地価調査（7月1日時点の地価）の納品が迫ってまして、昨日はブログをお休みさせていただきました。
たぶん、今は全国の不動産鑑定士がバタバタしてるので、温かく見守ってあげてください。
さて。こういう状況ですので、今回はサクッと読める短い記事を書いてみたいと思います。
CREALから「運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方」というコラムが更新されました。
CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方 | 不動産投資クラウドファンディング CREAL（クリアル）
ようは、「CREALの売却戦略」について、詳しく説明してくれたコラムです。
実は先日、弊ブログのこちらの記事で、不動産クラウドファンディングで業者を分析するヒントとして、「売却戦略なら？CREALです」と書きました（僕の独断と偏見です）。
まさかこれに対してCREALが補足してくれたわけではないと思いますが、タイムリーなコラムでした。内容もおもしろかったです。CREALのコラム、ぜひご覧になってみてください。
ということで今回は、不動産の売却戦略について、もう少し深掘りしてみたいと思います。
不動産投資は売却までがプロセス
不動産投資は売却までが一連のプロセスです。いくら期中の賃料収入が予定どおりでも、売却できなければ売却益はもらえません。
例えば、リートなどの証券化対象不動産では、売却期間を10年と予想するのが一般的です。
※厳密には、上場リート、私募リート、私募ファンドなどの区別によって、運用期間は変わってきます。
不動産クラウドファンディングは、リートのような投資信託の商品ではありませんし、規模の小さい不動産を運用します。投資家も短く償還されることを望んでいるため、数ヶ月～2年程度の運用期間になるのが一般的です。
CREALのコラムでも書かれていましたが、この短い運用期間のうちに、当初の予定でタイミングよく「ここでピタっと売却する！」というのは難しく、そのタイミングを逃すと次にいつ売却できるか分かりません。
不動産マーケットで売却のタイミングとは
不動産マーケットでは、「売却が活性化する時期」というものがあります。
CREALの得意なホテルで例をあげると、平成25年頃は、リートや私募ファンドによるホテル売却の動きが活発化したため、ホテルの売買件数は大幅に増加しました。
その理由として、為替相場などの影響でインバウンドブームが到来してホテルアセットへの注目度が急激に高まったためです。機関投資家や個人富裕層を含め、幅広い投資家がホテルの取引市場に参入するようになりました。
何が言いたいのかというと、不動産マーケットでは、このような社会情勢で急激に市況が好転することもあり得ます。
売却予測もある程度、織り込み済み
ここからは僕の勝手な想像です。
おそらく、CREALの大型ファンドでは、売却予測に対するリスクも、不動産価格に織り込まれていると思います。
不動産の評価をする際、僕たちはまず「売却シナリオ」を考え、それに基づいて価格を決定していきます。
細かく言うと、キャップレート（直接還元法の還元利回りのこと。CREALでは不動産鑑定概要に表示されます）の分析の際に、売却価格の変動予測についてはキャッシュフローに織り込まれていること等を考慮して、分析期間中の割引率（期中の収益利回りのこと）を決めています。
ちょっと説明がイマイチですね。すみません。
※不動産のプロでなければ、分からなくでも全く問題ありません！
ようは、①売却シナリオを決める段階と、②賃料配当を決める段階で、すでに売却の変動予測を織り込んでいると思います、ということです。
もちろん、事前にすべてを織り込むのは不可能です。あくまで程度問題であることは、ご了承いただけますと幸いです。
おわりに
CREALはリリース時から利用していますが、当時から情報の透明度は圧倒的でした。僕もうれしくなって、夢中でファンド分析させていただきました。
本ブログがあるのも、CREALのおかげかもしれません。
個人的な感謝の気持ちで終わってしまいましたが、今回の記事は以上です。
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