投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

地価変動の歴史をプレイバック

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こんにちわ、トッティです。

 

全国的にも地価上昇が続いてますね。

 

今さら言うまでもないかもしれませんが、土地価格は上がったり下がったりを繰り返します

 

不動産の売り買いのタイミングはプロでも難しいところ。

 

ただ、過去の地価高騰の歴史と、ある程度の大きな動向さえ把握しておけば、不動産投資を有利にすすめることができます。

 

でもオレ、別に不動産のプロじゃないし....不動産投資しないし....

 

地価動向は不動産クラファンのCREALやFANTAS fundingだけじゃなく、担保物件を扱うソシャレン全部に関係してるよ。

 

”歴史は繰り返す....”

 

地価動向は知っておいて損はないので、”3分”でわかるように解説してみました。

 

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土地価格と投資用不動産の関連性

 

あれ?投資用不動産って「土地建物一体」だよね。土地価格だけって関係するの?

 

確かに投資用不動産は基本的に土地と建物から構成され、一体として収益を生み出してます。

 

「土地」単体では価格に関係がないようにも思えます。

 

ボロ物件の取得時と売却時

 

でも、例えばFANTAS fundingが空き家物件を購入する場合、空き家は建物価値がゼロなので、不動産販売業者は土地価格をもとに売却価格を決めています

 

ボロ物件は「土地価格=物件価格」になることが多いよ。

 

そして、いよいよ建物がボロボロになって限界がきたときは、建物を取り壊して更地化して売却することになるので、その時の売却価格も土地価格となります。

 

なるほど!入口と出口で土地価格が関係してるってわけだ。

 

建物の収益性を元に土地価格を決める

 

土地価格は「取引事例比較法」と、「収益還元法」の2つの手法で評価しています(場合によっては収益還元法を採用しない場合もあります)。

 

収益還元法では、実際の収益物件(投資用建物)を想定して土地価格を査定しているので、投資用不動産についても土地価格は関係しています。

 

投資用建物の収益性をもとに土地価格が決められてるってこと?

 

そう。土地価格には建物の収益性も含まれてるんだよ。

 

以上が投資用不動産と土地価格の関係です。

 

地価高騰の歴史

 

ここで、今後の地価動向を予測するために、これまでの地価高騰の歴史をプレイバックしてみますね。

 

1990年代までは日本の土地価格はずっと上がってました。

 

土地価格が上がり続けるから、いわゆる「土地神話」が産まれました。

 

ただ、1990年以前にも地価がものすごく上がったときと、そうでもないときがありました。戦後日本の地価高騰の歴史をまとめるとコチラです。

 

第1回目:1960年代「高度経済成長期」

 

戦後の好景気の中、日本の工業用地の価格が上がったことが主な要因でした。

 

第2回目:1970年代前半「日本列島改造論」

 

田中角栄内閣が叫んだ、いわゆる「日本列島改造論」による開発ブームです。

 

第3回目:1980年代後半「平成バブル」

 

1980年代後半から1990年代前半にかけて商業地の需要が高まった、いわゆる「平成(土地)バブル」です。

 

第4回目:2000年代前半「証券化バブル」

 

2003年~2008年ごろのリーマンショックの前までは、不動産証券化により土地価格が上昇した「証券化(ミニ)バブル」です。

 

第5回目目:?

 

第5回目の大きな土地価格上昇は今のところありません。

 

バブルとまではいきませんが、現在は2020年東京オリンピックに向けて開発が進んでいることや、海外投資家やリート需要が高まっていることから、地価は上昇局面にあります。

 

地価公示の変動率の推移

 

こちらは国土交通省が公表している「地価公示の変動率」の推移で、前年に対する変動率をグラフ化したものです。

 

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出典:国土交通省「地価変動の推移」

 

平成元年前後の前年比45%って....異常です!

 

昭和57年以前のデータはありませんが、昭和の終わりから平成の始まりにかけての「平成バブル」。平成20年のリーマンショック前までが「証券化バブル」です。

  

平成が終わり、令和へと移り変わろうとしている現在も、地価はほんのり上昇傾向で推移していることがわかります。

 

あまり上昇してないように見えるかもしれないのは平均だから。

 

今の地価は2極化が進んでいて、大きく上昇しているエリアと大きく下落しているエリアがあるので、相殺されて平均変動率は小さくなってます。

 

まとめ

 

簡単に解説しましたが、これが戦後日本の地価動向の歴史です。

 

地価高騰の期間、幅は一定ではなく毎回違うので「あと何年後に地価転換期がくる!」ということは誰にもわかりません。

 

が、大きな不動産のマーケットサイクルをみると、地価は上がったら下がるを繰り返すので、今は上昇していても、いずれ下落に転じることはわかります。

 

よほど立地条件がよくない限り、少子高齢化が進む日本で地価が上がり続けることはないでしょう。

 

少なくとも僕たちが生きてるうちに、何回か転換期がありそう。

 

不動産投資は買ってから売るまでが一つのサイクル。売って初めて利益が確定します。

 

特に今のような価格上昇期には、

 

「物件を買ったけど、不動産価格が下がってきて売れない!」

 

っとならないよう、注意が必要です。ババ抜きに負けないようにしてくださいね。

  

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