おお･･･これは個人的に楽しみなファンドなので書いておこうと思います。
トーセイ不動産クラウド「TREC FUNDING」から「3号の組成準備を開始します！」との連絡が届きました。
TREC FUNDINGと言えば、不特法に基づく制度の中で「SPC」を活用した不動産クラウドファンディングということで、
※特例事業者（SPC）：不動産特定共同事業契約に基づく収益・利益の分配を専ら行なうことを目的とする法人のこと。許可は不要で届け出でＯＫですが、委託先の不特業者は許可が必要です。
少なくとも僕の中では大きな期待を持った事業者でした･･･東証一部ですし。
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ただ2021年初めに第2号が募集されてから、このところTREC FUNDINGから募集がなかったんですよね。
ということで、若干興奮気味ですが、頭は冷静に解説していきたいと思います。
TREC3号「トーセイ×プリンセスグループ コラボレーション企画」
今回告知があったファンドは、「TREC3号 トーセイ×プリンセスグループ コラボレーション企画」ということで、トーセイがプリンセスグループの株式を取得して子会社化したことを記念して組成されるとのこと。
ちなみにまだホームページのお知らせに登場した情報で、ファンド一覧には登場していません。
お知らせの情報を整理するとポイントは3つかと。
- 投資対象はリノベ事業に強みを持つプリンセスグループが保有する東京都心部の築浅区分マンション
- 複数の住戸を１つのファンドに同時に組み入れることで賃料収入が安定（さらに売却益もあり）
- 優先劣後構造を今回初めて採用
まず東京都心の築浅区分マンションということで、立地、アセットタイプから鑑みれば低リスク低リターンのファンドとなりそうです。
いいですね～都心レジデンス。ちなみにTREC1号はマンションで期待利回り7.0％、2号はオフィスで5.22％でした。
また複数の住戸を1つのファンドとすることで（Rimpleのように）、いずれか一つの住戸の稼働率が低下した場合のダメージを軽減されています。
そしてこれですよ。3号では「優先劣後構造を初めて採用」してくれます。これはいいですね。
立地、アセット、複数の物件を同時に運営、優先劣後構造ということで、まだ予定段階ではありますが期中の賃料、元本保全性がかなり高まった「堅いファンド」になりそうです。
SPCで倒産隔離
さらに安全性を高める仕組みとして、TREC FUNDINGの最大の特徴でもある、投資対象となる不動産を保有し不動産事業を行う主体が不動産特定共同事業者ではなく特例事業者（SPC）としているという点もあります。
SPCは不動産の証券化関係者ならば馴染みが深い仕組みですが、あまり一般的には知られていないと思いますので、かみ砕いて説明してみたいと思います。
上の図にもあるとおり、SPCが不特法の許可を得ている不特法業者トーセイ（3・4号）に委託して、このトーセイが投資家に対して勧誘行為を行っています。
これにより不特業者の倒産リスクから投資家が守られる仕組みです。
不動産クラファンを平たく言うと「不動産の生むキャッシュフロー（賃料、売却益）を投資家に分配する」システムですが、不特業者のデフォルトがアキレス腱だったんですよね。
事業者が何か別の事業で失敗して倒産すると、投資家に影響が出てしまう。
一方、TREC FUNDINGはSPCが実施する特例事業ですから、倒産隔離機能も働くのでこのアキレス腱もない状態。つまりトーセイの人的・資本的な影響から隔離されています。
※もっと細かく言うと、SPCの事業目的を限定する、投資家に不利な議決権を行使できないようにするなど、SPCにはSPCそのものの倒産リスクも極小化する仕組みもあります。
言い換えると、投資家は「不動産そのものに関わるリスク以外を負わない」という状態です。その法的枠組みをTREC FUNDINGで準備してくれていますから。
要するに、通常の不動産クラファンと比較しても「かなりリスクの低いファンド」になりそうです。
※注意：もちろんエクイティ投資ですから元本保証はありません。またTREC FUNDINGでは案件によってはデットも活用されるケースもありますが（3号はまだ不明です）、デットは不動産収益をエクイティより優先的に受け取り、エクイティはその残余分を受け取ります。ただし、その分、エクイティ投資は期待利回りが高くなります。ようはデットの活用でレバレッジを効かし、エクイティ利回りを上昇させる仕組みを採用されています。ちなみに、J-REITのデット割合は20～60％程度です。
バリューアップ型ファンドに期待
トーセイはJ-REITでも有名なバリューアックが得意な総合不動産業者ですし、コラボ先のプリンセスグループもリノベ事業に強みを持っています。
なので、第3号はバリューアップ型のファンドになる可能性も高そうですね。
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バリューアップの手法には、建築・設備の更新や管理体制の見直し、リーシングマネジメントなどがありますが、ようはバリューアップにより
- 賃貸物件の魅力を向上させたり
- 維持管理費用を削減したり
することで、
- 不動産の賃料単価を上昇させたり、
- 稼働率を上昇させる（純収益NOIを上昇させる）
というものです。
これによりかけた金額以上に資産価値が向上します。基本的に売却益は主には劣後出資者に分配されるのが通常ですが、本ファンドは詳細の公表を待って確認してみたいと思います。
ということで、J-REITでもお馴染みのトーセイの新ファンド、大変楽しみですという記事でした。リート投資家や不動産関係者はちょっと興奮してると思います。
まだ新ファンドが公表される前の準備段階ですが、TREC FUNDINGにご興味がある方は一度のぞいてみていただければと思います。
では今回は以上です。
すっかり寒くなりしたね。風邪にはお気を付けて。今日も健やかにお過ごしください。
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