投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【SBISL:Neo・ディベロッパー】利回りの構成要素に「匿名性」と「信用力」を追加してみた

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こんにちわ、トッティです。
 

累計融資額が1000億円を突破し、ソーシャルレンディングの「頂点」にいるSBIソーシャルレンディング

 

本日は「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo3号」の募集です。

 

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SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 3号

 

  • 募集額:20億円
  • 名目利回り 6%
  • LTV:85%以下
  • 貸付先:1・2号と同じ(詳細は会員限定)
  • 担保:公表なし
  • 募集開始:2019年7月18日10時~

 

まだ「Neo」シリーズでの投資に足踏みしているチキンのトッティですが、この募集条件でも20億は埋まるんでしょう。

 

他のソーシャルレンディング業者だとまず無理。天下のSBISLだからこそなせる業ですね(驚)

 

SBIグループの信用力はモンスター級

 

なぜ埋まるかというと、みなさんご存知のとおり「SBISLには高い信用力があるから」

 

先日の「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド16号」(利回り8%、24カ月)の募集額「25.4億円」も埋まってますもん。

 

投資家数は驚異の4192名でした。

  

凄すぎて、ため息でるわ!「お金」=「信用」とはよく言ったものだ!

 

ディベロッパーズも担保の公表はなし。

 

それどころか、25.4億円の募集に対して、担保は3億ちょっと。えげつないほどのオーバーローンでも、天下のSBISL様には無問題。

  

これで埋まるんですから、他のソーシャルレンディング業者は、マジメに情報開示、担保評価するのがバカらしくなるんじゃないでしょうか?

 

トッティも、マジメにファンド分析するのがバカらしくなります(苦笑)

  

もう何も考えずにSBISLでええやん!

 

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 →SBIソーシャルレンディング公式ページ

 

 

リスクはすべて投資家が負う

  

SBISLの信用力が凄まじすぎて、ファンド内容なんて、もうどうだってよくなる気持ちもわかる。

 

でも、金融庁の匿名解除は「よくわからないものには投資してはいけませんよ!」っという意味じゃなかったのかな・・・

 

圧倒的なSBISLを前にして、もう思考を放棄したい感情を抑えつつ、ちょっと立ち止まって考えてみます。

 

Neoのような「担保が非公表」だったり、「貸付先が同じ」リスクは、結局のところ、投資家が負うことになります。

 

ディベロッパーズファンドのような開発前ファンドであれば、「長期にわたる開発リスク」も、すべて投資家が負っています。

 

だとすれば、これだけリスクを取ってるのに、この程度の利回り(6~8%)だと、割に合わないと思ったので、その理由を後述します。

 

「貸付先の匿名化」と「担保の非公表」を利回りで考えてみた

 

利回りって、リスクそのものです。

 

リスクこそが利回りを構成します(利回り=リスク)。

 

そしてリスクとは、「その資産が生み出す将来の予測不可能な収入の変動」(ボラティリティ)のことです。

 

つまり、将来、収益が予測に反して上昇することもリスクであり、予測に反して下落することもリスクです。

 

不動産の専門用語でいうと「その資産から発生する収益の非安定性」こそがリスクであり、

 

「その収益の上昇・下落を現時点で予測できないこと」がリスクと考えます。

 

  1. わからないことがリスク(=利回り)
  2. 貸付先や担保がわからない
  3. リスクが高い(=利回りが高い)

 

というロジックです。

 

だったら「もっと利回り高くてもいいんじゃない?」っと。

  

運営者の信用力も利回りで考えてみた

 

でもちょっと待って。「信用力」だって利回りで考えたっていいんじゃない?

 

うん、そう思った。

 

第2種金商業の運営者(スポンサー含む)に高い「信用力」があれば、破綻する可能性が減少します。

 

つまり、投資家にとっては利益を得られる確実性が高くなります(リスクが減少します)。

 

このスポンサークレジットも、表には現れませんが、利回りを構成する要素になると考えると、SBISLの瞬間蒸発も辻褄が合います。

 

例えばSBISLとmaneoでは、信用力が天と地ほど違いますよね。

 

同じファンドだとしても、

 

  • 信用力があるSBISL:利回りに-3%のプレミアム
  • 信用力がないmaneo:利回りに+3%のスプレッド

 

※利回りにマイナスすることを「プレミアム(PR)」、利回りにプラスすることを「スプレッド(SP)」といいます。

 

と考えてみるとか(PR、SPの数値は鑑定評価の手法で検証できますが、今回は適当です)。

 

利回りの構成要素に「匿名性」と「信用力」を追加してみた

 

 利回りの構成要素に、

 

  • 貸付先の匿名性、担保非公表
  • スポンサークレジット(信用力)

 

を追加して考えるとよくわかります。例えばSBISLなら

 

  • 担保非公表:+3%のSP
  • スポンサークレジット:-3%のPR
  • 合計:±0%

 

で相殺されるので、現状の利回りで瞬間蒸発しても納得がいきます。

 

一方、maneoの場合だと

 

  • 貸付先非公表:+3%のSP
  • 担保非公表:+3%のSP
  • スポンサークレジット:+6%のSP
  • 合計:+12%のSP

 

maneoの募集利回りが8%なら、投資家はさらに12%のSPを積み上げて、利回り20%として考えてみる(数値は適当です)。

 

利回りはリスク(収益の不確実性)そのものなので、20%のリスクがあるはずなのに、実際は8%のリターンしかないので、リスクとリターンがつり合っていません。

 

maneoで投資すると、将来的に必ず損をするってことか。

 

まとめ

 

すみません、ちょっと思考の整理のような記事になってしまいました。

 

まとめるとこうなります。

 

  • 情報非開示のリスクは投資家サイドが負っている。
  • 利回りとは情報の非安定性(不確実性)のこと。
  • だから情報非開示のリスクは利回りで考慮すべき。
  • 信用力も収益の安定性につながるから利回りで考慮すべき。
  • SBISLは情報非開示(+)と信用力(-)で利回りが相殺される。
  • maneoは情報非開示(+)と信用力なし(+)だから、募集利回りにリスクを上乗せして考える。

 

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OwnersBook 2,850,000円 40,114円
maneo(109万円期失) 1,910,000円 255,735円
クラウドバンク 1,730,000円 255,738円
CREAL 1,050,000円 13,158円
Funds  500,000円 2,421円
SAMURAI 450,000円 1,000円
FANTAS funding 450,000円  0円
LCレンディング 300,000円 12,670円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
合計 12,590,000円 712,053円

 


  

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