【FUNDROP登場】待ってました地方物件！ - 不動産クラウドファンディング投資研究所

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不動産クラウドファンディングに新業者「FUNDROP（ファンドロップ）」が誕生しました。1号ファンドは8月2日から募集開始です。

いや～もう…不動産クラファンの勢いがすごいですね！今年に入ってから何社目でしょうか。

とまあ、驚きつつも、さっそくですがFUNDROPについて見ていきたいと思います。

まずFUNDROPの特徴としては「賃料保証×買取保証付き」の2点だと思います。

先日の本ブログでも記事にしましたTOMOTAQUもそうですし、「賃料保証×買取保証付き」セットは最近の不動産クラウドファンディングではちょくちょく見かけるようになりましたね。

まあ、ほとんどの投資家にとってはありがたいサービスではないでしょうか。特に日本保証との連携なんて、リスク回避型の投資家にとっては嬉しいはず。これがあるのとないのでは安心感が違いますから。

これだけ不動産クラファン業者が増えると、業者にとっても「いかにスタートダッシュで投資家の信頼を得るか」がキモになってくると思います。

そういう面でも「日本保証との連携」はお互いにメリットがあるので、今後の不動産クラファンの主流になりそうですね。

ということで、僕もFUNDROPに登録しましたので、内容を見ていきたいと思います。

FUNDROPの特徴

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まずはFUNDROPの特徴から。冒頭で書いたとおり、

が大きな特徴だと思いますので、それぞれ深堀していきたいと思います。

日本保証の保証が付いた元祖は、ソーシャルレンディングのSAMURAIだったと記憶しています。

2019年3月末にSAMURAI証券の親会社の「SAMURAI＆J PARTNERS」が「Jトラスト」と「日本保証」との業務提携を発表しました。

調べてみると、2019年3月に本ブログでもご紹介してましたね。

優先劣後システムに加え、実績のある保証のプロ集団が付くことで、元本毀損リスクが最大限に軽減され、ファンドの安全性がググっと高まります。

当然、保証費用が経費として加算され、利回りを圧縮する要因にはなりますが、個人的には保証は断然あった方がいいと思います。

※対象不動産に対しての買取保証であり、元本を保証するものではないことには注意してください（元本保証は法律により禁止されています）。

賃料保証（マスターリース契約）については、2018年12月にCREALが初回ホテルファンドから導入してますね。本ブログでもマスターリースについて初めて触れたのがCREALでした。

ご存じのとおり、マスターリース契約（一括借り上げ契約）は賃料が固定されている契約で、エンドテナントが退去したり賃料が減額されたとしてもインカム配当に影響しないという契約です。

このマスターリース契約。鑑定の側面から見れば、マスターリースの一括借り上げ契約は「経費率を抑えられる」というメリットもあります。これは、入居者一人一人を管理するよりも、一括で管理した方が手間がかからないという理由によるものです。

経費が抑えられる分、純収益（NOI）が増えるというロジックです。

マスターリース契約は空室や賃料下落リスクを回避し、経費率も抑えられる。投資家に対し、より確実な分配が実現できるシステムになっています。

※厳密にいえば、マスターリース契約はサブリース賃料の家賃負担率やキャップレート（直接還元法の還元利回りのこと）にも影響するのですが、話が非常に細かくなるのでここでは割愛します。

FUNDROPを運営するのは平成25年設立の「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」です。

会社概要	ONE DROP INVESTMENT 株式会社
代表取締役	井筒　秀樹
設立	平成25年1月4日
資本金	100,000,000円
住所	東京都港区六本木1-6-1-37F
事業内容	1. 不動産クラウドファンディング事業 2. 不動産流動化事業 3. アセットマネジメント事業
免許	宅地建物取引業不動産特定共同事業の種別　第1号・第2号 ※電子取引業務を行う。