投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【FANTAS funding】空き家投資のビジネスモデルと不動産市況

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FANTAS fundingでは空き家投資も手軽にできるシステムになってて、便利な時代になりましたね。

 

ところで「空き家」って、一体どうやって取得してんだ?

 

と思いません?いつも強引に話をもっていきますのトッティです。

 

一般的に不動産投資は、低価格の空き家といえども「不動産業者に騙されそうで怖い」と思っている方も少なくないと思います。

 

確かに不動産の世界は情報格差が大きいので、不動産業者や不動産サイトにカモられることも少なくありません。

 

弊ブログを読んで下さってる方だけでもカモネギにならないことを願ってます・・・。

 

ということで、一般的なボロ空き家投資と、それを取り巻く不動産業界の闇についてまとめました。

 

FANTAS fundingだけじゃなく、現物の不動産投資をされてる方向けにも安く物件を買うテクニックを書いておきますので、ご参考まで。

 

→FANTAS funding公式ページ

 

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空き家投資のビジネスモデルと不動産市況

 

空き家投資とは「ボロ物件を格安の現金一括で購入し、リフォームのうえ安く貸し出し、賃料収入を得て、最終的には売却益を得る」というビジネスモデルです。

 

小さく始める手頃な不動産投資だね。

  

昨今の不動産投資ブームの影響もあり、ボロ物件でもなかなか良い物件がでなくなりましたね。

 

特に2018年前半までが、戸建賃貸型の不動産投資ブームのピークでした。今はスルガショックからの融資引き締めをきっかけに、不動産価格も下落してます。

 

個人的には、今個人で物件を買うのは不動産価格が落ち着くまで少し待った方がいいと思います。

 

ただ、FANTAS fundingのビジネスモデルは「誰も見向きもしないような空き家」なので、物件価格下落の影響は限定的かと。超低価格で買ってますから。

 

FANTAS fundingでは、ボロ空き家をガッツのある社員さんがバリューアップしてくれてます。

 

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ボロ物件は安く取得できるので、同じクラファンのCREALのピカピカの収益物件と比べてFANTAS fundingの利回りは高くなってます。

 

→FANTAS funding公式ページ

  

不動産業者の売り出し価格は投資家目線より高い

 

ちょっとここからは不動産業界の物件取得の話を。 

 

不動産業者ともよく話をしますが、不動産業者の投資物件の売り出し価格は基本的に高いんですよ。いや、物件を買って自分で住むならいいんですよ。

 

でも投資物件としては、ある程度のキャッシュフローと利回りを確保しなければなりませんが、一般の売り出し価格ではそれが難しくなっています。

  

不動産業者が一般の人に絶対に言わないこと

 

特に不動産業界は情報格差がものを言う業界で、不動産知識がなければないほど損をします。

 

不動産業者や工務店は、人手不足で人件費が高騰し、建築費も高止まりしている中で少しでも粗利を稼ぐため、当然ですが「地主からは少しでも安く仕入れ、エンドユーザーには少しでも高く売りたい」と考えています。

 

地主もエンドユーザーもけっこうカモられてるのは良くある話。実際に不動産業者で地主のおじいさんがカモられてる現場に遭遇した記事はこちら。

 

恐怖!あなたの知らない不動産の世界

 

日本ではレインズ(Real Estate Information Network System:不動産流通標準情報システム)という不動産ネットワークシステムがあります。

 

レインズ情報は登録している宅建業者のみが閲覧でき、一般の人が閲覧することはできません

 

日本では不動産業者が物件情報を持っているということだけで、不動産業者が一般の人より優位に立っています。 

 

不動産業界は閉じられていて業界が古く情報が流通しないため、格差を埋めるのは難しい状況にあります。

 

一方、アメリカでは一般の人までネットワークで情報が広く共有されています。

 

また、不動産を探す際は不動産鑑定士が同行して、修繕履歴や設備状況をみたうえ、収益価格なども査定してから物件を購入してます。

 

日本の不動産業界は圧倒的に遅れていますし、既得権益のしがらみもあって、住宅購入環境がアメリカのように整備されるのはいつになるか分かりません・・・。

 

そんな中で不動産に詳しくない人が、いい物件を探すのは簡単ではありません。

 

なので、勉強して身を守るか、物件を購入するときは、できれば不動産に詳しい人に同行してもらったり、身近な不動産鑑定士に相談した方がいいと思います。

 

なぜ不動産業者の売り出し価格は高いと感じるのか?

 

不動産の価格にはざっくり言うと「積算価格」「収益価格」の2つがあります。

 

  • 積算価格:土地価格と建物価格の原価から査定(供給者の視点)
  • 収益価格:物件の持つ収益力から査定(需要者の視点))

 

例えば「ボロ戸建投資」の場合、投資家は、不動産を使用する需要者目線の「収益価格」から物件価値を判断しています。これに対して不動産業者は、その不動産の原価目線の「積算価格」で値付けしています。

 

ここで「収益価格」と「積算価格」の関係は次のとおりです。


積算価格(不動産業者売り出し価格)>収益価格(投資家が買いたい価格)

 

築古物件では建物の価値はほぼ0なので、積算価格は土地価格と同程度になりますが、地方だと家賃は高く取れないため、投資家目線の収益価格は土地価格にも届かないこともあります。

 

「収益価格<土地価格≒積算価格」

 

不動産業者の売り出し価格(積算価格)が高くなる原因は、不動産業者と投資家では物件価値の査定方法が違うからだったんですね。

 

例えば、中古戸建住宅を不動産業者の売値(≒土地価格)500万円で買った場合、家賃を5万円とすると年間家賃収入が60万円(月5万円×12カ月)、粗利回りが60万円÷500万円=12%となります。

 

ここからさらに購入時に必要な諸経費やリフォーム代、税金、保険等も必要になるので、純利回りはさらに低くなってしまいます。

 

利回りを確保するため、ボロ物件は安く買うことがとても重要です。

 

→FANTAS funding公式ページ

 

ボロ物件を安く買う方法

 

ボロ物件は安く買わないと利回りが稼げない、でも安く売ってない、ではどうしたらいいか?

 

僕の結論は、「建物取り壊し費用を交渉材料として値引きしてもらう」です。

 

そして実際には建物を取り壊さずに、安くリフォームのうえ賃貸します。

 

不動産鑑定士が、もしボロ物件を鑑定する場合、土地価格から建物取り壊し費用を控除することで評価額を査定します。

 

鑑定の世界では一般経済市場で最も高く売れる価格を査定するので、「古い建物を取り壊して更地化し、新たな建物を建設した方が、その土地の持つ価値もより向上する」と考えるからです。

 

上記の例でいえば、中古戸建住宅を不動産業者の売値(≒土地価格)500万円から、建物取り壊し費用200万円を控除すると、購入価格は500万円-200万円=300万円となります。

 

建物取り壊し費用は年々上昇していますので、ここにも交渉の余地はありますが、まあ、通常の木造住宅であれば単価15,000円/㎡~20,000円/㎡と見ておけばよいと思います。

 

家賃が5万円として年間家賃収入が60万円(月5万円×12カ月)、この場合の利回りは60万円÷300万円=20%となります。粗利で20%あれば十分です。

 

大抵の不動産業者の売り出し価格は取り壊し費用は考慮されていないので、そこにチャンスがあると見ています。

  

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交渉に聞く耳を持たないオーナーも多いですが・・・。交渉してみる価値はあると思います。

  

この他、相場より安く物件を買うため、競売・公売に参加するという手もあります。

 

ただ、昨今の競売・公売は不動産業者のほか個人も参入するので、需要が競合して物件価格は高くなってしまい、うま味がなくなってきています。

  

FANTAS Fundingは独自の入手ルートがあるのかもしれませんね。

 

まとめ

 

ちょっと不動産業界の話が長くなってしまいました、すみません。

 

FANTAS fundingの空き家投資に話を戻して、僕の住んでる千葉にも田舎を中心に空き家が多いく、社会問題になってます。

 

空き家を放置しても良いことは一つもないので、FANTAS fundingの空き家再生は(綺麗ごとじゃなく)社会貢献にもなってます。

  

→FANTAS funding公式ページ

 

FANTAS funding

  

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OwnersBook 2,850,000円 71,554円
maneo(109万円期失) 1,910,000円 255,735円
クラウドバンク 1,580,000円 255,738円
CREAL 1,050,000円 13,158円
Funds  500,000円 2,421円
SAMURAI 450,000円 1,000円
FANTAS funding 450,000円  0円
LCレンディング 300,000円 12,670円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 30,000円 0円
COOL 30,000円 0円
合計 11,990,000円 743,493円

 


  

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