こんにちわ、トッティです。
本日2019年9月19日20時から、CREALの新規案件「プレール南池袋」の募集です！
CREALでは怒涛の大型ファンド3連発が続いたので、小口の区分マンションは久しぶりですね～。
調べてみると、5月28日の「ブライズ早稲田東」以来、実に4カ月近く区分マンションがなかったとは驚きですよね。
不動産クラウドファンディングの最大のメリットは、ネット上に物件情報が広く深く開示されること。つまり、ソーシャルレンディングより、
- 「物件評価の透明性」
- 「スキームのシンプルさ」
が優れます。
クラウドファンディングのアドバンテージを活かして、うまくポートフォリオに組み込んでね。
物件の評価手法
今回のファンド「プレール南池袋」は、小口の区分所有マンションです。
なので、CREALの専属鑑定機関から公表された情報は、ホテルや保育所のような正式な鑑定評価ではなく、簡易調査ですね。
採用している手法は、「取引事例比較法」と「収益還元法」の2種類です。
今回は省略されてますが、正式な区分マンションの鑑定評価では、さらに「原価法」も加わります。
ただ、本ファンドは2,000万円にも満たない小口物件で、運営側のコスト削減もあるでしょう。原価法は省略されてます。
区分所有マンションの原価法は、ちゃんとやるとけっこう面倒な査定になりますし、僕も「原価法は省略されても仕方ない」と思います。
実際に公表されている資料からは、専有部分の位置などが分からず、階層別・位置別効用比により求めた配分率が査定できないので、僕もどうがんばっても原価法は査定できません。
説明しよう！物件の評価方法
「原価法とは」
一棟の建物及びその敷地の積算価格を査定し、この価格に階層別・位置別効用比に基づく対象不動産の配分率を乗じ、さらに対象不動産の個別的要因を考量して試算する手法。コスト面からのアプローチ。
「取引事例比較法とは」
周辺地域にあり立地・規模・方位などが類似するマンションの取引価格に、時点修正や要因格差修正を行って価格を求める手法。実際の取引価格が基になるので実証的な価格。
「収益還元法とは」
価格時点に新規に賃貸することを想定し、総収益から総費用を控除して求めた純収益を還元利回りで還元して収益価格を求める手法。投資採算性を反映し、収益性の観点から市場価値を把握できる。
この3手法だけ覚えておけば鑑定が分かります！
中古マンション評価で重要な点は？
中古の区分所有マンションの評価で最も重要なのは「立地」です。
そして、「周辺に新築マンションや築浅の中古物件があるかどうか（未来も含めて）」も重要です。 日本人は新築マンションが大好きだから、というのがその理由です。
周辺に新築マンションが供給されれば、競争力のない中古マンションの成約価格は下落してしまいます。
区分所有の個別的要因
中古マンション市場では一般的に築年の新しい物件が好まれますが、中古の物件同士であれば、建物の維持管理の良否などの個別的な要因が価格に大きく影響します。
説明しよう！「区分所有の個別的要因」とは
建物に係る要因
- 建築(新築、増改築、移転)の年次
- 面積、高さ、構造、材質等
- 設計、設備等の機能性
- 施工の質と量
- 建物の階数
- 維持管理の状態 など
専有部分に係る個別的要因
- 階層・位置
- 日照、眺望、景観の良否
- 室内の仕上げ、維持管理の状態
- 専有面積、間取りの状態
- 隣接不動産の利用の状態
- エレベーターなどの共用施設の利便性の状態
- 敷地に関する権利の態様、持分
- 区分所有者の管理費などの滞納の有無
マンションを買うときの注意点としても参考にしてみてね。
今回の物件「プレール南池袋」
利回り3.5％！低っ（笑）
運用期間は6カ月と短めですね。
ファンド詳細は会員限定情報なので、詳細はブログで書けませんが、可能な範囲で書いてみました。
維持管理の状態
中古マンションは築浅が好まれますが、維持管理の状態がよければ選ばれます。
対象は築18年とやや古いものの、外観写真とグーグルマップで対象不動産を見る限り、維持管理の状態は悪くなさそう（普通）です。
立地、生活利便施設
- 東京都豊島区南池袋1-15-21
- 西武池袋線「池袋」駅 徒歩約5分
- スーパー、コンビニ、量販店などの利便施設は充実
日本最大級のターミナル「池袋」駅から徒歩5分。
もう立地は申し分ありませんし、もちろん、生活利便施設も充実。選考性は非常に高い物件だと思います。
専有面積・需要者
- 専有面積21.6㎡でワンルームとしては普通。バストイレ別、オートロックあり。
- 典型的な需要者：都心勤務の若手の単身者
規模、設備も普通。賃料が手頃で、空室リスクはかなり低いでしょうね。
賃料水準
21.6㎡のワンルームマンション。
築年はやや古いものの池袋に近いだけあって、想定賃料は当然高くなってます。
ただまあ、池袋徒歩5分ですから・・・問題なくうまるでしょうね。
よって採用賃料は「相場程度」かなと思います(すみません、ブログで実際の賃料を書けません）。
物件価格
詳細は書けませんが、最終的にブリッジシーキャピタルで採用している物件価格は、森井鑑定の評価額より保守的に査定されています。
ブリッジシーキャピタルの採用ベースの物件価格は、築年が同程度の中古マンションとの比較では、概ねいい線ではないでしょうか。
特段違和感はないよ。
売却時
対象不動産は単身用の中古ワンルームマンションで、売却先には個人投資家も含まれます（言い方は悪いですが、不動産素人の投資家も含む）。
また、レジは景気に左右されにくいので、売却に苦戦することはなさそうです。
不動産初心者に人気のワンルームマンションだし、ブリッジシーキャピタルの得意分野だから...出口は大丈夫そうだな。
利回り
鑑定機関の”粗利”はブログで書けませんが、実際は敷金収入(運用益)、礼金収入もあるし、空室等損失もあるので、粗利は本当に参考程度ですね。
また、池袋徒歩5分という絶好の立地を考えると、利回りが低くなるのは仕方ありません。
東京都内の中古区分所有マンションのキャップレートとの比較、区分所有建物特有のリスクも踏まえても、
利回り3％台はものすごく低いと感じられるかもしれませんが（僕もさすがに3.5％は低いかなとは思いますが）、う～ん。まあ池袋ですし、妥当な範囲ではないでしょうか。
説明しよう！区分所有建物特有のリスクとは
区分所有の場合、区分所有特有のリスクを考慮するため、その分の利回りが高くなります。
1棟まるまる保有する場合と異なり、他の居住者の存在が運用に悪影響を及ぼすこともあるから、そのリスクを事前に利回りで考慮しておく、というのがその理屈です。
結論
今回のファンドの個人的な結論はこちら。
立地面の優位性が非常に高い物件で、売却リスクも限定的。
実際に採用している物件価格は、鑑定機関より保守的に査定されてることと、ブリッジシーキャピタルの15％劣後出資もあることから、
利回りが低いが投資は固い
という意見です。
※あくまでトッティの私見で、投資成果を保証するものではありません。
ただ、今日の夜は久しぶりに飲みに出かけるので、僕は20時に投資できそうにありません、チクショー！
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 2,570,000円 | 139,100円 |
| OwnersBook | 2,900,000円 | 71,558円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 264,861円 |
| クラウドバンク | 1,600,000円 | 268,865円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 18,534円 |
| Funds | 500,000円 | 5,392円 |
| SAMURAI | 500,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 850,000円 | 4,361円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 15,986円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 364円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 12,700,000円 | 809,478円 |
