いきなり投資記録ですみません。昨日は利回り不動産に投資しました。抽選式で、5分くらいで半分埋まってましたが、一日経って見たら完売してました。
利回り不動産は、札幌で好立地のレジを中心にした不動産クラファン。先が楽しみな業者です。「利回り不動産って何？」という方は、こちらの記事をのぞいてみてください。
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さて。今回は不動産の理論的な話をしてみたいと思います。といっても、難しい用語は使いませんし、1000文字程度の短文なので、軽い気持ちで読んでください。
不動産クラウドファンディングの利回りには、賃料を前提とした利回りと、投下資本収益率（マンション分譲開発・戸建分譲開発）を前提とする利回りがあります。
例えば前者がRimpleなどの一般的な業者、後者が COZUCHIで最近募集されたファンド（大規模開発ファンド）などです。
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いずれにしても、不動産特定共同事業法の「匿名組合契約」に基づいて運営されますので、物件全体の収益から投資家に分配される配当金を控除した残りが、営業者のフィーになります。
営業者のフィー＝営業収益－匿名組合員への分配金
もちろん、営業者自身にもフィーが入らないとサービスを続けられませんし、法人税も払えないので、投資家に分配される利回りは、営業者のフィーを考慮した分だけ低くなります。
つまり、募集利回り（表）と物件利回り（裏）に多少のバッファが生まれます。例えば、募集利回りが4％だけど、営業者へのフィーを考えると物件利回りは5％になるかもしれません。
が！
不動産クラウドファンディングでは「営業者のフィー分は優先劣後方式を採用してリスクを軽減してますよ！」という間接的な方法で投資家の利益に寄与しています。
※優先劣後方式：運営側も同じ不動産に投資して、損失が発生した場合、優先的に運営が負担しますよ。という仕組みのこと。
投資家が受けるメリットは、何も直接的な利回りだけではありませんので。
ちなみに、物件利回りは、CREALのようにすべて公開している業者もありますが、公開していない業者もあります。
以上まとめると、
- 不動産クラウドファンディングの利回りには2種類ある
- 募集利回りでは業者のフィーも上乗せされている
という自分の頭の整理もかねたお話でした。
利回りは難しいですが、少しずつでも分かってくると、あなたの不動産クラウドファンディングへの投資が断然楽しくなります。
これからも読んでくださる方に向けて、不動産クラウドファンディングの安定性と、投資の必要性をお伝えできたらいいなと思ってます。
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