投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【待望】Pocket Fundingで「軍用地ファンド」登場!

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ブームになりつつあるPocket Fundingから、ついに「軍用地ファンド」が登場します!

 

またまた出ました軍用地ファンド。
担保付き国債と揶揄されるほど抜群の人気
を誇る沖縄軍用地はポケファンだけの目玉案件! 

(出典)ポケットファンディングのメール

 

このお宝ファンドを待ってました!     

 

→Pocket Funding公式ページ

 

\成長する沖縄に分散投資!/

Pocket Funding

  

  

PF軍用地担保ファンド8号【一部不動産担保付】

    

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ファンドの募集金額は201万円

 

  • 募集金額:201万円
  • 期待利回り:4.7%(税引前)
  • 運用期間:12ヶ月
  • 募集期間:2019年10月9日17時00分~

  

募集金額はドドン!201万円也!

 

先日、「大型ファンド予告」があったポケファンですが、逆の方向に吹っ切れましたね(笑)

 

「担保付き国債」と揶揄され、大人気の軍用地ファンドで201万円。これは瞬殺コースです。 

 

う~ん。ボルトの記録を更新しそう。クリック合戦に参戦すべきか迷う...

 

地代利回りから土地価格水準を分析

 

【詳細説明】

株式会社財全ソリューション(営業者)は法人HHに対して事業資金として、下記の通り融資を実行いたしました。

①平成30年10月22日・・・500万円
⇒完済済み

②平成31年2月1日・・・500万円
PF軍用地担保ファンド5号【一部不動産担保付】

③令和元年10月3日・・・200万円
⇒今回追加融資 

ソーシャルバンクZAIZEN株式会社(金商業者)は、融資を行った法人HHへの株式会社財全ソリューション(営業者)の追加融資分のリファイナンスとして、200万円を募集させていただきます。

  担保有 期限前返済有 リファイナンス
資金使途 事業資金となります
返済原資

毎月の利息支払い及び元金返済は、事業収益より支払。
元金は借換えにて支払。
※状況によっては、期限前返済の可能性もございます。
※期限前返済の場合については、利息の発生は借り手からの期限前返済日の前日までとなります。

【保全内容】
担保物件

土地(軍用地)2筆

担保物件地

沖縄県沖縄市

担保設定

①抵当権(第3順位)を設定

評価方法 地価公示価格・取引事例比較法
担保評価額 52,406,600(年間借地料1,039,825円、倍率50倍)
先順位額 35,000,000
貸付限度額 41,925,280
52,406,600円(担保評価額)×*80%41,925,280
営業者貸出限度額 6,925,280
41,925,280円(貸出限度額)-35,000,000円(先順位額) =6,925,280

 *原則、担保評価の70%以内での貸付となります。
 *今回、例外として軍用地の重要施設が担保となるため、掛け目を80%としております。

 

「PF軍用地担保ファンド5号」の追加融資のための再募集(リファイナンス)です。

 

地代水準から担保価値を検証してみると

 

  • 担保評価額:52,406,600円
  • 年間借地料:1,039,825円

 

であることから、地代利回りは2%と計算されます。

 

1,039,825円 ÷ 52,406,600円 ≒ 2%

 

沖縄の地代水準は....すみません、すぐには分かりませんが、地方都市では通常「2.5~3.5%」程度になるケースが多いので、「2%」はかなり低いです。

 

つまり、地代利回りから見れば「軍用地の土地価格が高い」となりますね(地代÷土地価格=地代利回り)。

 

今回は軍用地で固いファンドということで、LTVが80%と高めです。

 

→Pocket Funding公式ページ 

 

営業者のコメントまとめ

 

営業担当者のコメントをまとめると次のとおりです。

 

  • 担保は沖縄中部の軍用地(返還対象でない)
  • 軍用地の売買は「年間借地料×倍率」で算出
  • 軍用地は流動性が高く任売が多い
  • 市場価格より高く売却できる可能性がある
  • 担保評価も固めに査定している(※)

 

(※)5700万円の取引事例があるが、5200万円で担保評価しているとのこと。

  

担保の詳細まとめ

 

ポケファンの説明では、担保価値が非常に安定していると強調されてますね。

 

  • 地代は年2%上昇。この10年で20%上昇
  • 過去に借地料が下がった事はない 
  • 軍用地は値下がりのリスクが非常に低い
  • 大人気のため流動性に優れる  
  • LTV70%を超えるが価値の上昇を見込む

   

今回のファンドの一番のポイントは、「地代が年2%ずつ上昇」しているのにも関わらず、「地代利回りが2%と低い」ということ。つまり、

 

「土地価格がそれ以上に上昇している(=担保が固い)」

 

ということですね(地代÷土地価格=地代利回り)。

 

ポケットファンディングの実績と強み

 

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ポケファンの管理会社、貸金業、不動産会社などは、沖縄で実績のある「財前グループ」です(ポケファンは「ソーシャルバンクZAIZEN」が運営)。

 

この財前グループ、沖縄では貸金業や不動産業で20年以上の実績があります。

   

ソシャレンの中で、ナンバーワンの実績だね。

 

好調な沖縄の不動産開発のための融資が多く、ポケファンは地味にがんばってて、リリースして2年間余りで募集金額11億円、貸倒れゼロ、遅延ゼロです。

 

さらには毎月のレポートとして、担保物件を目視で確認したり(大変な手間です...)、資金回収状況をレポートしてくれるんですよね。 

 

大手のような派手さはありませんが、地方でがんばる「隠れた優良業者」のポケファンが好きで、少額ですが投資を続けてます。

 

→Pocket Funding公式ページ

 

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業者 投資額 累計分配金
SBISL 2,570,000円 139,100円
OwnersBook 2,700,000円 73,266円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 264,861円
クラウドバンク 1,450,000円 274,899円
CREAL 1,310,000円 21,791円
Funds  500,000円 5,392円
SAMURAI 550,000円 3,500円
FANTAS funding 850,000円 8,656円
LCレンディング 250,000円 15,986円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 364円
COOL 30,000円 111円
合計 12,400,000円 824,772円

 


  

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