皆様、いかがお過ごしでしょうか。本ブログは不動産クラウドファンディングについて日々思うことを書いてます。よろしくお願いします。
さて。今回は収益用不動産の「稼働率と賃料」の関係が、不動産クラファンの「会員数と利回り」の関係に似ているな～と思ったので、そのことについて書いてみたいと思います。
雑談のような話ですが、もしご興味がありましたらお付き合いください。
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収益用不動産の場合、「稼働率を上げるために賃料を安くする」というテクニックが使われることがあります。
要は、住宅であれ、オフィスであれ、賃料が安いと入居したい人が増えますよね。入居したい人が増えるので稼働率が高くなる、というロジックです。なんとなくイメージがわきやすいですよね。
一般的に収益用不動産では、稼働率が90％を切ってくると賃借人側が強くなり、賃料の下落圧力が高まります。
鑑定する場合でも、稼働率90％を切る場合は、賃料下落シナリオも検討したりします。
ですから、マンションの大家さんとかオフィスビルのオーナーは、まず「稼働率90％」を目指すわけです（個別物件にもよります）。
募集する側も「半分部屋が空いてます！」というよりも「空き部屋はここしかありません！」と言った方が借りる方も「すぐに埋まってしまう人気物件なんだな･･･なら、ここを借りたい！」となりますよね。
例えば竣工して間もない不動産は稼働率が低い状態ですから「賃料を低くしてもいいから早めに稼働率を高めたい！」というインセンティブが働きます。
不動産業界にはリーシング営業が強い業者もあって、例えば三井不動産などは営業力に定評があります。
例えば、三井不さんが所有する大型オフィスビルでは、大口テナントが退去して一時的に空室率が高まると、三井不さんはいったん賃料を値下げて募集して、まずは稼働率（ビルの競争力）を高めます。
その後、契約更新の段階で徐々に賃料を上げていく･･･という手法をよく見ます（あくまで僕の知っているオフィスビルの話です）。
住宅系は一度安い賃料で入居するとそのままの賃料が継続することが多いですが、オフィスなんかは賃料が景気に敏感に反応するので、増額改定もしやすいというワケです。
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ひるがえって、不動産クラファンではどうでしょうか。
不動産クラファンでは「会員数を増やすために利回りを高くする」というテクニックが使われています。
これは、特にローンチして間もない事業者に多く見られます。あの登録者数10万人以上のRimpleでさえ、ローンチ直後は利回り10％で募集して会員数を激増させています。
初期段階の高利回りで会員数を増やしておいて、その後は利回りをだんだん下げていく。収益用不動産が稼働率を高めてから賃料をだんだん上げていくのと同じように。
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いずれにしても、初期段階は「賃料と稼働率」、「会員数と利回り」はトレードオフの関係ですが、運用が軌道に乗れば「賃料と稼働率」、「会員数と利回り」のシナジー効果が生まれます。
例えば「高稼働率の人気物件なので賃料も高く取れる」、「会員数が多い人気業者なので利回りが低くても会員が増える」、などなど。
なので、まずはそこを目指すことになります。
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両者には他にも共通点があって、収益用不動産では「フリーレント」といって「最初の○ヶ月は賃料を無料にします！」というサービスがあります。
これで新規入居者を獲得して稼働率を高めています。フリーレントは経営の面から賃料単価を高く維持したい場合にも使われます。
対する不動産クラファンにはAmazonギフト券○円とか投資額の○％をプレゼントというサ「キャンペーン」がありますよね。キャンペーンで会員数を増やすマーケティングです。
こちらも経営の面から見ると、利回りを高くしなくても会員数を増やせるというメリットがあります。いったん利回りを上げてしまうと下げにくい側面もありますから、採用する事業者も多いです。
以上、特にオチはないのですが、不動産のリーシング活動と不動産クラファンのマーケティング活動は考え方が似ているな～と思ったので、記事にしてみました。
ではでは。今日も元気にお過ごしください。
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