COZUCHIから六本木ファンドが再び登場です。
今回は「六本木」駅徒歩3分の立地で「買付も取得済み」の短期キャピタルゲイン型。ポテンシャルの高い六本木ファンド来ましたね。
【関連記事】【COZUCHI】六本木ファンドが高利回りの理由
ちなみに今回は、過去の平塚ファンドのキャンセル募集でシステム障害があったため、「一部優先枠」が設定されています。
どういうことかと言うと、10月13日に配信された「10月12日発生のシステム障害についてのお詫びとお知らせ」というメールを受信している場合、「20万円までの申込みは当選確定、20万円を超える申込みは20万円を超える部分について抽選」とのこと。
ちなみに僕はメールを受信しているので、20万円までなら当選確定です。COZUCHIは高倍率になるので、これはありがたく頂戴します。
ファンド内容はCOZUCHIでご確認いただくのが一番かと思いますので僕はさらっとまとめるに留め、今回は六本木の不動産市況について簡単に触れてみたいと思います。
COZUCHI「六本木事業用地Ⅱ」のファンド概要
- 募集金額：3.2億円
- 想定利回り：10％（キャピタル9.9％、インカム0.1％）
- 運用期間：6ヶ月
- 優先劣後：優先94.1％（投資家）、劣後5.9％（事業者）
- 募集期間：2021年11月25日19時～11月29日13時
※キャピタルゲインの25％を優先出資者である投資家に配当。ただし、運用期間中に物件が売却されない場合はインカムゲインのみを配当。
利回り10％の短期大型ファンド。これは人気化するコースですね。
ファンド内容はCOZUCHIでご確認いただくとして、念のため本ブログでも箇条書きでまとめておきます。
- 東京メトロ日比谷線「六本木」駅から徒歩3分、全体約80坪の土地建物の共有持分1/2が投資対象。
- 共有持分の取得のため（＝売却には共有者全員の合意が必要となるため）、相場の約70%の価格で取得。
- 本物件には既に買付申込があり、それを前提とする配当利回りが10%となる。
- 4つの売却シナリオを想定し、共有者であるA氏（1人）と交渉を進める。
その4つのシナリオについて、COZUCHIから図を拝借しました。
売却のシナリオ①
もう1人の共有所有者A氏と協議の上、一緒に売却して利益を半々分け合うシナリオです。
高度商業地である六本木で80坪というまとまった土地になりますから、希少性が高まるため高く売却するにはベストシナリオです。
売却のシナリオ②
A氏の共有持分を先に買い取って全体をTRIAD社でまとめて売却するシナリオです。
売却金額の伸びは①と同じですが、買い取るところでの諸経費がかかるので、多少利益を圧迫するかと。
売却のシナリオ③
事業者の判断で自由に売買できる部分の共有持分に対して、既に業者から買付の申込みが入っていますので、その持分のみを売却するシナリオです。
ちなみにその買付申込で売った場合の想定利回りが年10%です。
売却のシナリオ④
運用期間6ヶ月で、A氏との交渉でもめた場合のシナリオです。
仮に訴訟となった場合は、1号事業者TRIAD社が共有物分割を見込む土地評価額で本物件を買い取り、分割をした上で売却します。
ようは渋谷開発プロジェクトのように、事業者のTRIAD社が想定利回りを配当できる金額で買い取り、この評価見込額から想定利回りを算出されているとのことです。
【関連記事】【COZUCHI初】渋谷区『2段階』開発プロジェクト！
全シナリオを通じで、いわば「固めに見て利回り10％」ということがわかります。
利回り10％は一般的には高利回りですが、リターンに対してリスクを抑えた堅いファンドとも言えるのではないでしょうか。
COZUCHI「六本木事業用地Ⅱ」の物件情報
COZUCHIに既存物件の写真もありました。バックに写っている超高層ビルとの対比がシュールです。
利回りや賃料水準としてはCOZUCHIにて、
- 新築想定をした場合には3%台での取引が妥当
- 1 階店舗については、24,400 円~42,500 円/坪
- 空中階部分については 21,000 円~34,000 円/坪
とあります。僕も利回りはその通りかと思います。
店舗賃料は個別性が強いので、ちゃんと調べないと僕もわかりませんが、再開発後の新築で考えると･･･
中小規模のビルなら六本木は青山や赤坂、虎ノ門などとも競合しますが、六本木駅から徒歩3分で新築の希少性を考慮すると、そうですね、路面店舗なら坪4～5万円、上層階の事務所なら坪2～3万円あたりが成約ラインじゃないかと個人的には思います。
僕の予想は参考程度に留めていただくとして、COZUCHIでは売却価格の想定はこの辺の想定賃料から査定した土地価格となっているんでしょうね。
六本木の不動産市況
本物件の最寄駅は東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩3分なので、六本木の不動産市況について簡単に書いておきたいと思います。
六本木は「オフィス」や「店舗」などの高度商業地域として有名ですが、富裕層向けの「マンション」や「ホテル」もある港区屈指の繁華街です。
最近では外資系企業のエリートサラリーマン向けなどの広めの賃貸マンションの需要が高まっています。
COZUCHIの説明にも、
「六本木ヒルズ」や「東京ミッドタウン」など再開発による新たな名所が続々と誕生し、グルメ・ショッピング・アートと多彩な魅力を持つ街に進化しました。
（引用）COZUCHI
とあるとおり、このエリアは強い求心力がありますから、大企業が入居するランドマーク的なSクラスビルが集積してます。
- 駅南側には2003年竣工の「六本木ヒルズ森タワー」、2011年竣工の「六本木ヒルズクロスポイント」
- 駅北側には2007年竣工の「東京ミッドタウン」
- 駅西側には2008年竣工の「六本木通ビル」
- 駅東側には2003年竣工の「六本木ティーキューブ」、2016年竣工の「六本木グランドタワー」
などなど。オーナーは森ビル、住友不動産、三井不動産など日本を代表する不動産企業が主ですが、ティーキューブはリート（日本ビルファンド投資法人）が持ってますので、証券化されているビルもあります。
テナントも六本木は外資系企業などの有名どころが多いですね。
ヒアリングでは六本木から他のエリアに移転したがらない傾向にあると聞いたことがありますし、「大手企業や富裕層が好きな街」として、東京都内でも六本木は独自の存在感があります。
もちろんコロナのテレワークの影響で移転、縮小の動きもあったでしょうが、三鬼商事のオフィスマーケットデータによると2021年10月時点で港区全体の空室率は8.64％です。
東京 ｜ オフィスマーケット情報 ｜ オフィス移転・賃貸ビルの仲介なら三鬼商事株式会社
ちょうど1年前の2020年10月の空室率が4.84％ですから、約1.8倍まで空室率が上昇していますね。
ただ、これは港区の他エリアの空室率の上昇（臨海地区）が影響していますから「六本木」周辺ではそれほど空室率が上昇していませんし、埋め戻しも進んでいるようです。
同時に、六本木で今後予定されている「既存ビルの解体→新築プロジェクト」も、僕が把握しているだけでも12件あります。そのうちの2件はCOZUCHIの六本木ファンドⅠと今回のⅡです。
再開発の有名どころでは、六本木駅すぐに長く駐車場だった土地に住友不動産が高層オフィスビルを開発してます。
最近の動向としてはシェアオフィスの開発やサービスオフィス（部屋ごとの契約）の需要増で、ちょっと名前を思い出せませんが、東京ミッドタウンの向かいのビルもシェアオフィスで話題になったと記憶しています。
おわりに
再開発で急速に街の様子が変わっているエリア六本木。
本ファンドのような再開発後の店舗需要へのポイントは「コロナ後に人の流入がどこまで増加するのか」という点だと思います。特に六本木は外資系も多いので、外資も含めて。
また六本木周辺は商業系用途の開発の多さもさることながら、僕のような庶民には縁が無いような富裕層向けのマンション開発も複数進行しています。
人が増えれば商業系用途への需要にも好影響があるので、これらの開発事業の進行による街全体の活性化は、本ファンドの新規開発プロジェクトの背中を押してくれるのではないでしょうか。
COZUCHIらしく、更なる利益を狙いつつ、現実的なラインでも利回り10％という、ある意味手堅い案件にもなっていますし、大きく変化している六本木に投資しておくのも、個人的にはおもしろいと思います。
★★COZUCHIキャンペーン★★
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●キャンペーン期間
2021年11月13日〜2022年1月15日
●キャンペーン対象者
以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方
期限：2022/1/15までに投資家登録申請
②審査を経て投資家登録完了
期限：2022/1/20まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む）
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外。
※先着1,000名限定。応募が1,000名を超えた時点でキャンペーン対象外。
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