不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

LAETOLI(ラエトリ)武藤社長インタビュー『不動産クラファンCOZUCHIの未来』

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こんにちわ。本ブログは不動産クラウドファンディング専門の投資実践ブログで、不動産クラファンに関する情報を独自の切り口でご紹介しています。

 

初めての方はよろしくお願いします。

 

さて、今回は今時代を作っている「COZUCHI」を運営するLAETOLI株式会社の武藤社長にお話を聞いてきましたので、その内容をご紹介していきます。

 

武藤さんは惜しげもなく、とっておきの情報を教えてくださいましたので(僕と違って器が広い)、不動産クラファン投資家はもとより、投資先を探している方にもぜひお読みいただきたい記事です。

 

不動産クラファンブログを運営していると「COZUCHIの記事を見ました!」という不動産のプロの方からメッセージをいただくことがあるんですよ。

 

それは外資系ファンド出身で投資会社を運営されている方だったり、投資ファンド系や不動産クラファンを運営するアセットマネージャーさんだったり。

 

その方たちとはオンラインで情報交換するようになり、個人的にも”COZUCHIがきっかけ”でご縁が広がりましたし、やっぱりゴリゴリの不動産業界の人でさえCOZUCHIは気になるし、参考になるんだと思います。

 

その理由を、自分ならではの切り口でうまく引き出せたらなと思います。

 

では前置きはこの辺にして。さっそく本編をご覧下さい。

 

→COZUCHI

 

 

COZUCHIはとにかくファンドがおもしろい

 

あたらめまして、今回お話させていただいたのは「LAETOLI株式会社の代表取締役CEO武藤弥さん」です。

 

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LAETORI株式会社 武藤社長

 

ちなみにLAETORIのマーケティング担当の入澤さんへはインタビューさせていただいたことがありましたが、武藤さんとは初めてお話させていただきました。

 

【関連記事】【COZUCHI(旧WARASHIBEインタビュー)】高利回りの理由はなんですか?

 

僕の強引なお願いにご快諾いただいた武藤さん、調整してくださった入澤さん、ありがとうございます!

 

まず、僕のような外部の人間から見たCOZUCHIの印象として、「不動産をマネジメントする」という概念がどこよりも強いと感じています。

 

再開発ファンド、超高利回りファンド、開発型ファンドなどもそうですが、「価値」の見つけ方が非常に上手いですよね。

 

同じような印象を持つ投資家も少なくないのではないでしょうか。
 

そこでまずは武藤さんに、皆様が興味があるであろう質問をしてみました。

 

どうしてこのような「おもしろい」ファンドを組成できるのでしょうか?コツ、ファンドのこだわりなどありましたら教えてください。

 

ファンドを組成する際は、社内で十分議論しています。

LAETOLI株式会社にはパートナーである株式会社TRIADの10年間の土壌もあるので、一般の不動産会社やディベロッパーが取り込めないような不動産も取り込めるんです。

コツというか、COZUCHIにはおもしろいファンドが集まる土壌が既にできているんですね。

 

ただ、一般的にはCOZUCHIの認知力やクレジット(信用力)はまだまだこれからです。

ですから、まずは前段としてリターンの高い案件、不動産のプロが見てもおもしろい案件を意識するようにはしています。

不動産のリスクには高く売却できたときのアップサイドのリスクもあれば、賃料下落、空室率の増加などのダウンサイドのリスクもあります。

ですからこだわりとしては、これらのリスクをバランス良く分散して、中長期的にじっくり持てるような不動産を組み込んでいきたいと考えています。

 

これは頭ではわかっていても、実際にできる不動産クラファン事業者はなかなかいませんよね。

 

普通のアセットマネージャーやプロパティマネージャー(※)には難しいと思うので、既に熟成された土壌があり、それを活かす不動産のエキスパートが集結したCOZUCHIならではだと思います。

 

※アセットマネージャー:不動産ファンドの開発、買付、売却などを業務とし、ファンドを統括する立場にある。プロパティマネージャー:不動産の維持管理、テナント誘致など不動産に関する資産管理を行う。

 

【関連記事】COZUCHIは「資産流動化型&ファンド型」と考えると腹落ちした話

 

COZUCHIを見ていると、キャッシュ(利回り)を得ることのほかに「楽しい」ことも投資の要素の一つなんだな気付かされました。

 

COZUCHIが投資家に受け入れられている今の状況に思うこと

 

僕の知り合いのリートや私募ファンド専門の不動産鑑定士など、最前線でバチバチやってる実務家もCOZUCHIには注目しています(ちなみに僕は田舎でのんびり暮らしたい派です)。

 

このように不動産関係者や他のクラファン事業者にとってCOZUCHIは参考になるしおもしろいのですが、実際のところ不動産を職業にしているのはマイノリティで、(仕方のないことですが)不動産はあまりわからない投資家がほとんどです。
 

そこで武藤さんにはこんな質問をぶつけてみました。

 

敢えて「COZUCHIは普通の不動産クラファンではない」という言い方をさせていただきますが、尖ったファンドが当初から投資家に受け入れられる自信はありましたか?

 

最初は手探りでしたから、正直「本当に集まるのかな?」と思っていました。

ただ一方で「一生懸命に案件を説明して、しっかりと投資家に伝える努力はしていこう」とも考えていました。

不動産は大きな買い物です。自宅を売ったり買ったりするのは、普通の人は一生に一度しかないですよね。ですから一般の人が不動産に対してハードルが高いことは十分承知しています。

ただ、実は不動産ってどんな人の人生にも関わる裾野が広いものなんですよ。

 

例えば自宅の購入や不動産投資だけじゃなくても、財産を相続すれば相続税が発生しますし、不動産を持っているだけで固定資産税もかかります。

持ち家や賃貸も含めて、周りを見渡せば全て不動産です。 不動産はどんな人であっても、人生において必ず関わるものなんです。

そして人の感情や思いを紐解いていくと不動産にもドラマがあります。「なぜこの物件が安く買えて、高く売れるのか」とか。不動産にまつわるドラマは、読み物としてもおもしろいですよね。

COZUCHIを通じてそのドラマをもっと多くの人に知って欲しいですし、伝えていきたいと思っています。

 

また投資家の中には、しっかり内容を理解しようと努力する人と、利回りだけを見ている人がいると思いますが、これは仕方がないことだと思います。

いずれにしても、不動産は(株式のように)短期間に大きく価格が変動する資産ではありませんし、現物不動産が価値を担保してくれるのでリスクを低く抑えることができる、ということは伝えていきたいですね。

 

武藤さんの建築的な思考がCOZUCHIに及ぼす影響

 

武藤さんは建築のご出身でもありますし、オフィスには武藤さんが書かれた絵(ラエトリ遺跡をイメージされたとのこと)も飾られています。

 

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武藤社長が書かれた絵

 

僕の勝手な憶測ですが芸術肌でセンスも良さそうだな~と思っていたので、こんなことを聞いてみました。
 

武藤さんの建築のご出身や芸術肌というルーツも影響して、COZUCHIでは「他業者と違うことをやる」という考えが生まれるのでしょうか?

 

建築では大きなお金が動きますし、人のお金を扱っていますから、ただ単純に「かっこいいから設計しました」というだけでは人は納得してくれません。

ですから、建築ではプレゼンテーションの訓練をするんですよ。 論理的に思考して、組み立ててからプレゼンしていないと、大きなお金を出してくれませんから。

「投資家に理論的に説明する」という点で不動産クラファンと共通していますから、そういう意味で建築的な思考が役立っているのかもしれません。

 

COZUCHIのポートフォリオ分散

 

不動産クラファンでは「自社で持ってる区分マンションをクラファン化する」事業者が多い中、COZUCHIの投資先はバライティに富んでいますし、すべてのファンドにストーリーがあります。

 

例えばアセットタイプなら住宅、オフィス、店舗、ホテルなど、また開発型や再開発型も見られます。2段階に開発するプロジェクトもありました。

 

【関連記事】【COZUCHI初】渋谷区『2段階』開発プロジェクト

 

さらに立地、規模、テナントとの契約形態も様々です。

 

ポートフォリオを分散(リスク分散)させることについて、考えていることはありますか?

 

ポートフォリオ分散の考え方は重要だと思っています。

今、社内では「バジェット(予算)の中でうまくポートフォリオを組み合わせて、仕組みとして提案していくこと」も考えています。

例えばそうですね。バジェット1,000万円の中で、利回り3%の低リスク低リターンの不動産の他に、利回り10%のミドルリスクミドルリターンの不動産を組み合わせる、とか。

将来的にはCOZUCHIでそういう仕組みを作ることも検討しています。

 

この仕組みが実現されれば、COZUCHIの中だけでもポートフォリオの分散ができそうですね。

 

COZUCHIが将来的に目指すところ

 

COZUCHIでは過去に283.5%という超高利回りファンドもありましたし、どちらかと言えば「利回り重視」のオポチュニスティック型(※)という印象を持つ投資家が多いと思います。

 

(※)オポチュニスティック型:主にキャピタルゲインをリターンの源泉とする投資方針のこと。

 

【関連記事】COZUCHI(旧WARASHIBE)の実績利回りがヤバい!

 

そこで多くの投資家が気になるであろう次の質問をしてみました。
 

今後も利回りを重視されるのでしょうか、それとも安定性を重視していくのでしょうか?COZUCHIが将来的に目指すところを教えてください。

 

例えば丸ビルや六本木ヒルズなどの都心一等地のプライムビルは、金融機関などの機関投資家が仕切っていて、エンドの一般投資家はなかなか投資することができません。

今後はそういうプライムビルとエンドの一般投資家を直接金融でつなげて、幅広く投資できるようにしていきたいと考えています。

個人では手が届かないランドマーク性のあるSクラスビルを持てるようになるっておもしろくないですか?投資家100人集めて丸ビルに投資する、みたいな。

もちろんプライムビルですから利回りは下がりますが、安定した投資先になりますよね。今後COZUCHIでは利回りだけではなく、このような安定したファンドも組み込んでいくことを検討しています。

 

「スイミー」(※)という絵本があります。ようは「一人ではできないことも、みんなが集まれば大資本とも戦える」という話なんですが、その中心(スイミーで言うところの目玉)がCOZUCHIなんです。

(※)「スイミー~ちいさなかしこいさかなのはなし~」という絵本。知恵と勇気を持ち、共に力を合わせれば小さな魚でも大きな魚と戦うことができるというお話。

規模については、今のところCOZUCHIは累計30数億円ですが、いずれ100億、200億、1,000億円の規模にしていきます。

 

(・・・スイミーは後で調べよう)。ちなみに不特法では匿名組合型のほか、任意組合型、賃貸借型、SPCを活用した特例事業者(3号事業者)などもありますが、そういう事業へのお考えはありますか?

 

任意組合については、今まさに社内で検討しています。現在は約款の変更手続き中で、2022年春には任意組合型約款の認可が得られる見込みです。

(※)任意組合:各当事者が出資をして共同の事業を営むこと(民法667条)。匿名組合とは出資の法的性質、対外的な共同事業性、財産の共有、税制等が異なる。

ご存じのとおり、任意組合は減価償却や相続対策などの税制上のメリットもあります。例えば税理士ネットワークが強い他社では、税務効果を狙って1口1,000万円の不動産小口化商品を販売されてたりもしていますね。

ただ、COZUCHIはITで集客しているので世代的にはミレニアル世代、Z世代が中心です。ですから不特法のスキームとしては任意組合ですが、それほど大口にはせずに、1万円~100万円の組合契約も理論的は可能だと考えています。

(※)ミレニアル世代は1980年から1995年の間に生まれた世代で、2021年に26歳から41歳を迎える世代のこと。Z世代は1996年から2015年の間に生まれた世代で「デジタルネイティブ」とも呼ばれ、2021年に6歳から25歳を迎える世代のこと。

費用対効果で見ると小口化にはまだ検討の余地はありますが、COZUCHIでは任意組合でも小規模で投資できるような仕組みを考えています。

 

任意組合は出資者と共同で事業を行うので、個人的にも「投資家と一緒に成長していきたい」というCOZUCHIの理念にも一致すると思います。

 

ちなみに一口100万円の任組だとしても、COZUCHIなら全然集まりそうですね。

 

既に「10億円」ファンドの実績もあるCOZUCHIなら(六本木ファンド)、今の匿名組合契約でも数百万円を投資している人もいると思いますし。

 

LAETOLI社とTRIAD社との協力体制

 

TRIAD株式会社が1号事業者になる案件もありますし、TRIADの財務基盤の強さも、他事業者にはないCOZUCHI(LAETOLI株式会社)の強みだと思います。

 

今後もTRIADとの協力体制は継続されるのでしょうか?

 

はい、今後も継続していきます。

 

一般の事業者はデッド部分の金融コストが上昇してしまうリスクなどもありますし、COZUCHIはこのリスクから解放されているアドバンテージは大きいと思います。

 

COZUCHIの情報公開に対する考え方(投資家保護)

 

COZUCHIはしっかりとホームページで説明してくれるので(適合性の原則)、リスクを知ったうえで、どの程度のリターンを期待できるのかを投資家は判断できます。
 

情報公開に対する考え方があれば教えてください!

 

不特法スキームでは匿名組合員が出資した資産は営業者のバランスシート上にオンされますし、情報公開はものすごく重要だと考えています。

それにCOZUCHIではなるべく投資家と事業者がフェアな関係で運用をしていきたいと思っています。同様に財務内容の公開や倒産隔離についても、十分に議論すべきテーマですね。

例えば「万が一、TRIADやLAETOLIが倒産したらどうするのか?」という倒産隔離については、投資家の理解を得られるような形で対応できないかと社内で議論を進めています。

おっしゃるとおり、SPCを活用した特例事業者(3号事業者)もありますが、COZUCHIでは3号事業者以外の仕組みで対応できないか、なども含めて検討しています。

 

COZUCHIの情報公開についてはストーリー性も含めて、ここまで丁寧に情報を提供する不動産クラファンは珍しいですよね。投資家に優しいです。

 

個人的にはCOZUCHIの情報公開レベルは、こと物件情報に関しては(IR情報を除く)世界トップクラスであるJ-REITにも引けを取らないと思っています。

 

COZUCHIと社会性不動産投資

 

「今のうちに不動産クラファンを始めておきたい!」と考える不動産会社や不動産投資会社が多く、まだまだ参入が続きそうです。

 

そんな中、COZUCHIのような価値を作り出す事業者への投資需要は増してますし、大きな潮流としては、バリューアップ、環境問題(ESG)、空き家問題、地方創生などの社会性をもった不動産投資も叫ばれるようになりました。

 

そこで最後はこんなことを聞いてみました。

 

武藤さんの考える社会性不動投資、COZUCHI(不動産クラファン)という商品の未来について教えて下さい。

 

COZUCHIは「まちづくり不動産クラウドファンディング」として、「ESG」や「SDGs」にも取り組んで行きます。

再生可能エネルギーについては、例えば太陽光発電施設を新しく開発するには期間もコストもかかるので難しいのですが、セカンダリーマーケットで既に開発された物件をファンドに組み入れることを検討しています。

 

またCOZUCHIでは新築の不動産開発にも取り組んでいくほか、古い物件もファンドに組み入れていくことでESGやSDGsに取り組みます。

どういうことかと言うと、不動産を新しく開発すると廃材も出ますし、どうしても環境負荷が高くなってしまいます。 例えば築50年のRCビルでは既存の金融機関からは資金が借りられず、金融的なロジックでははじかれてしまうんですよ。

不動産鑑定の側面からは「建物を解体して更地化」した方が高く売れるので、これだと古い建物は存在できないことになりますよね。

 

確かに不動産鑑定の考え方からすれば、その不動産の価格が最も高くなる使用方法に基づくため、「建物を取り壊して更地化する」という評価を行いがちです。

 

そう。ただ、我々COZUCHIなら価値を生むことができる。既存建物のバリューアップという新たな価値が生まれると同時に、廃材を減らせるという意味でも価値も生むことができます。

 

歴史的建造物や有名建築家の建てたモダニズム建築(※)は、基本的に築年が経過すると経年劣化により物理的な価値はなくなっていきますが、社会的・歴史的な価値は無くなりません

(※)モダニズム建築:機能的、合理的な造形理念に基づく建築のこと。近代建築とも言う。

そういうシンボリックな不動産ファンドもCOZUCHIに組み入れていきたいですね。

 

インタビューを終えて

 

想像以上に中身の濃いインタビューになりました。

 

マニアックな問いにも武藤さんは理路整然とお話されるので大変わかりやすかったですし、何より不動産の未来のお話が聞けてめちゃくちゃ楽しかったです(僕はずっとニヤニヤしてたと思います)。

 

インタビューのほかにも都内の今のオフィス賃料相場や、「外苑前」駅前で青山通り沿いへのオフィス移転の裏話なども教えてくださったり、とにかく知識が豊富でお話していて勉強になりました。

 

大げさでも何でもなくCOZUCHIの前と後で不動産投資が変わりましたね。

 

【関連記事】『COZUCHIの前と後』下赤塚の店舗付マンションの価値とは

 

不動産クラファン投資では、まずは投資の理論的な考え方、法制度、利回り(リスクとリターン)の関係性、期待利回り(とリスクプレミアム)の理解から始まって、事業者の特色・分析、不動産市況の分析、地域分析、個別物件の分析まで理解していくのが通常です。

 

ちなみに本インタビューでは「事業者の特色・分析」の一つとして役立てていただければうれしいです。

 

また、そのような机上の理論だけではなく、単純におもしろさや楽しさも含めて柔軟に投資していくのも、不動産クラファンにおいてはポイントになるような気がしてます。あくまで個人的には、ですよ。

 

時代も変化し、人の価値観も変化し、不動産クラファンという商品も「価値を作り出すもの」へと変化していると感じています。

 

本インタビューを通じ、COZUCHIの「投資家とフェアな関係で共に成長していきたい。」という意味もよくわかりました。

 

また、武藤さんがおっしゃる「文化を守り、人を育て、まちを健やかに発展させていきたい。」という言葉の意味も、僕のような若輩者であっても少しは理解できた気がします。

 

僕のつっこんだ質問にも優しく答えてくださった武藤さん、入澤さんにあらためてお礼申し上げます。

 

以上でインタビュー記事は終了です。

 

皆様の投資検討の一助になれば幸いです。

 

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