投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

突発的な自然災害とクラウドファンディング投資家のリスク対策

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活況を呈している「リート」「クラウドファンディング」などインターネットを使った不動産投資。

 

レンダーの融資姿勢にもよりますが、今のところ良好な資金調達環境を追い風にして、特に「東京・大阪」を中心に勢いがあります。 

 

世界の不動産市場から見ても、東京・大阪は魅力的。とても安定してるよ。

 

個人的には、賃料や投資用の不動産価格(優良な大型物件を中心に)は、”余程のことが起こらない限り”、乱れることはないと思います。

 

トッティの予想は話半分に聞いておこう!

 

一方で、投資用の不動産市場には将来的なリスク要因もあるわけで、これまでは「金利の上昇」が一番のネガティブな要因でした。

 

ただ昨今は、当リスクに別の要因も加わりつつあるように思います。

 

「数十年に一度の自然災害が毎年のように起こる日本」では、不動産投資のリスクとして「突発的な自然災害」の占める割合が、今後は増えていくのではないでしょうか。

 

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クラウドファンディング投資家のリスク対策

 

日本の自然災害リスクへの対策として、パッと思いつくところで、

 

  1. 損害保険に加入していない物件には投資しない
  2. 国際的な不動産市場で投資する(米国、中国など)

 

などが考えられます。

 

一つずつ見ていきますね。

 

損害保険に加入していない物件には投資しない

 

1.について、特に日本の不動産を中心とする現在のクラウドファンディングでは、「投資対象が損害保険に加入していること」を確認することが大切だと思います。

 

クラウドファンディングには、「不動産投資型クラウドファンディング」と「融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)」がありますが、

 

情報の質と量が優れる不動産投資型クラウドファンディングならまだしも、融資型クラウドファンディングで担保物件がしっかりとした保険に加入しているかまでは、確認が難しいとは思いますが.....

 

本音をいえば、そのくらいは業者もがんばって情報開示して欲しいと思います。

 

CREALは開示してるけど、それ以外の業者は質問したら答えてくれるのかな?

 

保険料がかかる分、投資家に配分される利回りは下がりますが、低利回り指向にある今のクラウドファンディングでは、商品を選ぶプラスの要因になると思います。

 

→CREAL公式ページ

 

国際的な不動産市場で投資する(米国、中国など)

 

2.については、最近OwnersBookで「海外私募リート」への現物(エクイティ)投資がありましたね。

 

海外不動産投資のメリット

 

海外不動産投資のメリットとしては、アメリカや中国を始め、英国、タイ、シンガポールなど、機関投資家も積極的に投資している国で、個人でも不動産投資ができること。

 

海外不動産投資のデメリット

 

一方、デメリットとしては、為替リスクもありますし、大抵の投資家は海外の不動産市場に精通していないので(トッティも含め)、どうしても不明瞭な商品に投資することになってしまうことです。

 

個人的には、上記デメリットを差し引いても、メリットの方が大きいと思います。

 

例えば、クラウドバンクには米国不動産ファンドとかありますし、 

 

OwnersBookのエクイティ案件は、利回りや運用期間などの諸条件から、個人的に投資を見送りましたが、時流に乗った本ファンドは、試みとしては全く悪くありませんでした。

 

→OwnersBook公式ページ

 

不動産投資市場のポジティブな要因

 

自然災害というネガティブな要因を挙げましたが、日本の不動産市場にはポジティブな要因もあります。

 

ざっくり言えば、人の流入が増えれば価格が上がるのが不動産です。

 

不動産と直接関係ないと思われるかもしれませんが、ラグビーワールドカップ、東京五輪、大阪万博など、全世界が注目するイベントは間違いなくポジティブな要因になります。

 

また、さすがに日銀の追加の金融緩和には飽きてきましたが、国策としての不動産投資(公的年金・GPIF)も、今後の不動産価格を下支えするでしょう。

 

ここからはトッティの予想なので話半分にしていただきたいのですが、

 

少なくとも2020~2021年頃までは、優良物件を中心に、投資用の不動産価格は安定すると見ています(賃料はもっと先まで)。

 

おわりに

 

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これをいうと元も子もないですが、未来のことは誰にもわかりません。

 

なので、過度に楽観・悲観せず、つねに不動産投資市場の大きな流れにアンテナをはっておけば、

 

少なくとも運用期間の短いクラウドファンディングにおいては、大きな失敗は防げるだろうと思います。

 

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【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
SBISL 2,300,000円 150,151円
OwnersBook 2,400,000円 76,195円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 269,227円
クラウドバンク 1,230,000円 274,899円
CREAL 1,310,000円 21,791円
Funds  500,000円 5,392円
SAMURAI 550,000円 3,500円
FANTAS funding 850,000円 8,656円
LCレンディング 250,000円 17,397円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 364円
COOL 30,000円 111円
合計 11,610,000円 844,982円

 


  

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