投資ブログを運営していると、ツイッターのDMや本ブログの問い合わせフォームからご連絡いただくことがあります。
多くは営業目的なのでスルーさせていただいてますが、中には元証券会社の社長さんだったり、外資系ファンド出身のアセットマネージャーさんだったり（仕事で会ったことがある人だった！）、新進気鋭のベンチャー社長さんだったり、超有名外資系ファンド出身で今は不動産投資会社で事業開発をされてる方などがご連絡くださいました。
皆さんこちらが一方的に存じ上げているようなすごい方々で、僕のこと（本名）など当然ご存じないのですが、いやもう仕事の･･･というか人生の大先輩ですよ。
そして皆さんに共通するのがめちゃくちゃ丁寧なメールであるということ。ブログをやってないと出会わないような方々なので、大変ですがブログをやってて良かったな～と思います。
一方で、昔「アフィリエイト収入を公開しろ！」という意味不明なメールを送ってきた人もいましたが（笑）、いろんな人がいますね。絶対に真似しないでください！
本ブログは間違いなく庶民の運営する庶民ブログですが、僕なんかよりも遙かに実績のある先輩方も読まれていると思うと、身が引き締まります。
ヒヨッコなりにも、ちゃんと書かないといけないなと思いました。
さて。
COZUCHIの新ファンドの告知がありました。COZUCHIは「価値を見つける」のが本当に上手ですね。
運営のラエトリ社長の武藤さんが「文化を守り、人を育て、まちを健やかに発展させていきたい。」とおっしゃってますが、やはりこれまでの不動産クラファン事業者とは一線を画しているな、と感じます。
【関連記事】『COZUCHI』前人未踏とはこういうこと！
ということで、今回は不動産クラファンに新しい風を吹かせてくれるCOZUCHIの新ファンドについて、簡単にみていきたいと思います。
【COZUCHI初の完全先着型！】インカムゲイン3.5%+キャピタルゲイン2.5%
- 募集金額：2.5億円
- 期待利回り：6.0％（インカム3.5％、キャピタル2.5％）
- 運用期間：3年
- 優先劣後出資比率：優先92.6％：劣後7.4％
- 募集方式：先着式
- 募集開始：2021年11月1日19時
※キャピタルゲインの25％を投資家に割り当てる。ただし売却されない場合はインカムゲイン3.5％を上限に配当する。
相変わらずCOZUCHIは情報を出し惜しみなく公開してくれますね。不動産と言えばクローズドなマーケットなのですが、会員限定などの隠し事なし。気持ちいいです。
今回の対象不動産は東武東上線「下赤塚」駅から徒歩5分にある1F店舗、2-3F住宅の一棟収益マンションです。
なるほど～。下赤塚ですか。グーグルマップで調べると、下赤坂駅は南側は練馬区、北側が板橋区で、ちょうど境目ですね。
下赤塚といえば、付近では高島平でFUNDROP2号がありました。
【関連記事】【FUNDROP物件録】2号は高島平で劣後割合60％
投資用不動産マーケットから見れば、リート物件レベルなら下赤塚なら今は利回り4％フラット位じゃないでしょうか。
参考までに同レベルの地方都市で言うと･･･そうですね、個人的には大阪なら淀屋橋、千葉なら浦安、福岡なら高取辺りと同ランクかと思います。横浜や川崎よりはちょっと下になるのかな、と思います。
マーケット利回りから見て
ちなみに僕がいつも書いている利回りは鑑定利回り（NCF利回り）のことです。物件の収益力から見た利回りとも言い変えることもできます。
※前にも書いたことがありますが、不動産は相対取引なので情報が外部に出回らないので、利回りはネットで探せるような情報でもありません。
基本的にはそのエリアで取引されるそのアセットタイプの、ピカピカのトップラインの不動産の利回りから比較してイメージしています。
一般的には「表面利回り」＞「募集利回り」＞「取引利回り」≧「鑑定利回り」となることが多いです。
業者の募集利回りよりは低めで、だいたい市場の取引利回りと同じかそれより少し低いイメージを持っていただけるといいのかなと思います。
ようは、僕たち不動産鑑定士は投資家が損をしないような「保守的」な見方をしていると考えていただければと思います。
※証券化対象不動産の鑑定評価では「投資家が不測の損害を被ることがないように留意して鑑定評価を行うこと」と鑑定評価基準（法律のようなもの）に明記されています。
そんなこんなで何が言いたいのかというと、利回り4％をベースに建物グレードや用途混在、築年を考慮したとしても、この辺りで普通は利回り6％もないので、
「いつも高利回りのCOZUCHIで利回り6％か～。ちょっと低いんじゃない？」
と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、リスクに対するリターンの高さは十分あると思います。
もうこれが僕の結論ですが、あとはポイントだけ箇条書きにして、最後に所感で締めたいと思います。
本ファンドのポイント
本プロジェクトの特徴
- 現状、満室稼働だが割安な賃料での賃貸されている。
- COZUCHIは相場賃料まで賃料を引き上げることを考えている。
- 安定的な賃料配当と、バリューアップによるキャピタルゲインが見込める。
エリア・物件の特徴
- 赤塚中央通り沿いの近隣商業地域。
- 準幹線道路沿いで駐車場を備えるため店舗需要は高い。
- 単身者を中心に住宅需要も認められる。
- 取引利回り（成約）は満室想定で 4.7％～5.8％。
- 対象不動産の立地条件、建物の状況を勘案すると、概ね 5％程度。
- 賃貸マンションの賃料は8,000 円～11,700 円/坪。
都心へのアクセス
- 最寄駅は「下赤塚」駅。
- 駅から徒歩1分に「地下鉄赤塚」駅もある。
- 東武東上線・副都心線・有楽町線の3路線が利用可能。
- 池袋約12分、新宿約25分、渋谷約30分。
大手による施工物件とバリューアップの可能性から取得
- 施工は大和ハウス工業。
- 外壁はタイル張りであり住宅部分はグレードの高い仕様。
- 築13年だが、仕様も高く状態も非常に良い。
- 売却もしやすい商品性の高いマンション。
- バリューアップを前提とすると割安な取得だった。
お！大和ハウス。うちと同じです。うちは中古のウサギ小屋ですが。
バリューアップのためのマスターリース契約解除
- 住宅部分には現在、マスターリース（以下ML）として別の不動産会社の一括借り上げ中。
- 現在も満室稼働。駅徒歩5分や下赤塚駅北口からのメインストリートである赤塚中央通りに面している立地を考慮するとMLがなくても賃貸需要が十分ある。
- MLを解除することで手数料となる割引部分がなくなり、住宅部分の収益は最低でも15%増加することが見込まれる。
高稼働で賃料収入が安定しているのならMLはいらないんじゃない？という判断です。MLではなくなると、直接エンドと契約できるので賃料がアップしますから。
大きなバリューアップを狙える店舗部分
- 1階の店舗部分は現在、12,413円/坪の賃料だが近隣の大手コンビニチェーンからはその倍ほどの話あり。
- 物件前面の駐車場8台分および駐輪場は無料で貸し出している状況。
- 店舗部分を適正な賃料水準にしていくことで、大きく利回り改善が見込まれる。
え？都内の1F路面店で1.2万円？安い！！
上層階の住宅部分が「8,000 円～11,700 円/坪」とあったので、路面店の賃料が住宅と変わらないですね。
ちなみに周辺の賃貸店舗（中古）の賃料水準は13,800 円～24,500 円/坪とのことなので、リーシングではこのラインを目指されるのでしょうか。
配当シミュレーション
- 一般の不動産投資家が表面利回り5.15%で購入するという話があった。
- マーケット相場からも売却の目線は表面利回り4.7%~5.8%とほどであることから、表面利回り5.15%での売却を想定。
配当シミュレーション（店舗部分を大手コンビニチェーンの話があった賃料に上げるなど）もありますが、都内で表面利回りで5.15％ですから相当堅いと思いました。
ネット利回りだともっと低くなります。利回りが低いということは、それだけ高く売れる自信があるということかと（利回り＝賃料÷不動産価格）。
ニーズに合わせた短期運用（手数料無料の換金期間）
- 本プロジェクトは運用期間3年だが、配当が行われる6ヵ月毎の経過時にて手数料無料の換金期間を設ける。
- 投資家それぞれのニーズに合わせ6ヶ月や1年などの短期運用も可能。
以上をまとめると、リスクとして考えられるのは、MLではないことによる収支変動（賃料、空室など）リスク、価格変動リスク、流動性リスクかな～と思います。
が！都内レジ＋店舗で取得金額も抑えられていて、賃料も高く取れそうですし、個人的にはこれらのリスクが表面化する可能性は低いのではと思います。
興味のある方はCOZUCHIでのぞいてみてください。
COZUCHIの前と後
それにしてもCOZUCHIの前と後では、不動産投資が変わりましたね。
COZUCHIを利用することの最大の特徴は、不動産が生み出すキャッシュフロー、バリューアップにより資産価値の向上が見込める不動産に「ポチっと手軽に」投資できること。
平たく言うと、不動産を買って賃貸して売却して収益を得るのが普通の不動産投資ですが、こういう物件は自分ではなかなか見つけられないですし、忙しい現代人はそこに資源（お金や時間など）の投入もできない。
ましてやCOZUCHIのようにいい感じの物件を探してきてバリューアップして商品化なんて素人にはできません。もちろん僕も、です。
時代も変化し、人の価値観も変化し、不動産クラファンという商品も「価値を作り出すもの」へと変化していると感じています。
これは自分自身への戒めとして書いていますが、常にアンテナを高く持ち、COZUCHIの、ひいては不動産クラファンのもたらす変化に乗り遅れないようにしたいなと思いました。
＼時代を作る不動産クラファン／
