今、ちまたで「静かなブーム」となっているPocket Funding。
「静かなブームって、つまりブームじゃないってことだろ！」っという正論は受け付けておりません。
地味にがんばるPocket Fundingから、東京不動産が登場しました。
東京不動産ファンド２号【一部不動産担保付】
ファンド概要
- 募集金額：１９０１万円
- 期待利回り：５．５％（税引前）
- 運用期間：６ヶ月
- 募集期間：９月１０日１７時００分～
第一印象
期間６カ月で、利回り５．５％は手頃で個人的には好みです。
ただ、担保が東京か～。
ポケファンは財前グループの「ソーシャルバンクＺＡＩＺＥＮ」が運営しています。
この財前グループ、沖縄では貸金業や不動産業で20年以上の実績があります。
ソーシャルレンディング業者の中でもナンバーワンの実績だね。よっ！隠れた名業者！
ただ！
沖縄での実績はあるけど、今回のファンドの担保が東京の不動産です。
財前グループには地元に精通している不動産業者「財前エステート」も含まれるので、一定の信頼性は持てますが、それはあくまで「沖縄」の不動産であればの話なんですよね。
う～ん。
ポケファンはLTVが固いし、担保が好調な沖縄ならば1分以内で完売することもありますが、本ファンドはどうなんでしょ？
ファンド説明
| 【詳細説明】 | |||
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「東京不動産ファンド１号」案件１はリファイナンスして運用しておりましたが、法人Ａ４と営業者間で変更同意書が締結され早期償還となり終了いたしました。今回、募集する案件は、上記変更同意書に基づき新たに組成された募集案件となります。
株式会社財全ソリューション（営業者）は法人Ａ４に対して不動産仕入資金として、平成31年4月10日に初回融資として1,600万円、令和元年9月2日に追加融資として300万円の総額1,900万円の融資を実行した。 |
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| 担保有 | 期限前返済有 | リファイナンス | |
| 資金使途 | 不動産仕入資金。 不動産仕入後にリフォームして売却予定 今回、リフォーム完了後に修繕費用として300万円追加融資実行済み。 |
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| 返済原資 |
毎月の利息支払いは事業収益より支払。 |
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| 【保全内容】 | |||
| 担保物件 | 建物付土地（土地１筆、建物１棟） | ||
| 担保物件地 |
東京都国立市 |
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| 担保設定 | 根抵当権（第 １ 順位） 極度額2,700万円を設定 |
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| 評価方法 | 地価公示価格・取引事例比較法 | ||
| 担保評価額 | 27,239,520円 ※リフォーム済みの為、約10年耐震用年数を延長して再評価しています。 |
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| 先順位額 | 0 | ||
| 貸付限度額 | 19,067,664円 | ||
| 27,239,520円（担保評価額）×*70％＝19,067,664円 | |||
| 営業者貸出限度額 | 19,067,664円 | ||
| 19,067,664円（貸出限度額）－0円（先順位額) ＝19,067,664円 | |||
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*原則、担保評価の７０％以内での貸付となります。 |
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東京不動産ファンド1号（早期償還）のリファイナンスですね。
修繕費用分が追加融資となり、もう一度借り換えをするようです。
融資先に問題なく、リファイナンス理由もしっかりあって、正常な運用をしてるのであればリファイナンス自体は問題ありません。
「第1順位、LTV70％」と固いですしね。
営業者コメント
- 担保の土地は64万円/坪で評価
- ＪＲ駅から徒歩8分圏内で利便性は高い
- 前面は2項道路になっており、日当たりも良好な閑静な住宅街にあります。
- 建物は築28年の木造
- リフォーム後に約3,200万円にて売却予定
まあ、運営サイドは当然いいことしか書かないのですが、一つ気になったのは前面道路が「2項道路」であるとのこと。
2項道路とは
建築基準法上の42条2項のことで、幅員4m未満の道路のこと。ゆくゆくは4m以上の幅員とするため、セットバック（敷地後退）の必要がある。
不動産に詳しい方ならすぐピンとくると思いますが、2項道路は幅員が狭く、将来的にはセットバックも必要ということで、ネガティブな要因のはずなんですけどね。
ポケファンの「前面は2項道路になっており、日当たりも良好な閑静な住宅街にあります」っという書き方だとポジティブに聞こえる（笑）。
担保の詳細
- 地価は2013年から上昇か横ばい
- 2019年地価公示は+2.32％
- 徒歩8分圏内にＪＲ駅
- 徒歩5分圏内に市役所、小学校、薬局、スーパー
- 周辺には緑も多い
- インターチェンジ入口まで車で3分
まあ、悪くはないと思いますが、沖縄の不動産と比べると、どうしても見劣りしてしまいます。
担保物件を公表してくれないことには、詳細まで分からないね・・・
本ファンドは期間6カ月と短期ですが、東京不動産ということで、今回はパスしたいと思います。
ポケファンの強み
ポケファンの管理会社、貸金業、不動産会社などは、沖縄で実績のある「財前グループ」。
好調な沖縄の不動産開発のための融資が多く、ポケファンは地味にがんばってて、リリースして２年間貸倒れゼロ、遅延ゼロです。
さらには毎月のレポートとして、担保物件や資金回収状況をレポートしてくれるんですよね。
【マネできん！】ポケットファンディングが定期的に点検・報告してくれるモニタリングレポート
泥臭い仕事も丁寧に対応してくれます。
貸付先や担保を公表してない点はいただけませんが、「短期ファンド」や「固いLTV」という強みもあって、いつブレイクしてもおかしくないとは思います。
大手のような派手さはありませんが、地味に地方でがんばるポケファンが好きで、少額ですが投資を続けてます。
＼成長する沖縄に分散投資！／
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 2,780,000円 | 124,703円 |
| OwnersBook | 2,900,000円 | 71,558円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 264,861円 |
| クラウドバンク | 1,600,000円 | 268,865円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 18,534円 |
| Funds | 500,000円 | 5,392円 |
| SAMURAI | 500,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 800,000円 | 4,361円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 15,986円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 0円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 12,860,000円 | 794,717円 |
