不動産クラウドファンディングでは、賃料収入の安定性を高める手法として「マスターリース契約」を採用する事業者が増えました。
でも「マスターリース契約が付いていれば100％安心なの？」と言うとそうでもありませんので、今回はマスターリース契約のメリット・デメリットについて簡単に振り返ってみたいと思います。
今回は不動産クラファン初心者の方に向けて書いていますので、「もう知ってるよ！」という方はそっと画面を閉じてくださいませ。
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マスターリース契約とは
そもそもマスターリース契約とは何ぞや？という話ですが、
マスターリース契約とは「賃貸物件のオーナー（事業者）と入居者の間にサブリース会社が入って、オーナー（事業者≒投資家）側の賃料を保証する」という契約です。
※オーナー（事業者≒投資家）と書いていますが、実際に所有権を取得するのは事業者で、投資家は所有権を取得しません。便宜上、わかりやすい表現にしています。
直接賃貸なら登場人物が物件オーナー（不動産クラファンで言う事業者）と入居者の2つですが、マスターリース契約では間にサブリース会社が登場します。
契約関係を整理すると、
『事業者』↔（マスターリース契約）↔『サブリース会社』↔（サブリース契約）↔『入居者』
となります。間に入ったサブリース会社がオーナー（事業者）から物件を借りて、入居者に転貸しています。
マスターリース契約ではオーナー側の賃料が保証されているので、空室が出てもオーナー側の収入には影響しません。このように空室リスクを回避することができます。
ですから、不動産クラファンでうたわれるマスターリース契約は「投資家の元本の安定性が高まりますよ！」というニュアンスで語られることが多いですよね。
それはもちろんそのとおりなんですが、マスターリース契約にはデメリット･･･というか注意点もあります。
事業者による案件説明ではあまり触れられることがありませんので、投資家はそっちも把握しておいた方がいいのかな～と思ったので今回記事にしてみました。
マスターリース契約のデメリット（注意点）
マスターリース契約の注意点として例えば、入居者が支払う賃料（サブリース賃料）からサブリース会社の手数料が引かれるので、実際に事業者に支払われる賃料（マスターリース賃料）は直接賃料より低くなります。
投資家にはどう影響するのかと言うと、「マスターリース契約では賃料が低くなる分、直接契約よりも利回りは低くなる」ということです。
契約により幅がありますが、僕の実務上の肌感覚では利回りにして0.1～0.2％くらいは違うのではないかと思います。
また、期中の礼金、敷金、更新料などの収入も運営収入に影響するのですが、これらの収入も基本的にはサブリース会社の収入になりますから、直接契約よりも運営収益を圧縮する（＝利回りが低くなる）要因になります。
さらに、入居者はサブリース会社が選ぶのでオーナー（事業者）側は選べませんし、万が一、サブリース会社が破綻した場合にはオーナー（事業者）には賃料に対する求償権がありません（敷金や礼金も返ってきません）。
このようなケースには投資家の元本が毀損する可能性もあります。
ですから、理想を言えばサブリース会社の業績の善し悪しまで把握できれば言うことはないのですが･･･ただ、短期間でここまで調べるのはなかなか難しいですよね。僕もそこまで調べませんし。
マスターリース契約のメリット
ちょっと不安を煽るような書き方になってしまったかもしれませんが、もちろん、マスターリース契約には注意点を上回るようなメリットもあります。
上記のとおり、「賃料収入の安定化」がマスターリース契約の一番のメリットですが、その他にも例えば契約期間は直接契約なら2年程度ですが、
マスターリース（サブリース）契約なら契約期間は10～15年と長期になりるので、長期間にわたって安定した収入が期待できますし、維持管理費はサブリース会社が負担してくれるので経費や人的コストの削減にも繋がります。
また、仮に入居者が賃料を滞納したとしてもサブリース会社が負担してくれるので、オーナー（事業者）側の利回りには影響しません。
このようなメリットがあるので、不動産クラファンやＪリートでもマスターリース契約を採用する事業者が多くみられます。
個人的にも多少利回りが低くなったとしても、マスターリース契約がある方が安心しますし。
まとめ
では最後にまとめます。
●マスターリースのメリット
賃料が保証され、長期間安定した収益を確保でき、経費の削減にも繋がる。
●マスターリースのデメリット（留意点）
マスターリース契約はサヤが抜かれる分、利回りを圧縮する。またサブリース会社の破綻リスクに留意が必要。
何事もトレードオフですね。
不動産クラファンでは、マスターリース契約のメリット・デメリットを天秤にかけて投資判断されるのがよいのかな～と思います。
★
今回は以上です。
今日は3連休の初日ですね。正月休み明けを乗り切った身体をいたわって、ゆっくり休んでいただければと思います。うちも特に出かける予定もなく、自宅で過ごすつもりです。
よい週末をお過ごしください。
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