昨晩のCOZUCHIの下赤塚マンション、無事に投資できました！
運用期間が36ヶ月と長期であったことと、もうすぐ「渋谷区神泉エリア開発プロジェクト」が控えていることもあって、COZUCHIにしては余裕を持って投資できましたね。皆さんはいかがでしたか？
さて本題です。COZUCHIの新ファンドです。
やっぱりCOZUCHIのファンドは簡単にブログに書けなくて･･･じっくり見入っちゃいますね。なんなんだろう、このCOZUCHIのおもしろさは。
COZUCHIは毎回、事業者としては新しいビジネス機会を、投資家には新しい投資機会を不動産クラウドファンディングという舞台の中で創出してくれます。
今回のファンドも「おお！すげー！おもしろ！」と部屋で一人で叫んでしまいました。
COZUCHIの中で、ファンドの質的にどんどん進化しているように感じます。単純に当初と比べるとサイトデザインも洗練されましたし。
では前置きはこの辺にして、早速中身を見ていきたいと思います。
渋谷区神泉エリア開発プロジェクト
まず今回のCOZUCHIのファンド概要はこちらです。
- 募集金額：5.5億円
- 想定利回り：5.5％（年利）
- 運用期間：6ヶ月
- 劣後出資：8.3％
- 募集方式：抽選
- 募集期間：2021年11月3日19時～11月15日13時
※キャピタルゲインの15％を上限として投資家に配当。ただしキャピタルゲインが生じない場合はインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性あり。
5.5億円！大口ファンドが来ましたね。
利回りは5.5％とCOZUCHIにしては控えめですが、例のごとく上振れへの期待感はあるファンドです。
以降は、COZUCHIに書かれたポイントを抜粋して見ていきたいと思います。
本プロジェクトの特徴
- 投資対象は「神泉」駅徒歩3分にある店舗付住宅等の開発用地
- 現状のホテルの営業終了後、建物を解体し開発用地とする
- 建築着工の許認可を取得するまでが本プロジェクトの運用期間
- 許認可を取得済みの土地価格でTRIAD（不特法1号）が買取予定
- 評価見込額からキャピタルゲインの想定利回りを算出
なるほど。すごい。既存のホテルを解体して再開発後の土地価格（売却見込価格）を前提に利回りを設定されているとのことです。
不動産証券化がここまで浸透した背景には「事業と投資の分離」が進んだことが理由の一つですが、本ファンドなんてまさに「事業と投資の分離」ですよね。
難しい不動産の開発事業はCOZUCHIにお任せするので、投資家はポチッと投資するだけ。
COZUCHI以外の大抵の不動産クラファンでは、既存物件の資金調達のためにクラファンを活用されていますが、本件は単純な資金調達ではなく、毛色が異なります。
J-REITにも開発を前提に土地を取得する開発型ファンドがありますが、COZUCHIもそうですね。
この辺がCOZUCHIは不特法でありながら、投資家利益を最大化する（より高い利回りを追求する）、いわばJ-REITや私募ファンドのような「ファンド型」だと僕が思う由縁です。
【関連記事】COZUCHIは「資産流動化型＆ファンド型」と考えると腹落ちした話
ちなみに優先出資金額5.5億円と大型の募集ですが、応募が満たない場合はTRIAD社が追加で劣後出資を行うとのことです。
これでファンド不成立ということはなくなりますし、元本保全性も高まります。
立地は神泉エリア
- 「神泉」駅と「渋谷」駅が利用可能
- 比較的閑静な住宅街もあり
- 年齢層が高めなお洒落な飲食店舗も多く立ち並んでいる
「渋谷区神泉エリア区分店舗」ファンドと同じ円山町です。渋谷駅まで徒歩圏というインパクトは大きいですし、破壊力がありますよね。
【関連記事】【COZUCHI】渋谷区神泉エリア区分店舗を掘り下げる
どうでもいい話ですが、10年以上前に僕が通っていた資格の学校のすぐそばです。会社を退職して勉強に専念していたので、お金がなくて電車に乗れないので、目黒からチャリで通ってました。
2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行われます。
- ①建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する
- ②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
今回は①段階のプロジェクトで、①段階で売却を行わない場合は、②段階のプロジェクトとして再度募集されます。
※①段階の出資者で希望する投資家には、②段階で優先的に出資可能な設計となる予定。
2段階で募集する理由をCOZUCHIから拝借しました。
土地取得時に建築資金全額を調達した場合、建築資金を必要としないタイミングで資金を集めることとなります。このため、資金を事業者が使わないにもかかわらず、優先出資分への配当が発生するということになり、これにより全体の事業コストが上昇することとなります。
COZUCHIにおいては、利益の一定割合を投資家様に上限無く配当することを掲げているため、可能な限り事業コストは抑え、より多くの配当をしたいと考えております。
（引用）COZUCHI
ようは「タイミングよく事業化することで、事業コストを抑え、投資家へ配分する利益を最大化するため」とのことです。
天空率を活用した開発プロジェクト
- 天空率を使うことで斜線制限をクリアし、9階建27mの不動産が建築できる見込み（現況は5階建）
- 神泉は低層かつ築年数が古い不動産が多く、そのほとんどは天空率の法令が適用される前の建物
- 新たな開発では渋谷駅周辺のように高層建築が可能な場合があり、将来的に高層物件が開発される可能性あり
※天空率の説明はネットでもたくさん検索できますので、ここでは省略させていただきます。
なるほど。確かに東京23区の中小規模ビルは、バブル期に大量に供給された経緯があるので、築年数が30～35年の物件が非常に多いです。
ちなみに東京23区のオフィスビルは延1,300万坪で、築20年以上が502万坪で全体の83％、旧耐震基準が148万坪で全体の24％とされています（ザイマックス不動産総合研究所の調査）。
このような状況ですから渋谷区では駅前のみならず、外縁部でも再開発が複数進行してます。今後は街自体が更新されていきますので、再開発への期待感も収益性に寄与しそうです。
僕が概算したわけではありませんが（もちろんCOZUCHIでは裏で検証されたと思いますが）、この規模であればオフィスじゃなくて住宅（下層階は店舗）の方が収益性が高そうだなと思いました。
2段階の開発プロジェクト
フェーズ①：土地転売の可能性
- 許認可を取得すればデベロッパーから更地での購入ニーズが高まる
- 更地での転売が投資効率の最大化となる場合は①段階で売却予定
- 売却が決定した際は想定利回りを上回るキャピタルゲイン配当を見込む
フェーズ②：開発を行い、新築物件として売却
- 本プロジェクトの開発用地は80坪以上で希少性が高い
- 渋谷は再開発でオフィス供給も進んでおり住宅需要が高まっている
- 高層新築による収益性の高さから富裕層の投資家などへ売却を狙う
本プロジェクトは2段階にわかれます。土地だけでもディベロッパーに売却できる可能性があますが、建物を建築した場合でも新築物件として富裕層に売却を狙うと。
いつも投資家の予想を超えて高値で売却してくれるCOZUCHIですから、期待感はありますよね。
【関連記事】『COZUCHI』前人未踏とはこういうこと！
ちなみに2段階となる際には詳細な売却方針を再度公開される予定とのことです。
まとめ
本ファンドのポイントは、プロジェクトを2つの段階に分けて利益を最大化することと、天空率を使って容積率を最大限使うことだと思います。
土地のままでも「渋谷駅徒歩圏のまとまった土地」で希少性が高く、売却の可能性がある一方、店舗付マンションを建築した場合でも、地方都市なら駅前でも容積率をフルに使い切るのは難しいですが、渋谷駅徒歩圏ならばフルに使っても需要は十分あるでしょうし。
COZUCHIにもあるように、築年の経過した建物が多い神泉ではこれから立替の時期ですから、新しい高層建物の街に生まれ変わるかもしれません。
本ファンドはその先駆けとしての意味合いもありそうです。
不動産クラファンには「不動産と投資家を不特業でつなげる」という役割のほかに、今後の更なる成長のためには「社会資本の整備や成長分野への資金の導入」という役割もあるんじゃないなか、と思っています。
渋谷区神泉という築古物件が多い市場の物件を選別し、成長分野として資金を流入させる。まさに今回のプロジェクトがそうです。
そして投資家は事業性の高いファンドへ投資でき、利回りという恩恵を得られる。
「文化を守り、人を育て、まちを健やかに発展させていきたい。」
※COZUCHI運営のラエトリ社長の武藤さん
この言葉が現実味を帯びてきたのではないでしょうか。
ということで、COZUCHIに興味を持たれた方は時代に乗っかってみてください。たぶん想像よりおもしろいと思います。
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