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【刮目】日本の投資用不動産市場の表と裏【ターニングポイントは?】

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日本の投資用の不動産市場は、特に機関投資家向けの大型物件を中心に「表面上は」好調に見えます。

 

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(出典)SBI証券:東証REIT指数

 

市場では、著しく低い利回り(=高い物件価格)で取引されることも増えました。

 

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ただ、まだリスクは表面化していないものの、

 

  • 金利上昇リスク
  • レンダーの融資姿勢の変化
  • 突発的な地政学的リスク

 

など、不動産市場が抱えているネガティブな要因も無視できません。

 

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今が市場のピークだと予想する専門家が多い

 

投資法人に勤務するアセットマネージャーや、リート専門の不動産鑑定士の話を聞いてると、

 

  • 極限近くまで下がった利回りに
  • 賃料水準も踊り場が続いており
  • エクイティ投資家も保守派が増えた

 

などを理由に「今がピークに達している」と考えている人も多く、僕自身もそう思ってます。

 

ただし、僕の予想ははずれますので信じないでください(笑)

 

ヒアリング記事

【市況分析】投資用不動産マーケットは今後どうなる?

  

ターニングポイントは東京オリンピックか?

 

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不動産市場の歴史を見ると、好調・不調のサイクルを繰り返しています。

 

いつまでも好調な状態が続くとは思えません。

 

不動産市場の歴史記事

地価変動の歴史をプレイバック

 

今の低金利にあって、なんとか配当分のイールドギャップがとれてるものの、いくらなんでも利回りが低くなりすぎると、わずかな金利上昇の影響をダイレクトに受けてしまいます。

  

「2020年の東京オリンピック」は、不動産市場にとってもポジティブな要因になることは間違いないでしょうが、

 

一つの大きなターニングポイントは、よく言われていることですが、やはり建築需要が落ち込む「2020年の東京オリンピック後」になるのではないでしょうか。

 

ポジティブな要因と外資系プレイヤーの動向

 

ネガティブなことを考えることもできるように、ポジティブな要因もあります。

 

東京は別格として、地方都市でも大阪、京都、福岡、沖縄など、不動産市場の勢いのあるエリアもありますし、

 

GPIFなどの公的機関による不動産投資の下支えが続けば安定しますし、海外投資家による日本不動産の需要も期待できれば、一概に市況が悪化するとも言えません。

 

ただ、高騰した日本の不動産市場で、今後も海外投資家が積極的に買うかというと・・・望みは薄いように思います(私見です)。

 

実際に、もう既に日本市場では、外資系プレイヤーの取得金額は大きく減少しています。

 

日本の不動産を買うよりは、これから伸びるであろうアメリカや中国、シンガポールで買うでしょう。

 

まとめ

 

まとめると、東証リート指数は好調で、市場でも高値で取引されているように、今はポジティブな要因がネガティブな要因を上回ってはいるものの、

 

何かのきっかけで(例えば金利上昇など)、好調の続く不動産投資市場においても、市況が悪化に転じる可能性も否定できません。

 

僕の主観的な意見なので参考程度に留めていただきたいのですが、今がピークに達しているであろう不動産市場は、これまで以上に注視していく必要があると思います。

 

 

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クラウドバンク 1,600,000円 268,865円
CREAL 1,310,000円 18,534円
Funds  500,000円 5,392円
SAMURAI 500,000円 3,500円
FANTAS funding 850,000円 4,361円
LCレンディング 250,000円 15,986円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 364円
COOL 30,000円 111円
合計 12,700,000円 809,478円

 


  

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