投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【驚愕】ジョイントアルファ(Jointo α)は魅力満載!「大阪天王寺ファンド分析」

f:id:investment-totty:20190928190004j:plain

 

不動産クラウドファンディングに大物「ジョイントアルファ」が参画してきましたね。

 

まだジョイントアルファの口座開設中ですが、今のうちに募集予定の「大阪天王寺ファンド」を客観的に分析してみました。

 

結論から言うと、非常に魅力的な物件だと思います。

 

【ジョイントアルファまとめ】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

\待望の不動産クラウドファンディング!/

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

  

アルファアセットファンド大阪天王寺の概要

 

 

f:id:investment-totty:20190928155843j:plain

 

ジョイントアルファは投資家登録する前でも、物件情報を詳細に開示してくれるんですよね。

 

ファンド概要

 

  • 物件情報:シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘
  • 募集総額:24,500,000円
  • 1口当たり:100,000円(10万円~上限500万円)
  • 運用期間:2019/11/01~2020/10/31
  • 利益分配:年利3.6%(税引前)
  • 分配:償還時に一括
  • 収益:賃借人からの賃料収入
  • 優先劣後方式:穴吹興産が30%の劣後出資
  • 申込期間:2019/10/09 12:00~10/11 17:00まで

 

物件概要

 

  • 物件名:シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘
  • 所在地:大阪府大阪市天王寺区一丁目7番地5 
  • 最寄駅:大阪メトロ谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩3分
  • 敷地面積:1775.18㎡
  • 構造:鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付21階建(4階部分)
  • 床面積:79.81㎡(専有部)
  • 築年月:2005年2月

 

賃貸借契約の概要

 

  • 貸主:穴吹興産
  • 借主:法人
  • 形態:普通建物賃貸借
  • 期間:2018年5月20日~2020年5月19日(自動更新)
  • 月額賃料:190,400円(共込・駐輪場使用料込)

 

 出資金の内訳

 

  • 物件価格:3500万円
  • 優先出資:2450万円(投資家70%)
  • 劣後出資:1050万円(運営30%)

 

ファンド分析

 

対象は法人契約のファミリーマンション

 

賃貸人が居住中で、賃料収入のみが分配されます(売却益はない)。

 

利回り水準から物件価値を検討

 

開示情報からNOI(NCF)を査定してみて、大阪のマンション市場相場から検討してみます。

 

 NOI利回り査定

 

  • 収入:2,284,800円
  • 費用:763,114円
  • 純収益:1,521,686円
  • NOI:4.3%(1,521,686円 ÷ 35,000,000円)

   

ジョイントアルファの純収益には空室率が考慮されてないので(居住中とはいえ考慮すべき)、空室率のスプレッドを+0.1%とするとNOIは4.4%になります。

 

さらに、一時金の運用益や資本的支出を考慮したNCF(市場関係者で物件比較に用いられる利回り)に換算すると、NCFでも4.3%程度になると思います。

 

f:id:investment-totty:20190928212756j:plain

 

立地・築年・グレードから4.3%の妥当性を検討

 

f:id:investment-totty:20190928213105j:plain

 

本件の立地が「天王寺の夕陽ヶ丘」。大阪では「梅田」や「淀屋橋」に次ぐ好立地です。

 

天王寺の夕陽ヶ丘は「心斎橋」よりやや劣るけれども、「新大阪」よりは上といった感じでしょうか。市内の中でも天王寺は上位の立地にあります。

 

立地面からの相場から考えると、天王寺にある「駅に近いファミリーマンション」で、しかも「グレードの高い」築15年のタワーマンション

 

築15年たっているので、利回りを上げる要因にはなりますが、優れた立地、グレードなどを総合的に勘案すると、NCF4.3%(=物件価格)は適正水準だと思います。

 

※実際に投資家に支払われる分配金は、優先出資分、源泉徴収税を考慮すると4.3%より低くなります。  

 

大阪の分譲マンション市場と賃料水準の今後の予測

 

f:id:investment-totty:20190928212845j:plain

 

一方、分譲マンション市場はというと、首都圏の分譲マンション価格は調整局面にありますが、大阪のタワーマンションは元気に高騰していて、坪300後半~400万円と上昇しています。

  

大阪市部は、分譲マンションの契約率も70%以上と好調だよ。

 

また、不動産市場では利回りはピークに近い(つまり価格は天井に近い)ですが、賃料のピークは利回りより遅れてやってきます(不動産用語で「賃料の遅効性」といいます)。

 

なので、今後、運用期間の1年程度であれば、まず賃料は安定するはず(想定外の空室もあるかもしれませんが、空室リスクは利回りに織り込みました)。

 

少なくとも2020年や2021年までであれば、天王寺で賃料が上昇することはあっても、下落することは、(物件自体に突発的な事象が起こらない限り)まず考えられません。

 

※トッティは実地調査してませんし、自分なりの机上概算です。また、文責と著作権は本ブログに帰属します。

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

トッティの投資判断

 

自分なりに検討してみた結果、本ファンドは手頃な利回り(=価格)で、ムリな査定をしていないと思います

 

イケイケの業者ならば、大阪のタワマンならもっと強気な価格をつけるでしょうね。ジョイントアルファはむしろ保守的だと思います。

 

しかもしかも。

 

穴吹興産の劣後出資30%があるので、30%以内の損失であれば運営側が負担してくれます。

 

もう...これだけ固い優良物件はトッティの大好物です!

 

っということで、僕は投資したいと思います(まだ登録が終わってませんがw)。

  

今からジョイントアルファに登録しても間に合うよ!

 

→ジョイントアルファはこちらから登録できます

 

\待望の不動産クラウドファンディング!/

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

\Amazonギフト500円プレゼント!/

SAMURAI証券

   

→SAMURAI公式ページ

 

SAMURAI新規口座開設キャンペーン

★期間:2019年9月5日~2019年10月31日

新規会員登録でAmazonギフト券500円分プレゼント!

キャンペーンの詳細はこちら

SAMURAI(サムライ)の特徴と実績は?メリット・デメリット・感想まとめ

       


   

【クラウドファンディング業者一覧】

トッティの投資先からおすすめをピックアップ!

 

ジョイントアルファ

Jointoα(ジョイントアルファ)

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

SAMURAI

SAMURAI証券

SAMURAI(サムライ)の特徴と実績は?メリット・デメリット・感想まとめ 

 

クラウドバンク

クラウドバンク 

【早っ!もう637億円】クラウドバンクの成長が加速中!

  

Funds

Funds

荒波にもまれ変貌を遂げるか?話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析 

 

FANTAS funding

FANTAS funding

【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

CREAL

バナー原稿imp

【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

OwnersBook

 OwnersBook

【重要】OwnersBookの物件評価がソーシャルレンディングNo.1である3つの理由

 

SBIソーシャルレンディング

SBIソーシャルレンディング  

SBIソーシャルレンディングから分配金!【景気が減速しても安定した収入源を】

 

Pocket Funding

Pocket Funding

沖縄は不動産市況が絶好調だから...「Pocket Funding(ポケットファンディング)」はどうかな?

 

COOL

COOL

新規ソーシャルレンディング「COOL」始動【プレゼントあり!】

    


  

【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金
SBISL 2,570,000円 139,100円
OwnersBook 2,700,000円 73,266円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 264,861円
クラウドバンク 1,600,000円 268,865円
CREAL 1,310,000円 18,534円
Funds  500,000円 5,392円
SAMURAI 500,000円 3,500円
FANTAS funding 850,000円 4,361円
LCレンディング 250,000円 15,986円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 364円
COOL 30,000円 111円
合計 12,500,000円 811,186円

 


  

\クリックありがとうございます!/

にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ

ブログ村