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【CREAL】不動産の売却価格を予想するのは難しい

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こんにちわ、トッティです。

 

あら、CREALの第4弾大型ファンド「リノ西落合」、まだ完売してませんね。

 

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(出典)CREALホームページ

 

今のところ、埋まってるのは80%程度です。

 

う~ん、トッティも「【ファンド分析】CREAL「リノ西落合」」で分析してみましたが、期間が1年半とやや長く、売却時に不安がある人も多かったのかもしれませんね。

 

→CREAL公式ページで確認してみる

 

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不動産の売却価格を予想するのは難しい

 

当たり前のことを言ってすみませんが、不動産の価格は上がったり下がったりを繰り返します。

 

不動産価格の将来予測はプロでも難しく、一般の投資家が見抜くことは至難の業です。

 

でも、過去の価格推移や、大暴落が起こった場合、不動産市場がどうなるのかは、投資家も知っておいて損はないだろうと。

 

ということで、

 

  • 「不動産の価格推移」
  • 「リーマンショック時と現在の不動産市況の比較」

 

について、1分で読めるようにまとめました。

  

不動産の価格推移

 

まずは不動産の価格推移を見てみますね。

 

国交省が調査し公表している「不動産価格指数」を見ると、昨今の不動産価格はほぼ全アセットで上昇していることが見て取れます。

 

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(出典)国土交通省 土地・建設産業局不動産市場整備課

 

CREALの「リノ西落合」と同じ「マンション・アパート一棟」は、緑の折れ線グラフだね。

 

2008年のリーマンショック後は大きく下落したものの、2009~2010年頃には底を打ち、その後は大きく乱れることはなく、2012年頃から上昇に転じています

 

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不動産市場が大きく乱れなかったのは、リーマンショック前の2007年に制定された「金融商品取引法」(※)が効いていたことも理由の一つです。

 

(※)不動産商品に対する厳しい規制のこと。

  

→CREAL公式ページ

 

リーマンショック時と現在の不動産市況の比較

 

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次に、不動産市場でも大きなインパクトのあった「2008年リーマンショック時」と、「2019年現在」の投資用の不動産市況を比較してみます。

 

2008年リーマンショック時

 

先ほど、「不動産は金商法が効いていたので大きく乱れなかった」と書きましたが、さすがにリーマンショック直後の1~2年は、不動産市場は混乱しました。

 

  • 物件の「需要」が相当限定された。
  • Jリートの予期せぬ破綻、生き残りのための合併などが相次いだ。
  • 投融資ともに資金繰りが厳しく、投資家の厚みはなかった。

 

需要が極めて弱かったため、Jリートを始め、まともに動けるプレーヤーがいなく、主にサービサー(債権回収会社)が市場を牽引していました。

 

私募リートは当時は存在しませんでした。

 

リーマンショックの直後は、「東京都心3区のオフィス以外は投融資できない」という極端な意見もあったほど、市況は落ち込みました。

 

2019年現在


・物件の「供給」が相当限定されている。
・需要サイドでは、Jリート、私募リートの新規参入が続いている。
投融資とも良好な資金調達環境が続き、投資家の厚みが増している。
事業会社、個人の資産管理会社の行動が目立っている。

 

現在の主なプレーヤーはファンド、不動産会社、事業会社、個人投資家など。全体的には好調な不動産市況といえるでしょう。

 

※ここでいう不動産とは「機関投資家向けの大型物件」のことを指しています。

 

不動産市場は乱れるのか?

 

今は不動産価格が上昇してるけれども、リーマンショック級の大暴落がくると、不動産市場も混乱する、という話でした。

 

じゃあ、いつ大暴落が来るの?そもそも暴落する?

 

すみません。それは誰にも分かりません。

 

不動産は「取得から売却までが一つのサイクル」で、リートのように5~10年持ち続けるなら出口戦略も必要だけれども、

 

CREALの「リノ西落合」は1年半という短いスパンで売却を目指しています。

 

個人的には、本ファンドならそこまでマーケットに神経質になる必要もないんじゃないかな、とも思います。

 

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