今回のCOZUCHIの物件は神宮前エリア。
各種メディアやSNSでもよく見かけるようなオシャレな店舗も多い原宿や表参道エリアにも神宮前は隣接してますし、東京のメジャーなエリアが頻繁に登場するのもCOZUCHIの特徴ですね。
東京在住の方、または東京に住んでたことがある方には「あ、そこ知ってる！」という感じで、自分の経験と結びつけることで物件にも親近感がわくんじゃないでしょうか。
かくゆう僕も「神宮前エリア」の思い出といえば、若かりし頃、明治神宮で結婚式を挙げて神宮外苑（明治記念館）で披露宴を行ったことですね。僕の人生最大のイベントは神宮前エリアで発生しました。
20台後半～30台前半は代々木公園（のダンボールハウス）に住んでいたので（上の地図の明治神宮の南西隣あたり）、せっかくなので思い入れのある明治神宮・記念館で結婚式を･･･という流れで、お金は無かった頃ですが少し背伸びして明治神宮にしました。
さて。どうでもいい話はこの辺にしましてここからが本題です。
COZUCHIの新ファンド「神宮前開発プロジェクト」について自分なりに見ていきたいと思います。
- 想定利回り：5.0％（年利）
- 運用期間：12ヶ月
- 募集金額：1.5億円（総額3億円）（※）
- 募集方式：抽選
- 募集期間：2022年9月19日～20日（※）
（※）総募集金額3億円のうち9/19（月）〜9/20（火）に特別優先権を持つ投資家限定の優先募集（1.5億円）を行い、その後9/21（水）〜9/26（月）にて一般募集（1.5億円）を行う。
「北参道」駅徒歩8分、「明治神宮前」駅徒歩10分という素晴らしい立地。簡単に書いてますがすごいです。みなさん慣れてしまってるかもしれませんが、不動産クラファンでこの立地はすごいことです。
既存の土地建物が投資対象ですが、取得後に新しく事業用ビルの開発を行い、収益物件として売却を行う予定とのこと。
まあ、利回り5％はあれですよ。COZUCHIの場合、とりあえず5％です（上振れの可能性あり）。ちなみに運用期間12ヶ月は物件の入居者への権利交渉と開発に必要な各種許認可の取得が完了するまでの期間とのことです。
そして運用終了時は本物件の当該評価見込額にてTRIAD社が買い取る予定。
COZUCHIの図を引用させていただきますが、神宮エリアは下図のとおり止まることなく開発が続いています。
周辺の開発との相乗効果も発揮されて、今後も安定的な商業環境が続くでしょうし、再開発で新しいビルが供給されることで、神宮前エリアの商業地としての熟成度がさらに高まることでしょうね。
ちなみに神宮前エリア、原宿エリアでは店舗系のリート関係の取引も非常の多いことが特徴です。例えば、
- クロスアベニュー原宿（オリックス不動産投資法人） 2.7％
- 竹下通りスクエア（フロンティア不動産投資法人）3.5％
- Cute Cube原宿（日本都市ファンド投資法人）2.9％
- JMFビル神宮前02（日本都市ファンド投資法人）3.3％
- JPR神宮前432（日本プライムリアルティ投資法人）2.9％
- Gビル神宮前09（日本都市ファンド投資法人）2.9％
※パーセンテージはキャップレート（利回り）
調べるのが疲れたのでこれくらいにしておきますが、もの凄い高額な物件（言い方が適当！）がまたまだたくさんあります。利回り2％台の物件（≒物件価格が高い）なんて原宿、神宮前ならではですね。地方ではあり得ません。
今回のファンドも2段階のプロジェクトが想定されています。
本プロジェクトは2段階にて行います。不動産の開発は大きく言うと、
①開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行うの２つのフェーズに分けることができます。本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
（引用）COZUCHI
フェーズ①で売却しなければフェーズ②で再募集を行うとのことです。その際、フェーズ①出資者には優先権ありなので、出来ればフェーズ①から参加しておくのも手かも。
本プロジェクト（フェーズ①）での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集を行います。この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。
（引用）COZUCHI
テナント戦略としてはオシャレエリアに相応しく、エステや美容院、クリニックを想定されてるそうです。
閑静なエリア特性を活かしたテナント戦略
フェーズ1の本ファンドにてデベロッパーへ開発用地として売却しプロジェクトの利益を確定させる可能性はありますが、本物件は今後再開発の期待が大きいエリアに位置することから、現時点では開発を行うことが利益を最大化させると考えています。
開発後のテナント戦略として、神宮前エリアの閑静な環境を活かし、エステサロンや美容クリニック、美容室等の美容系企業を有力なターゲットに想定しています。
また、今回の開発では、天井の高さを一般の高さよりもかなり高い約3.5mとして開放的な空間を実現したり、さらに屋上スペースには2Fテナントが利用できるルーフテラスを造成することを予定しております。
このような設計で他の周辺物件に対して差別化を行うことで、テナント集客における優位性は上がり、収益物件の付加価値を高めることができると考えております。売却先ターゲットとしては、収益物件としての保有を検討する個人の富裕層を想定しています。
フェーズ②となる際には詳細な売却方針を記載します。（引用）COZUCHI（下線は筆者）
例えば美容クリニックなんて家賃負担力がハンパないですから。テナントの売上げが高ければ高いほど賃料（収益賃料）も高くなるので、賃料が高ければ物件価値も高くなります。それだけのポテンシャルはある立地ということかと。
主な需要者は、土地ならCOZUCHIの説明にあるとおりディベロッパー（個人的には神宮前は用途の多様性があるので店舗のほか、事務所、マンションでもいけそうな）で、開発後の商業ビルなら投資用物件として個人・法人投資家、不動産業者じゃないでしょうか。
物件の規模や収益力によっては上記のとおりリート物件も多いですし、何十億規模であえば不動産投資ファンドなんかも買いそうな気もします。
神宮前エリアは2008年に「北参道」駅が開業して利便性が向上しましたし、マンション開発も確かに多いですが、個人的にはフェーズ②の投資目的としての需要の方ががやや強いんじゃないかなと思います。
稀少性が高く、需要も強い北参道エリアですから、商業性はおそらく問題なし。神宮前や原宿、表参道も含めて既にコロナからも回復してますから、売却時の流動性の心配は低いんじゃないかなーと思います。
ということで、投資しておくとおもしろい物件がまたCOZUCHIから登場しましたというお話でした。
では今日も一日、健やかにお過ごし下さい。
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