000円 | 268,865円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 18,534円 |
| Funds | 500,000円 | 5,392円 |
| SAMURAI | 500,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 850,000円 | 4,361円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 15,986円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 364円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 12,500,000円 | 811,186円 |
