関東の一部は大雪ですね！朝起きて外を見ると一面の銀世界でした。10センチくらいは積もったかな。
僕は日本海側の雪国出身なので雪には慣れてますが、都会の方は慣れてないと思うので、十分気を付けてくださいね。
くれぐれも自転車には乗っちゃダメですよ（笑）。
ということで、今日一日は子供達と雪遊びをすることに決定しました。今回は前回のように、はしゃぎすぎてキッズスライダーを破壊しないようにしないと。
さてさて。
今回は今朝ふと頭に浮かんだ「キャップレート」と「期待利回り」の違いついて一筆書きで書いてみたいと思います。
利回りは不動産投資において超重要事項なので、これまで4年間で相当数書いてきたので、本ブログはある意味、利回り解説の歴史とも言えるのかもしれません。
＜利回りを解説した記事（一部）＞
●クラウドファンディングで大切な3つの利回り【取引利回り・期待利回り・鑑定利回り】
●「不動産クラウドファンディングは利回りが低いから、リスクが低い」という勘違い
●【今さら聞けない】インカムゲインとキャピタルゲインの利回りの仕組み
まず「キャップレート」とは不動産鑑定評価における収益還元法の中で直接還元法という手法があるのですが、その直接還元法で使う還元利回りをキャップレートといいます。
ちょっとややこしいですね。例えば、不動産クラファンでは不動産鑑定評価を添付している事業者もいますよね、そこに還元利回り（キャップレート）が記載されているケースがあります。CREALの鑑定評価書には記載がありますね。
キャップレートは証券化関係者がよく用いる指標で、横並びで不動産を比較する際に便利です。
一方、「期待利回り」は、投資家が期待する利回りのことです。
例えば不動産クラファンでは募集利回り、想定利回りなどという形で記載されてますよね。投資家が最も目にする機会が多い、アレです。
期待利回り（募集利回り、想定利回り）はただ単に投資家がそのファンドに投資すればどのくらいのリターンが得られるのか期待している利回りですから、キャップレートとはまったく異なります。
キャップレートは投資物件の収益力を示しますが、期待利回り（募集利回り、想定利回り）は事業者の手数料なども考慮するので両者は乖離します。
「期待利回り（募集利回り、想定利回り）＞キャップレート」となるのが一般的ですね（例外もあります）。
ちょっと細かいですけど、もしかしたら勘違いされている方もいらっしゃるかもしれないな～と思ったので書いてみました。
最後にまとめると、
- 期待利回りは投資家が期待する利回り
- キャプレートは直接還元法の還元利回り
- 両者は異なるので注意しましょう
利回りは難しいですので、よかったら↑のリンクものぞいてみてくださいませ。
それではまだ雪が降るかも知れませんので、お出かけの際は十分気を付けてください。今日も一日、健やかにお過ごしください。
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ちなみにこういう告知をしているので当然ですが、本ブログは対象メディアに含まれますので、もしよろしければよろしくお願いします。
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