こんにちわ、トッティです。
累計融資額が1000億円を突破し、ソーシャルレンディングの「頂点」にいるSBIソーシャルレンディング。
本日は「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo３号」の募集です。
- SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 3号
- SBIグループの信用力はモンスター級
- リスクはすべて投資家が負う
- 「貸付先の匿名化」と「担保の非公表」を利回りで考えてみた
- 運営者の信用力も利回りで考えてみた
- 利回りの構成要素に「匿名性」と「信用力」を追加してみた
- まとめ
SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 3号
- 募集額：20億円
- 名目利回り 6％
- LTV：85％以下
- 貸付先：1・2号と同じ（詳細は会員限定）
- 担保：公表なし
- 募集開始：2019年7月18日10時～
まだ「Neo」シリーズでの投資に足踏みしているチキンのトッティですが、この募集条件でも20億は埋まるんでしょう。
他のソーシャルレンディング業者だとまず無理。天下のSBISLだからこそなせる業ですね（驚）
SBIグループの信用力はモンスター級
なぜ埋まるかというと、みなさんご存知のとおり「SBISLには高い信用力があるから」。
先日の「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド16号」（利回り8％、24カ月）の募集額「25.4億円」も埋まってますもん。
投資家数は驚異の4192名でした。
凄すぎて、ため息でるわ！「お金」＝「信用」とはよく言ったものだ！
ディベロッパーズも担保の公表はなし。
それどころか、25.4億円の募集に対して、担保は3億ちょっと。えげつないほどのオーバーローンでも、天下のSBISL様には無問題。
これで埋まるんですから、他のソーシャルレンディング業者は、マジメに情報開示、担保評価するのがバカらしくなるんじゃないでしょうか？
トッティも、マジメにファンド分析するのがバカらしくなります（苦笑）
もう何も考えずにSBISLでええやん！
リスクはすべて投資家が負う
SBISLの信用力が凄まじすぎて、ファンド内容なんて、もうどうだってよくなる気持ちもわかる。
でも、金融庁の匿名解除は「よくわからないものには投資してはいけませんよ！」っという意味じゃなかったのかな・・・
圧倒的なSBISLを前にして、もう思考を放棄したい感情を抑えつつ、ちょっと立ち止まって考えてみます。
Neoのような「担保が非公表」だったり、「貸付先が同じ」リスクは、結局のところ、投資家が負うことになります。
ディベロッパーズファンドのような開発前ファンドであれば、「長期にわたる開発リスク」も、すべて投資家が負っています。
だとすれば、これだけリスクを取ってるのに、この程度の利回り（6～8％）だと、割に合わないと思ったので、その理由を後述します。
「貸付先の匿名化」と「担保の非公表」を利回りで考えてみた
利回りって、リスクそのものです。
リスクこそが利回りを構成します（利回り＝リスク）。
そしてリスクとは、「その資産が生み出す将来の予測不可能な収入の変動」（ボラティリティ）のことです。
つまり、将来、収益が予測に反して上昇することもリスクであり、予測に反して下落することもリスクです。
不動産の専門用語でいうと「その資産から発生する収益の非安定性」こそがリスクであり、
「その収益の上昇・下落を現時点で予測できないこと」がリスクと考えます。
- わからないことがリスク（＝利回り）
- 貸付先や担保がわからない
- リスクが高い（＝利回りが高い）
というロジックです。
だったら「もっと利回り高くてもいいんじゃない？」っと。
運営者の信用力も利回りで考えてみた
でもちょっと待って。「信用力」だって利回りで考えたっていいんじゃない？
うん、そう思った。
第2種金商業の運営者（スポンサー含む）に高い「信用力」があれば、破綻する可能性が減少します。
つまり、投資家にとっては利益を得られる確実性が高くなります（リスクが減少します）。
このスポンサークレジットも、表には現れませんが、利回りを構成する要素になると考えると、SBISLの瞬間蒸発も辻褄が合います。
例えばSBISLとmaneoでは、信用力が天と地ほど違いますよね。
同じファンドだとしても、
- 信用力があるSBISL：利回りに－３％のプレミアム
- 信用力がないmaneo：利回りに＋３％のスプレッド
※利回りにマイナスすることを「プレミアム（PR）」、利回りにプラスすることを「スプレッド（SP）」といいます。
と考えてみるとか（PR、SPの数値は鑑定評価の手法で検証できますが、今回は適当です）。
利回りの構成要素に「匿名性」と「信用力」を追加してみた
利回りの構成要素に、
- 貸付先の匿名性、担保非公表
- スポンサークレジット（信用力）
を追加して考えるとよくわかります。例えばSBISLなら
- 担保非公表：＋３％のSP
- スポンサークレジット：－３％のPR
- 合計：±０％
で相殺されるので、現状の利回りで瞬間蒸発しても納得がいきます。
一方、maneoの場合だと
- 貸付先非公表：＋３％のSP
- 担保非公表：＋３％のSP
- スポンサークレジット：＋６％のSP
- 合計：＋１２％のSP
maneoの募集利回りが８％なら、投資家はさらに１２％のSPを積み上げて、利回り２０％として考えてみる（数値は適当です）。
利回りはリスク（収益の不確実性）そのものなので、２０％のリスクがあるはずなのに、実際は８％のリターンしかないので、リスクとリターンがつり合っていません。
maneoで投資すると、将来的に必ず損をするってことか。
まとめ
すみません、ちょっと思考の整理のような記事になってしまいました。
まとめるとこうなります。
- 情報非開示のリスクは投資家サイドが負っている。
- 利回りとは情報の非安定性（不確実性）のこと。
- だから情報非開示のリスクは利回りで考慮すべき。
- 信用力も収益の安定性につながるから利回りで考慮すべき。
- SBISLは情報非開示(＋)と信用力(－)で利回りが相殺される。
- maneoは情報非開示(＋)と信用力なし(＋)だから、募集利回りにリスクを上乗せして考える。
＼高い信用力！まずはここから／
【クラウドファンディング業者一覧】
ジョイントアルファ（Jointo α）本格始動！【東証1部のクラウドファンディング】
荒波にもまれ変貌を遂げるか？話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析
【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ
SBIソーシャルレンディングから分配金！【景気が減速しても安定した収入源を】
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| SBISL | 2,570,000円 | 139,100円 |
| OwnersBook | 2,700,000円 | 73,266円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 269,227円 |
| クラウドバンク | 1,450,000円 | 274,899円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 21,791円 |
| Funds | 500,000円 | 5,392円 |
| SAMURAI | 550,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 850,000円 | 8,656円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 17,397円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 364円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 12,400,000円 | 830,549円 |
