9月1日から「WARASHIBE」が「COZUCHI」になるんですね。
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8月1日に 「WARASHIBE」を運営する株式会社SATASが「LAETOLI株式会社（ラエトリ）」に社名変更、経営陣も刷新されましたので、それに合わせて名称も変わるんですね。
新名称「COZUCHI」がローンチされるタイミングで新ファンドも募集されるんですが、これがおもしろそうなので、わたくし、俄然興味が沸いてきました。
本来、週末は子供と過ごす時間を大切にしているのですが、今週は台風が来ているので外出は断念。家で子供がテレビを見ている隙に、こっそり内容を深掘りしていきます。
品川駅前再開発エリア3区分レジファンド
- 利回り：10％（インカムゲイン3%＋キャピタルゲイン7%）
- 出資期間：7年
- 募集金額：4348万円
- 応募期間：2021年9月15日19時～9月21日13時（抽選）
まず利回りの高さと期間の長さに目が行きますね。詳細は後ほど。
品川エリアは複数の開発が進行中
今回の物件は複数の開発が進行する品川エリアです。
「品川」駅 徒歩4分で、再開発事業地内にある3物件が投資対象。将来的に再開発の可能性が高いことから「安定した賃料収入のインカムゲイン」のほか、「将来価値の上昇によるキャピタルゲイン」が狙えるファンドです。
ご存じの方も多いと思いますが、品川は「高輪ゲートウェイ駅」の開業や「リニア中央新幹線」も開業予定ですし、将来性の高さから投資資金が集まっている話題のエリアです。
WARASHIBEサイトから地図を拝借しました。対象不動産の場所はこの辺りだそうです。
品川駅西口の再開発エリアですね。
品川駅は東口でも再開発してまして、大規模商業施設や住宅・オフィス・ホテルなどの複合施設、文化施設などどんどん着工してます。僕も品川区に住んでた時がありますが、その頃から全く違う街になっていくんだろうなと。
※品川駅東口は2019年4月に「品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)」が都市計画決定され、駅周辺の開発が2024年頃の完成を目指して進行中です。
で、今回の対象不動産のある品川駅西口も駅前広場の整備計画が進捗していて、オフィス・ホテルなどの複合施設の開発が計画されてます。
WARASHIBEによると「計画建物は延床約193,000㎡で事務所、店舗、住居、駐車場からなる、複合的な用途」の再開発事業とありますね。
品川駅周辺はもともと繁華性の高い商業地ですが、それがさらにリニューアルされるイメージです。それも広範囲に。
再開発で資産価値は上昇する
次に「再開発物件」について見ていきます。再開発では権利変換により資産価値は上昇します。
再開発と僕たち不動産鑑定士の接点は、基本的に従前（再開発前）と従後（再開発後）の評価です。個人的にはこれまで3回ほど駅前商業地の再開発に携わらせていただきましたが、権利変換後は物件価値（単価）は跳ね上がりました。
街自体が整備されるので、相乗効果も発揮されるんですよね。あくまで僕が知る限りですが、周辺も整備されることで人流が増え、再開発後の賃料も上昇していくケースも多いです（不動産市況にもよります）。
なので、資産価値の上昇はまず間違いありません。
本事業と合わせて「品川駅から再開発事業地までペデストリアンデッキ（高架で設置された歩行者専用通路）が整備される計画」ともありますし。これもいいですね。駅からの人の導線も確保されますから。
事業の全体スケジュールは2022年度頭ごろの都市計画決定、その後2027年の完成を目指すとのこと。だから本ファンドの運用期間は7年の設定になっているんですね。
権利変換とキャピタルゲイン
再開発事業では、もともと物件を所有している権利者に「権利変換」が行われます。本事業者が所有する不動産は3室（合計61.51坪）、それと同等面積の新築不動産が提供されるとのこと。
ここで本ファンドの一番のポイントは「従前不動産と同規模の新築不動産が提供される」ということ。組合による再開発によっては、単価は同じでも広さは狭くなる（トータルで見ると価値は同じ）というケースもありますが、今回は同じ面積を提供してくれるようです。
なら、当然ですが不動産価値は跳ね上がりますよね。
仕入れは160万円/坪と築古とはいえ品川にしては安く仕入れられ、WARASHIBEサイトによると再開発後の新築マンション相場は約580万円/坪～約680万円/坪（2021年7月現在）とのこと。まあ、僕には一生縁のない億ションです（笑）
この新築マンション相場をもとに将来価値を試算してキャピタルゲインを想定されてるようです。
再開発の注意点とリスクヘッジ
僕の経験上、再開発の一番の注意点は「想定通りに事業が進まないこと」だと思います。
不動産鑑定士の目線から言うと、鑑定により権利変換の床単価を決めるので、不動産鑑定が事業予算に直接繋がります。
再開発は期間も長くなり、将来予測も多分に含むので将来の建築費や賃料水準の予測も難しくなり、予算が変われば建物設計にも影響したりするので･･･鑑定する方も「予定が変わる」とけっこう大変なのです。
なので、まあ、これから何度も何度も組合や鑑定サイド、地権者などとの調整が入ると思います。
ただ、その変もWARASHIBEサイトでは触れられてて、リスクヘッジとして次の3点が挙げられています。
- 建物が取り壊されれば再開発組合から現在の賃料を前提とした補償を配当（インカム3％がこれに該当）
- 7年間のうち、途中でいつでも換金申請が可能
- 出資金が換金しやすいようなセカンダリーマーケットを検討中
やることなすこと意味がある。あたなはキングダムの李牧ですか。
セカンダリーマーケットは法的な問題もあるでしょうが、試みとしては新しいですね。うまくいくのか注目してます。
あ、対象はレジデンスなので、品川の住宅市況を一言書いておきますね。
まあ、そうですね。品川はファミリー層の住宅需要が非常に強いエリアですね。
今、東京は緊急事態宣言下ですし、マンション価格は2019～2020年頃から崩れてきている中、品川のマンション分譲価格は下がっていないと聞きますし、賃貸市場も底堅いエリアです。
おわりに
とまあ、走り書きで恐縮ですが興奮のまま投稿してみました。
物件の詳細はまだ公表されていませんが、相変わらずWARASHIBE（COZUCHI）はものすごいファンドをぶっこんでくれますね。個人的には非常におもしろかったです。
期間は7年と長いですが、組合補償があってインカムも安定している。万が一でも途中解約ができるし、注目の品川エリアの再開発でキャピタルゲインはめちゃくちゃ狙える、そんなファンドです。
しかも今、不動産市況が悪いときに購入されているので7年後の価値上昇もかなり期待できそうです。
本ファンドは7年間という長期運用になるため、万人受けしないかもしれませんが、少なくとも僕は少額でも投資しておきたいと思いました。
利益もさることながら、WARASHIBE（COZUCHI）を通じて再開発の進捗が知りたいので。
あと、9月1日には六本木ファンドもありますね。こちらも非常におもしろいです。お見逃しなく！
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