トーセイ不動産クラウド「TREC FUNDING」から「TREC3号」案件のコンセプトが公開されました。
昨年の10月に「3号の組成準備を開始します！」との連絡が届きましたが、さらに今回情報が追加されましたね。
まず前回の情報を再掲すると、
- 投資対象はリノベ事業に強みを持つプリンセスグループが保有する東京都心部の築浅区分マンション
- 複数の住戸を１つのファンドに同時に組み入れることで賃料収入が安定（さらに売却益もあり）
- 優先劣後構造を今回初めて採用
でした。ちなみにプリンセスグループは、トーセイが株式を取得して子会社化しています。
これに対して今回新しく追加された情報は
- 物件の所在は「浅草」と「月島」
- レバレッジ効果
- 1口1万円、最低1口から投資可能
です。
この中で「レバレッジ効果」とは、ご存じのとおり銀行借入による資金調達のとのことです。
つまり、通常の不動産クラファンのエクイティ部分のみならず、デット部分も活用して利回りを向上させるという構造になりますね。
ちなみにTREC FUNDINGではこれまで案件によってはデットも活用されるケースもありましたが、3号でも活用されるようです。
なお、デットは不動産収益をエクイティより優先的に受け取り、エクイティはその残余分を受け取ります。ただし、その分、エクイティ投資は期待利回りが高くなります。
平たく言えば、「デットの活用でレバレッジを効かし、エクイティ利回りを上昇させる仕組み」ですね。
ちなみに、J-REITのデット割合は20～60％程度なので、デットの活用はよくあることです。トーセイリートもやっているトーセイとしては得意分野だと思いますし。
で、気になる利回りですが、「浅草」や「月島」の築浅区分マンションであれば、今なら通常、マーケット利回りは3.5％～3.6％だと思います。
今回はさらにデットの活用でそれよりも高くなるとすれば、個人的には5％くらいいって欲しいところですが、どうでしょう？
ちなみにTREC1号はマンションで期待利回り7.0％、2号はオフィスで5.22％でした。
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まとめると、TREC FUNDINGの3号ファンドは
立地、アセット、複数の物件を同時に運営、優先劣後構造、トーセイ独自のSPCによる倒産隔離（事業者リスクを投資家が負わない※）という点で堅さを保持しつつ、デットを活用した攻めのファンド
になりそうです。さすが東証一部のトーセイですね。個人的には期待値が高まってます。ワクワク。
（※）TREC FUNDINGは不特法に基づく制度の中で「SPC」を活用した不動産クラウドファンディングです。特例事業者（SPC）とは不動産特定共同事業契約に基づく収益・利益の分配を行なうことを目的とする法人で、許可は不要で届け出でOKですが、委託先の不特業者は許可が必要です。
このところTREC FUNDINGの募集間隔が空いていましたが、次回も期待できるファンドになりそうなので記事にしてみました。
近々募集されるとのことなので、今のうちにTREC FUNDINGをチェックされてみてはいかがでしょうか？
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