不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

【FUNDROP登場】待ってました地方物件!

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不動産クラウドファンディングに新業者「FUNDROP(ファンドロップ)」が誕生しました。1号ファンドは8月2日から募集開始です。

 

いや~もう…不動産クラファンの勢いがすごいですね!今年に入ってから何社目でしょうか。

 

とまあ、驚きつつも、さっそくですがFUNDROPについて見ていきたいと思います。

 

まずFUNDROPの特徴としては「賃料保証×買取保証付き」の2点だと思います。

 

先日の本ブログでも記事にしましたトモタクもそうですし、「賃料保証×買取保証付き」セットは最近の不動産クラウドファンディングではちょくちょく見かけるようになりましたね。

 

まあ、ほとんどの投資家にとってはありがたいサービスではないでしょうか。特に日本保証との連携なんて、リスク回避型の投資家にとっては嬉しいはず。これがあるのとないのでは安心感が違いますから。

 

これだけ不動産クラファン業者が増えると、業者にとっても「いかにスタートダッシュで投資家の信頼を得るか」がキモになってくると思います。

 

そういう面でも「日本保証との連携」はお互いにメリットがあるので、今後の不動産クラファンの主流になりそうですね。

 

ということで、僕もFUNDROPに登録しましたので、内容を見ていきたいと思います。

 

→FUNDROP

 

 

FUNDROPの特徴

 

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まずはFUNDROPの特徴から。冒頭で書いたとおり、

 

  • 日本保証の買取保証
  • 賃料保証(マスターリース契約)

 

が大きな特徴だと思いますので、それぞれ深堀していきたいと思います。

 

日本保証の買取保証

 

日本保証の保証が付いた元祖は、ソーシャルレンディングのSAMURAIだったと記憶しています。

 

2019年3月末にSAMURAI証券の親会社の「SAMURAI&J PARTNERS」が「Jトラスト」と「日本保証」との業務提携を発表しました。

 

調べてみると、2019年3月に本ブログでもご紹介してましたね。

 

【保証会社と連携だと!?】SAMURAIの勢いは本物か?

SAMURAI FUNDの特徴と実績は?メリット・デメリット・感想まとめ

 

優先劣後システムに加え、実績のある保証のプロ集団が付くことで、元本毀損リスクが最大限に軽減され、ファンドの安全性がググっと高まります。

 

当然、保証費用が経費として加算され、利回りを圧縮する要因にはなりますが、個人的には保証は断然あった方がいいと思います。

 

※対象不動産に対しての買取保証であり、元本を保証するものではないことには注意してください(元本保証は法律により禁止されています)。

 

賃料保証(マスターリース契約)

 

賃料保証(マスターリース契約)については、2018年12月にCREALが初回ホテルファンドから導入してますね。本ブログでもマスターリースについて初めて触れたのがCREALでした。

 

ご存じのとおり、マスターリース契約(一括借り上げ契約)は賃料が固定されている契約で、エンドテナントが退去したり賃料が減額されたとしてもインカム配当に影響しないという契約です。

 

このマスターリース契約。鑑定の側面から見れば、マスターリースの一括借り上げ契約は「経費率を抑えられる」というメリットもあります。これは、入居者一人一人を管理するよりも、一括で管理した方が手間がかからないという理由によるものです。

 

経費が抑えられる分、純収益(NOI)が増えるというロジックです。

 

マスターリース契約は空室や賃料下落リスクを回避し、経費率も抑えられる。投資家に対し、より確実な分配が実現できるシステムになっています。

 

※厳密にいえば、マスターリース契約はサブリース賃料の家賃負担率やキャップレート(直接還元法の還元利回りのこと)にも影響するのですが、話が非常に細かくなるのでここでは割愛します。

 

FUNDROPの運営

 

FUNDROPを運営するのは平成25年設立の「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」です。

 

会社概要 ONE DROP INVESTMENT 株式会社
代表取締役 井筒 秀樹
設立 平成25年1月4日
資本金 100,000,000円
住所 東京都港区六本木1-6-1-37F
事業内容 1. 不動産クラウドファンディング事業
2. 不動産流動化事業
3. アセットマネジメント事業
免許 宅地建物取引業
不動産特定共同事業の種別 第1号・第2号
※電子取引業務を行う。

 

ONE DROP INVESTMENTは設立して8年ですね。不特業は1・2号で、電子取引を導入する不動産クラウドファンディング。

 

ちなみに不特法は、審査機関である国交省(金融庁)の厳しい「許可」制なので、資本金の要件(1号は1億円)、負債は一定割合以下であることや、不特法や金商法にもとづく情報開示も要求されます。

 

【関連記事】

不動産特定共同事業って何?

 

ONE DROP INVESTMENTは不動産クラファンのほか、1都3県を中心に中古物件のバリューアップやアセットマネジメント事業なども幅広く手掛けているようです。

 

物件保有数は一棟アパートやマンションを中心にグループ会社合わせ40~50棟。自社で新築の開発もされてますね。

 

代表はJ-REITのアセットマネジメント(AM)出身とのこと、大型ファンドの組成経験もお有りでしょうから、個人的には今後の展開が楽しみです。

 

FUNDROPの1号「神奈川県横浜市」(賃料保証×買取保証付き)

 

さて、FUNDROPの気になる第1号はこちらです。

 

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【ファンド概要】

  • 予定分配率:7%(年換算)
  • 想定運用期間:6ヶ月
  • 募集金額:27,000,000円
  • 募集方式:先着式
  • 出資単位:1口あたり10,000円
  • 最低投資口数:10口
  • 投資可能上限口数:30口
  • 劣後割合:20%
  • 募集開始:2021年8月2日12時~

 

個人的な話で恐縮ですが、8月2日は仕事で出かけるので、投資できるか微妙かも・・・

 

なるほど~。横浜市の収益アパート1棟ですね。個人的には東京じゃない時点で興味をそそります(笑)。

 

【関連記事】

【地方に投資する3つの理由】地方の不動産クラウドファンディング3選!

 

利回りは7%で、賃料収入を配当の原資とするインカム型です。インカム型なので、売却の有無にかかわらず、運用期間満了で償還されるタイプです。

 

インカム型で利回り7%。なかなか見ない高利回りですね。

 

収支項目などは会員限定ですが、駅距離、築年数の経過したアパートであること、一棟貸しのマスターリース契約などが利回りを高める要因になっていると思います。

 

続いて物件の概要はこちらです。

 

  • 所在地:神奈川県横浜市旭区中尾2-23-14
  • 交通:相鉄本線「希望ヶ丘駅」徒歩17分ほか
  • 地積:224.47㎡
  • 築年:1987年6月新築
  • 床面積:173.90㎡
  • 戸数:10戸
  • 間取:1K ロフト付(2階)
  • 用途地域:第1種低層住居専用地域

 

築34年で駅からはやや距離あり。この辺りは仕事でもプライベートでも訪れたことがないので、正直良く分かりません。困ったときのグーグル先生で対象不動産を確認してみました。

 

 

角地で視認性が優れますが、道が狭そうに見えますね。正面道路と側道ともに坂道になってるので、入居者はバイクでの移動がメインになりそうです。駐車場にもバイクが止ってますね。

 

用途地域が1低専ですし、周りは戸建住宅が多い既成住宅地ですかね。道が狭いので騒音の心配はなさそうです。

 

1987年築なので…それなりの経年劣化がありそうですが、通常の維持管理はなされているようです。なので、まあ、築年の経過した物件のポイントとしては管理費用だと思います(想定収支は会員限定情報)。

 

待ってました地方物件!

 

不動産クラファンは小口商品が多いので、いろんな物件に投資でき、リスク分散ができるのがメリットです。


ようは、「分散投資をして全体でリスクをとろう」という概念ですね。

 

【関連記事】

不動産クラウドファンディングのリスクコントロール

 

1億円の不動産に一人では投資できませんし、業者側が売ろうとしても、買える人は限られているのでなかなか売れませんが、1口1~10万円にすれば投資したい人はたくさんいるし、業者側も資金調達が容易になる。

 

投資家が増えるということは、売りたいときに売りやすくなるということなので、結果的に、売却時の流動性が付与される。

 

不特業者が不動産クラファンを導入すると、こういう好循環が生まれます。

 

ですから、今のように不動産クラファン業者がどんどん増えていく状況は、個人的には歓迎しています。

 

特にFUNDROPは郊外の物件が中心ですからね。今が旬で高利回りが狙える地方物件は、ぜひポートフォリオに組み込みたいと思います。

 

日本保証の保証付きFUNDROP。すぐに人気化しそうですが、「地方物件で高利回りを狙いたい」&「保証付きで手堅く投資したい」方に向いてると思います。 

 

→FUNDROP

 

\地方で高利回り&保証付き/