不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

【OwnersBook】マンション開発用地のポイント

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OwnersBookから新ファンドが告知されました。募集開始は「今日」ですね!

 

OwnersBookといえば不動産鑑定士さんが複数在籍していることから、勝手に親近感を持っていますが、主要メンバーの顔ぶれは以前と少し変わりましたね。

 

ちなみにちょっと前までは個人的に一緒に仕事していた人もOwnersBookの運営に在籍していたのですが、その人は数年前に転職してしまいました(転職後も繋がっています)。

 

そんな理由もあって、OwnersBookはいつも頭の片隅にある感じです。動向は常に気になりますね、やっぱり。

 

さて。冒頭に書いたとおり、OwnersBookから新ファンドが来ましたので、僕なりに解釈して取り上げてみたいと思います。

 

→OwnersBook

 

 

OwnersBook渋谷区マンション用地第1号第1回

 

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(引用)OwnersBook

 

  • 渋谷区マンション用地第1号第1回
  • 募集金額:4.3億円
  • 予定利回り(IRR):4.6%
  • 予定運用期間:25ヶ月
  • 募集期間:2021年10月15日から10月21日
  • 募集開始時刻:株主優待枠12時、全投資家枠18時(先着)

 

東京都渋谷区円山町の「マンション用地」を担保に「シニアローン」への投資です。物件を取得する総合不動産会社(本借入人)に4億3,000万円の貸付を行うというもの。

 

不動産クラファンではなくソシャレンを活用した資金調達ですから、デッドの活用で不動産利回りを上昇させたい不動産会社への投資になります。

 

一般的に不動産投資では、借入金利が不動産利回りよりも低くなるので、エクイティ利回りは自己資金だけで投資するよりも高くなります。すなわち、LTV(資産価値に対するローン割合)やイールドギャップ(借入金利と不動産利回りの差)が高いほど、利回りは上昇します。

 

いわゆる「レバレッジ効果」です。

 

話がそれていきそうなので戻しますと、今回の物件は円山町です。「ん?円山町といえば・・・」先日COZUCHIの物件も円山町でしたね。

 

【関連記事】【COZUCHI】渋谷区神泉エリア区分店舗を掘り下げる

 

詳細はOwnersBookは会員限定なので控えますが、住宅地としてもいい立地だと思います。そして募集開始が10月15日、つまり今日!

 

株主優待枠が12時、一般投資家が18時の先着順ですね。

 

マンション開発用地のポイント

 

詳細は会員登録しないと見れないようになってますので控えますが、今回のOwnersBookの案件は「マンション用地」ということで、2つのポイントがあるのかな、と思います。

 

●1つ目が、建物がない「土地」であること。

 

不動産価格と投資リスクは段階によって変化します。既にご存じの方も多いと思いますが、一応まとめておきますね。例えば、

 

用地取得の段階では、まだ建物が無事に竣工するかわかりませんから、投資リスクは最も高い状態です。

 

②その後、建築着工が始まり、建物が竣工した段階では投資リスクは低減します。

 

③さらに収益物件であればテナントが開業した段階でさらに投資リスクが低減します。ただ、開業直後は収益は不安定な状態にあるため、その分は投資リスクは残ります。

 

最も投資リスクが低くなる状態というのは、テナントが開業して時間が経過し、安定的に収益が見込めるようになった段階です。通常の不動産クラファンではこの状態の物件に投資しています。

 

ちなみに今回のOwnersBookの物件は①の段階です。

 

ただし、①の段階であっても、土地価格(原価)は既に建物が建っている状態を前提として査定されているので、当該査定額には既に開発リスクも含まれています。

 

●そして2つ目が、開発目的であること。

 

収益還元法の普及で、不動産価格の個別性がより強まることになり、投資用の不動産の価格は賃料収入を基に査定した「収益還元法」で求められます

 

ただし、最有効使用が分譲マンション開発用地や戸建分譲開発用地の場合、収益還元法ではなく、「開発法」という手法で求めます。

 

「賃貸マンションなら収益還元法、分譲マンションなら開発法」と考えるとわかりやすいと思います。

 

収益還元法と開発法では、そもそも利回りの考え方が異なります。

 

詳細まで踏み込みませんが、「分譲マンションと賃貸マンションのどちらに相応しい土地か?」、言い換えると「開発法と収益還元法のどちらを適用するか?」によって価格も全然違ってくるので、その辺の不動産価格はマネジメントのうまさも重要になってきます。

 

ちなみに不動産クラファンではほとんどが収益還元法ですね。ただ、ファンド型を追求するCOZUCHIでは開発法絡みのファンドも見られます。

 

【関連記事】COZUCHIは「資産流動化型&ファンド型」と考えると腹落ちした話

 

賃貸マンションと分譲マンションでは、賃料を前提とした利回りと、投下資本収益率(マンション分譲開発・戸建分譲開発)を前提とする利回りという違いがあるため、両者の水準は異なります

 

【関連記事】【はじめての不動産クラウドファンディング】利回りは2種類あります

 

通常は後者の利回りが高くなるのが一般的です。OwnersBookでは会員限定情報なのでどちらを採用しているのかは書きませんが、一般的な開発用地の考え方として書いてみました。

 

おわりに

 

フワッとした記事になりましたが、そろそろエンディングに入りたいと思います。

 

今回のOwnersBookの物件は「住宅」用地ですね。

 

2023年以降、東京ではオフィス竣工ラッシュが計画されているので、オフィス市場には供給過多による不透明感が漂いますが、住宅であれば安心感はあります。

 

先着順ですが、4.3億円もあるのでさすがに瞬殺はなさそうです。人気化はしそうですが、比較的投資しやすいかもしれませんので、気になる方はOwnersBookでのぞいてみてください。

 

→OwnersBook

 

ということで、今回は以上です。今日を乗り切れば週末ですね、最後の一日がんばりましょう。

 

今日も健やかにお過ごし下さい。

  

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