タイトルがラップみたいになってしまいましたが、狙ったわけではありません。
COZUCHIから「底地」が来ましたね！
一般的に底地への投資は事業用が中心ですし、なかなか個人で底地に投資している人はいないと思いますので、「底地」はあまり馴染みがない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
弊ブログで駄文ながら過去に底地を解説した記事がありますので、リンクを貼っておきます。少しでも参考になればうれしいです。
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今回も底地を簡単に復習しておくと、底地とは「地主さんが貸してる土地」のことです。
底地は「土地」部分のみですから、建物を所有しないため（建物は建っているが所有者は別という意味）、高利回りは狙えないものの、例えば実店舗でコロナの影響が懸念されるような建物所有リスクを負いません。
それに底地は賃料変動の少ないアセットです。底地の賃料とは「地代」ですが、地代はそうそう変わりませんから。
また底地は安定した長期契約が中心なので、リターンは低いもののリスクを抑え、長期にわたって安定していることが特徴の不動産投資ですね。
地代収入のボラティリティが小さいので私募REITに向いているとされていて、底地をメインとする私募REITが創設されましたし、収益力のある商業施設などの大規模な底地取引はREITでもよく見かけます。
ちなみに僕も底地は私募REITで何十件か評価させていただきましたが、底地の多くは転売益を狙ってすぐに売却するのではなく、土地を貸し続けて地代収入を得るスキームです。
同様に、今回のCOZUCHIのプロジェクトも「10年間という長期計画」になっています。
底地が注目される理由は↑の記事でも書いていますが、ポイントのみを再掲しておきます。
- 底地には建物がなく減価償却が不要なため、投資家への配分割合が大きい。
- 上物が収益力のある建物であれば、賃料（地代）の上昇も見込める（※）。
- 地代が高ければ、更地価格を上回る価格で売却できる底地もある（※）。
- 地代は大きく変動しないため、安定したファンドになり得る。
- 建物付きの物件不足や相対的な利回りの高さから底地取引が増えている。
※賃料（地代）÷ 地代利回り ＝ 底地価格（収益価格）であり、賃料（地代）が低いと底地価格は低くなります。
底地に投資する際の注意点としては、「立地」（上物が収益性の高い建物かどうか？）の選別がより重要になることです。
※土地（更地）価格の変動は、底地価格にも影響します。
小難しいことを書いてしまい申し訳ありません。ようは「長期安定した投資先である底地が不動産クラファンにも登場した、ラッキー！」という認識で十分だと思います。
では、ここからCOZUCHIの具体的な内容に入っていきたいと思います。
本題に入る前にお知らせです。COZUCHIは一部のメディアから新規登録すれば（ちなみに本ブログはOKです！）、アマギフ2000円分をプレゼントしてくれます。
※本キャンペーンは先着1000名ですがCOZUCHIに問い合わせたところ、メディアを絞っているため、まだ余裕はあるそうです。この機会をお見逃しなく！
COZUCHI渋谷区広尾 底地プロジェクト
- 想定利回り：4.50 %（インカム3.5％、キャピタル1.0％）
- 運用期間：12ヶ月
- 募集金額：320,000,000 円
- 募集方式：抽選
- 優先劣後：優先91.4％：劣後8.6％
- 募集期間：2021/12/02 19:00～2021/12/14 13:00:00
底地らしく利回りは抑えめの4.5％です。
ファンドの概要はCOZUCHIに詳しい説明がありますので、詳しくはそちらを参照していただくとして、ポイントのみを箇条書きにしておきます。
- 東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分、約197坪の規模が大きい底地
- 地代、譲渡承諾料などの一時金が分配原資になる
- 底地は相場より割安に仕入れた
- マスターリース契約でインカム収入がさらに安定化
（※）譲渡承諾料：借地権者が借地権を売却する際、事前に底地権者の承諾を得るために支払う費用のこと。
↑で「底地は建物の収益性が重要だから立地がポイントです」と書きましたが、本ファンドは広尾駅から徒歩6分、規模も197坪もありますから希少性も高いと思います。
「で、底地に上には何が建っているの？」
という話ですが、TRIAD社の底地の上には借地権付区分マンションが3棟（57戸）あるとのことです。
その57戸それぞれから毎月の地代の支払いと、売却する際の譲渡承諾料の支払いが定められているのでつまり、底地の収入源はこの地代と譲渡承諾料ですよと。
COZUCHIから図を拝借しましたが、COZUCHIらしくこんな感じで相場より安く仕入れられたそうです。
COZUCHIの10年構想
ここまででもけっこうな長文になりましたが、ここから以降が本題というか、本プロジェクトのおもしろいところなのかな～と思います。
本プロジェクトから始まる大規模構想
本プロジェクトは運用期間1年ですが、TRIAD社は本プロジェクトの底地をベースとし約10年程度の事業計画を構想しています。
本プロジェクトの運用開始とともにTRIAD社は借地権付き区分マンションの買取のための交渉を始めます。買取が進む毎に借地権は底地権と合わせて所有権となっていき最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり坪1400万円での売却が相場から可能であると考えております。
また、全ての買取が難しい場合でも買取が進む毎に最終的な開発用地となる可能性が高まることから、不動産業者などへ収益物件での売却が可能になると考えております。
なお2年目以降のプロジェクトに関しては、前年プロジェクトに出資している投資家様の優先枠を予定しております。
（引用）COZUCHI（下線は筆者）
要するに「底地と借地権が合わさると権利関係の付着していない土地になります。底地から完全所有権の土地に近づくにつれて、不動産の価値は上昇していきます！」ということかと。
それにしても坪1400万円って…高い！COZUCHIらしく夢がありますね。
譲渡承諾を活かした買取戦略
～略～
将来的に、全57戸のマンションが購入できた際には、広尾の好立地ながら、利回り約7%という高い利回りの収益物件となります。このため、積極的な取得を行ってまいります。
（引用）COZUCHIから抜粋（下線は筆者）
がんばって交渉して完全所有権になったら非常に価値の高い不動産になります、ということです。
その他、「適当なタイミングで借地権付き区分マンションファンドが最大57ファンドを組成する予定（複数物件で1ファンドの可能性もあり）」ともありました。1回では終わらないプロジェクトなんですね。
「え？でも買取が進むと地代収入と譲渡承諾料が減少していくんじゃない？配当には影響しないの？」
という点については、マスターリース契約で変動の無いインカム収入を確保する設計になっているとのことです。
キャピタルゲインの配当については、不動産鑑定士による査定金額を前提に対象不動産を次のファンドへ売却し、この翌期のファンドへの資産組み入れ対価資金を原資として本ファンドのキャピタルゲインを投資家の皆様に配当させて頂きます。
（引用）COZUCHIより一部抜粋
また、ちゃんと鑑定士が鑑定して売却価格を決めてますよという点も安心感がありますね。
利回りは固めながらも、COZUCHIらしく夢のあるファンドになっていて、やっぱりCOZUCHIはおもしろいなと思いました。
逆に言うと、COZUCHIでおもしろくなかったファンドが一つもありませんね（もちろん、おもしろい、おもしろくないは個人の主観ですが）。
不動産クラファンによくある「いわゆる普通に稼働している区分マンション」がないので、ある意味その方がすごいのかもしれません。
★COZUCHIキャンペーンのお知らせ★
今COZUCHIは一部のメディアから新規登録すれば（ちなみに本ブログはOKです！）、アマギフ2000円分をプレゼントしてくれます。
本キャンペーンは先着1000名ですがCOZUCHIに問い合わせたところ、メディアを絞っているため、まだまだ余裕はあるそうです。
●キャンペーン期間
2021年11月13日〜2022年1月15日
●キャンペーン対象者
以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方
期限：2022/1/15までに投資家登録申請
②審査を経て投資家登録完了
期限：2022/1/20まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む）
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外。
※先着1,000名限定ですが、まだ余裕があります。
●プレゼント内容
Amazonギフト券2,000円分
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