不動産クラウドファンディング投資研究所

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【COZUCHI】六本木ファンドが高利回りの理由

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今ホットな不動産クラファン「WARASHIBE」を運営する株式会社SATASが「LAETOLI株式会社(ラエトリ)」に社名変更されましたね。合わせて経営陣も刷新されてます。

 

不動産クラウドファンディング「WARASHIBE」運営のSATAS、「LAETOLI株式会社」に社名変更及び新経営体制のお知らせ|LAETOLI株式会社のプレスリリース

 

「LAETOLI」の由来は「人類最古の足跡が残るラエトリ遺跡」から来ているそうで、その心は「前人未到のチャレンジで歴史に新たな1ページを作る」とのこと。

 

なるほど~。不動産クラファンで前人未踏の利回りを達成しているWARASHIBEの運営にふさわしい社名だと思います。

 

さてさて。

 

利回り20%で業界をザワつかせたWARASHIBEの六本木ファンドですが、募集スケジュールが変更されましたね。わたくし、以前の記事で変更前のスケジュールを書いてしまいました・・・すみません!

 

この辺はWARASHIBEサイトでもきちんと公開されてますね。

 

自分のポンコツぶりが良く分かったところで、六本木案件の詳細も公開されていることですし、今日はWARASHIBE新ファンドについて書いてみようと思います。

 

→COZUCHI(旧WARASHIBE)

 

 

WARASHIBE六本木ファンドの概要

 

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  • 募集総額:3億円
  • 利回り(年利):20%(インカム2.5%+キャピタル17.5%)
  • 募集方法:先着と抽選
  • 募集開始:9月1日
  • 運用期間:3カ月(2021/9/21 ~ 2021/12/20)
  • 総募集期間:2021年9月1日19時 ~ 同年9月8日13時

 

※注意:7月16日に公開された第一弾予告と、スケジュールが変更されてます。

 

本ファンドの背景はWARASHIBEサイトで詳しく説明されてますね。おもしろいので是非ご確認していただくとして、自分でも簡単にまとめてみます。

 

  • 建物の一部が区分所有の築古ビルで、建替えが難しく収益性も低かった。
  • よって本ファンドの事業者が区分部分を割安で取得できた。
  • 事業者の完全所有権になり、建替え開発が可能になった。
  • 2023年6月末日に全テナントの定借期間が満了する。
  • 全テナントが退去するため、建物の取壊しが可能になる。
  • 六本木の一等地エリアに存し開発用地としてのポテンシャルが高い
  • しかも六本木は開発可能な更地はほとんどなく極めて希少性が高い。
  • 開発を見越した事業用地として売却するので、多額のキャピタルゲインが期待できる。

 

鑑定風にまとめると「もともと区分所有で土地の持つ高い収益性の一部が顕在化していたが、完全所有となることで土地の本来の価値を実現する利用方法が可能となった」というものです。

 

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(引用)WARASHIBEサイト

 

WARASHIBEのすごいところは、こういう再開発物件を見つけてきてくれることなんですよね。定借の切れるタイミングも絶妙で、仕入れが本当に強い。

 

再開発前提の開発型ファンドなら、高利回りになる理由も納得です。

 

【関連記事】

【すごいじゃないかWARASHIBE】売却先が決まってて利回り12%を我慢できる?

 

WARASHIBEによると、すでに購入希望の反応は上々なようですね。これを前提に期待利回りを20%に設定しているとのことです。

 

購入希望の例 

 

  • 会社概要:不動産事業者
  • 資本金:約4.8億円
  • 売上:約116億円
  • 購入意向金額:19億円

 

さらにもっと高い価格で売却できそうなので、キャピタルゲインも増える見込とのこと(WARASHIBEは基本的に上限なしに配当してくれます)。

 

※運用期間中に対象物件の売却できない場合、インカムゲインのみの想定利回り2.5%を上限に配当。

  

売却価格は「19億円」が一つの目安になるんですかね。対象のすぐ近くの六本木通り沿いに地価調査のポイント(港5-16)があって、そこが319万円/㎡となってますから、319万円/㎡に今回の地積305.32㎡かけると約10億円です。

 

まあ、あくまでこれは一つの目安ですね。地価調査のポイントは規模も113㎡と小さいですし。

 

うーん。六本木通りか~。賃料はどのくらいとれるんでしょうね。仮に路面店舗で坪5万円としても、鑑定で開発型の収益価格を出せば土地価格は20億円くらいいくのでしょうか(適当です)。

 

上物に何を想定するかにもよって賃料も変わってきますし、今ちょっと時間がないのでその辺の深掘りはできませんが、ちゃんと考えるとめちゃくちゃおもしろい案件ですね。

 

いずれの用途であっても容積フル消化に加えて「六本木通り沿いで希少な開発用地」というプレミアムも乗ってくるんでしょうね。

 

WARASHIBE六本木ファンドの物件情報

 

続いて物件情報です。WARASHIBEは不動産クラファンでトップレベルに情報を公開してくれてます。案件に自信があるんでしょうね。好きです、こういう業者。

 

物件情報

 

  • 物件名:六本木・大型案件
  • 所在地:東京都港区西麻布3丁目20-14
  • 最寄駅:東京メトロ日比谷線「六本木」駅徒歩8分
  • 種別: 店舗、事務所、倉庫
  • 竣工日:昭和38(1963)年1月
  • 地積:305.32㎡
  • 用途:商業地域(建蔽率80%/容積率 600%)
  • 構造:RC造地下1階付5階建
  • 延床:1,336.68㎡
  • 権利:所有権
  • 解約・譲渡:事務手数料3,300円(税込)
  • 販売会社:株式会社SATAS(LAETOLI株式会社)
  • 運営会社:株式会社TRIAD

 

「六本木」駅 徒歩8分、六本木通り沿いの1棟ビルですね。いつものようにグーグルマップで住所を検索してみました。

 

 

見た感じもかなりの築古で、なかなかパンチの効いた物件のように見えます。そこが今回の物件のキモですからね。これは褒め言葉です。

 

容積率は600%ですが、5階建で容積も充足していないでしょうし・・・六本木通り沿いにしてはもったいないですね。周りの建物は7~8階くらいありそうです。

 

写真で見る限り、上層階はすでに退去してるのかもしれませんね。いずれにしても、テナント撤退が完了すればいつでも取り壊しできます。

 

新しい建物は何が建つんでしょうね~。六本木通り沿いなら1階は路面店舗でしょうかね。上層階は「オフィス」でも「店舗」でも「住宅」でもいけそうです。賃料は相当とれそうですね。

 

六本木エリア全体でも再開発が進んでますし、個人的にも六本木に訪れる楽しみが増えました。

 

まとめ

 

最後にまとめますね。

 

  • 利回りが20%と高いのは開発型だから。
  • 買入れ申込みもあり実需に基づいている。
  • 新建物の高額な想定賃料も、土地価格に帰属している。


この辺が本ファンドの高利回りに紐付いているんだと思います。 改めて見ても「これぞWARASHIBEの真骨頂!」というファンドです。

 

9月1日、今度は間違えないように(笑)、楽しみに待ちたいと思います。

 

→COZUCHI(旧WARASHIBE)

    

 

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