すごい。COZUCHIから虎ノ門再開発ファンドがきました！
虎ノ門、懐かしー。僕がポンコツサラリーマンだった頃、職場が虎ノ門の桜田通り沿いにあったんですよね。今では順調に転げ落ちて地方でボッチ社長をしてます。いや、それはそれで大変幸せに暮らしてます。
虎ノ門は桜田通り沿いから環二通りまで高層ビルが建ち並んでいるので、純粋な「オフィスエリア」ですね。
あとCOZUCHIにも説明がありましたが、虎ノ門って霞が関の官庁街に隣接しているという側面もあるし、複数の市街地再開発やバスターミナルの整備とかも進捗しているんですよね。
それに新橋まで歩いていけるので、仕事終わりに飲みに行くにも便利です（笑）。
なにしろ虎ノ門は「国家戦略特区」なので国が主導のもと、今後目覚ましい発展が期待されている、そんなエリアでございます。
まあ、虎ノ門は再開発を中心にいろんなメディアでも紹介されている話題のエリアなので、不動産関係に勤務されていなくても「ああ、再開発やってるところね」という感じでご存じの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
例えば令和2年に開業した日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅周辺の虎ノ門1・2丁目地区や虎ノ門・麻布台地区でも事業が進捗してますし、令和5年には大量供給も予定されています。
今のコロナ時期で「オフィスはちょっと･･･」という方でも、さすがに虎ノ門再開発エリアなら将来的な期待感も追い風になって賃料は安定、将来性の高さから投資資金も集まっているので需要は大丈夫でしょうね。
というか個人的には虎ノ門には期待感しかない、今回はそんなファンドでござる。
＃突然の忍者ハットリ君。
＃3歳の娘がはまっている。
そんな中、本ファンドの投資家の利回りは4％。え？低い？いやいやいや、逆に十分すぎてお釣りがきますね。虎ノ門のＡクラスビルなら、今なら利回りは2％前半でしょうから。
皆さんがわりとイメージしやすい東京の西側でいうと渋谷駅周辺とか、南青山（青山通り沿い）とか、オフィスとしての地位で見るとそんなレベルじゃないでしょうか。
いずれにしても、ものすごく希少価値の高い立地かつ虎ノ門の再開発ビルなら（丸の内や大手町などは除きますが）日本でトップクラスのオフィスビルになると思います。
そんなビルに個人で投資できるチャンス、しかも不動産クラファンで。いやないないない。
っということで最近は娘の体調が悪く（1週間保育園を休んでます･･･）、ブログになかなか時間が取れない私ですが、COZUCHIの本ファンドはご紹介しないわけにはいきません。
夜分に一筆書きではありますが、簡単に内容を見ていきたいと思います。
あ、前置きが長くなりましたが安心して下さい、本題はポイントだけを短くまとめます。
- 利回り：4％
- 運用期間：1年
- 募集金額：15億円
- 劣後割合：11.8%
- 募集方式：抽選式
- 応募期間：2022年6月3日20:00～6月9日13:00
COZUCHIでは品川依頼の再開発ファンドですね。今回は15億円と大口です。
※募集金額に満たない場合はTRIAD社が追加で劣後出資をすることでファンドを成立させるのとことで、最終的には安全性が更に高まる場合があります。
再開発事業では、もともと物件を所有している権利者に「権利変換」が行われます。
ちなみに再開発と僕たち不動産鑑定士の接点は、基本的に従前（再開発前）と従後（再開発後）の評価です。
個人的にも何度も駅前商業地の再開発に携わらせていただきましたが、権利変換後は物件価値（単価）は跳ね上がります。
なぜかというと、ビル自体のほか、街自体が整備されるので、ビルと街の相乗効果も発揮されるからです。
なのであくまで僕が知る限りですが、周辺も整備されることで人流が増え、再開発後の賃料や床価値は上昇するケースが多いので、キャピタルゲインの実現性は高いのではないでしょうか。
※注意：不動産市況にもよります。
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さらなる利益追求のため、COZUCHIの本ファンドのポイントとして「権利変換面積の増加協議」を行うとのこと。
どういうことかと言うと、再開発によっては単価は同じでも広さは狭くなる（トータルで見ると価値は同じ）というケースが見られますが、今回はさらに交渉により面積を広く確保するよう協議されるようです。
まあ、投資家は何もできませんので期待して待ちましょう（COZUCHIの皆さん、がんばってください！＾＾）。
あと書くべきは･･･そうですね。再開発の一番の注意点は「想定通りに事業が進まないこと」ですね。
再開発は期間も長くなるし将来予測も多分に含むので将来の建築費（特に今はとんでもなく高騰してます）や賃料水準の予測も難しいんですよ。なので予算がコロコロ変われば建物設計や不動産鑑定にも影響したりするんですが、今回は再開発は既に決定してるんですよね。
ということでその点は大丈夫かなと。
もしかしたら利回り4％とCOZUCHIにしては低めの利回りで万人受けしないかもしれませんが、上記のとおり、虎ノ門再開発ビルに4％で投資できる機会って･･･まあないでしょうね。
僕はフェーズ2，フェーズ3への期待も込めて、今のうちに投資しておきたいと思いましたが、再開発案件は見ているだけでもおもしろいと思いますよ。
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