投資の時間

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沖縄発Pocket Fundingで東京の不動産が担保か~【 二の足を踏む】

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今、ちまたで「静かなブーム」となっているPocket Funding

 

「静かなブームって、つまりブームじゃないってことだろ!」っという正論は受け付けておりません。

 

地味にがんばるPocket Fundingから、東京不動産が登場しました。

    

→Pocket Funding公式ページ

 

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Pocket Funding

  

  

東京不動産ファンド2号【一部不動産担保付】

   

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ファンド概要

 

  • 募集金額:1901万円
  • 期待利回り:5.5%(税引前)
  • 運用期間:6ヶ月
  • 募集期間:9月10日17時00分~

 

第一印象

 

期間6カ月で、利回り5.5%は手頃で個人的には好みです。

 

ただ、担保が東京か~。

 

ポケファンは財前グループの「ソーシャルバンクZAIZEN」が運営しています。

 

この財前グループ、沖縄では貸金業や不動産業で20年以上の実績があります。

 

ソーシャルレンディング業者の中でもナンバーワンの実績だね。よっ!隠れた名業者!

 

ただ!

 

沖縄での実績はあるけど、今回のファンドの担保が東京の不動産です。

 

財前グループには地元に精通している不動産業者「財前エステート」も含まれるので、一定の信頼性は持てますが、それはあくまで「沖縄」の不動産であればの話なんですよね。

 

う~ん。

 

ポケファンはLTVが固いし、担保が好調な沖縄ならば1分以内で完売することもありますが、本ファンドはどうなんでしょ?

 

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ファンド説明

 

【詳細説明】

 

「東京不動産ファンド1号」案件1はリファイナンスして運用しておりましたが、法人A4と営業者間で変更同意書が締結され早期償還となり終了いたしました。今回、募集する案件は、上記変更同意書に基づき新たに組成された募集案件となります。


【変更合意から案件組成に至った経緯】
当初よりリフォーム完了後に修繕費用として300万円追加融資を行う予定であり、今回追加融資が実行された為に変更合意書が交わされる事となった。
 

株式会社財全ソリューション(営業者)は法人A4に対して不動産仕入資金として、平成31年4月10日に初回融資として1,600万円、令和元年9月2日に追加融資として300万円の総額1,900万円の融資を実行した。
ソーシャルバンクZAIZEN株式会社(金商業者)は、融資を行った法人A4への株式会社財全ソリューション(営業者)のリファイナンスとして1,900万円を募集させていただきます。

  担保有 期限前返済有 リファイナンス
資金使途 不動産仕入資金。
不動産仕入後にリフォームして売却予定
今回、リフォーム完了後に修繕費用として300万円追加融資実行済み
返済原資

毎月の利息支払いは事業収益より支払。
元金は担保物件の売却代金にて一括返済。
※状況によっては、期限前返済の可能性もございます。
※期限前返済の場合については、利息の発生は借り手からの期限前返済日の前日までとなります。

【保全内容】
担保物件 建物付土地(土地1筆、建物1棟)
担保物件地

東京都国立市

担保設定 根抵当権(第 1 順位)
極度額2,700万円を設定
評価方法 地価公示価格・取引事例比較法
担保評価額 27,239,520
※リフォーム済みの為、約10年耐震用年数を延長して再評価しています。
先順位額 0
貸付限度額 19,067,664
27,239,520円(担保評価額)×*70%=19,067,664
営業者貸出限度額 19,067,664
19,067,664円(貸出限度額)-0円(先順位額) =19,067,664

  *原則、担保評価の70%以内での貸付となります。

 

東京不動産ファンド1号(早期償還)のリファイナンスですね。

 

修繕費用分が追加融資となり、もう一度借り換えをするようです。

 

融資先に問題なく、リファイナンス理由もしっかりあって、正常な運用をしてるのであればリファイナンス自体は問題ありません。

 

「第1順位、LTV70%」と固いですしね。

  

営業者コメント

 

  • 担保の土地は64万円/坪で評価
  • JR駅から徒歩8分圏内で利便性は高い
  • 前面は2項道路になっており、日当たりも良好な閑静な住宅街にあります。
  • 建物は築28年の木造
  • リフォーム後に約3,200万円にて売却予定

 

まあ、運営サイドは当然いいことしか書かないのですが、一つ気になったのは前面道路が「2項道路」であるとのこと。

 

2項道路とは

建築基準法上の42条2項のことで、幅員4m未満の道路のこと。ゆくゆくは4m以上の幅員とするため、セットバック(敷地後退)の必要がある。

 

不動産に詳しい方ならすぐピンとくると思いますが、2項道路は幅員が狭く、将来的にはセットバックも必要ということで、ネガティブな要因のはずなんですけどね。

 

ポケファンの「前面は2項道路になっており、日当たりも良好な閑静な住宅街にあります」っという書き方だとポジティブに聞こえる(笑)。

 

担保の詳細

 

  • 地価は2013年から上昇か横ばい
  • 2019年地価公示は+2.32%
  • 徒歩8分圏内にJR駅
  • 徒歩5分圏内に市役所、小学校、薬局、スーパー
  • 周辺には緑も多い
  • インターチェンジ入口まで車で3分

 

まあ、悪くはないと思いますが、沖縄の不動産と比べると、どうしても見劣りしてしまいます。

 

担保物件を公表してくれないことには、詳細まで分からないね・・・

     

本ファンドは期間6カ月と短期ですが、東京不動産ということで、今回はパスしたいと思います。

 

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ポケファンの強み

 

ポケファンの管理会社、貸金業、不動産会社などは、沖縄で実績のある「財前グループ」。

 

好調な沖縄の不動産開発のための融資が多く、ポケファンは地味にがんばってて、リリースして2年間貸倒れゼロ、遅延ゼロです。

 

さらには毎月のレポートとして、担保物件や資金回収状況をレポートしてくれるんですよね。

 

【マネできん!】ポケットファンディングが定期的に点検・報告してくれるモニタリングレポート

 

泥臭い仕事も丁寧に対応してくれます。

 

貸付先や担保を公表してない点はいただけませんが、「短期ファンド」「固いLTV」という強みもあって、いつブレイクしてもおかしくないとは思います。

 

大手のような派手さはありませんが、地味に地方でがんばるポケファンが好きで、少額ですが投資を続けてます。

 

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SBISL 2,780,000円 124,703円
OwnersBook 2,900,000円 71,558円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 264,861円
クラウドバンク 1,600,000円 268,865円
CREAL 1,310,000円 18,534円
Funds  500,000円 5,392円
SAMURAI 500,000円 3,500円
FANTAS funding 800,000円 4,361円
LCレンディング 250,000円 15,986円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 0円
COOL 30,000円 111円
合計 12,860,000円 794,717円

 


  

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