不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

「いつの間に!?」不動産クラウドファンディングの不思議

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たまに見かけるんですが、不動産クラウドファンディングでは「ファンドの募集期限が迫る直前で急に満額になる」という不思議な現象が起こります(笑)

 

明確な理由は誰にもわかりません。最後に大口の投資家が購入したのかもしれませんし、事業者が自ら出資したのかもしれません。

 

ちなみに今募集しているCOZUCHIの10億円ファンドなんかは「10億円に満たなければ事業者側で買い取ります!」と公表されてましたが、こういう事業者は極稀です。

 

仮に事業者が自らこっそり出資したとしても、それは別に不特法や金商法で禁止されているわけでもありませんし、個人的にはどちらでもいいいのですが、この現象の根元にあるのは「人が集まるところに人は集まる」っていうことなのかな~と思いました。

 

先日、こちらの記事で、賃貸用不動産では「稼働率を上げるために賃料を下げて募集する」または「フリーレントを使って賃料単価を下げずに稼働率を上げる」というテクニックがあると書かせていただきました。

 

不動産クラファンの「会員数と利回り」の関係に似ているモノ

 

同様に、不動産クラファンでも「利回りを上げて会員数を増やす」または「キャンペーンを使って利回りを上げずに会員数を増やす」というテクニックが使われるとも。

 

不動産は稼働率が90%を越えると自然に賃料の上昇圧力が加わりますし、不動産クラファンは会員数が増えれば利回りが低くても応募が集まるようになる。

 

これと「ファンドの募集期限が迫る直前に急に満額になる」のも根元は同じですよね。

 

 

どういうことかと言うと、募集枠がすぐに埋まったり、倍率が高かったり、応募者数が多いファンドの方が投資する側としても「おお。人気があるサービスなんだな。オレも投資してみよう!」と思うでしょうから。

 

逆になかなか埋まらないと「何か問題があるんじゃないか?」と思って避けてしまうのが人間の性かと(案件の善し悪しはまた別の話として)。客が一人も入っていないラーメン屋に入るのに勇気がいるように。

 

あと、僕も含めて投資ブロガーは「すぐに完売しました!」「ん、売れ残ってますね・・・」とつい書いてしまいます(笑)

 

なので、なるべくどの事業者も、見せ方として「自社で買い取ってでも売れ残りを出したくない!」という判断になるのは当然かなと思います。

 

費用面では自社で劣後出資に加えて優先出資分も一部負担することになりますが、マイナスイメージを付けるよりもその方がいいという経営判断ですよね。

 

 

事業者の立場に立って考えてみます。

 

初期段階はなるべく売れ残るリスクを抑えて数百万~数千万円の区分マンションのような小型ファンドを募集する。

 

しかも小型ファンドなら倍率を高く(応募者数を多く)見せることもできるので、宣伝にもなる。初期段階はこうやって地道な募集を繰り返していく。

 

短期で完売したり高倍率になる実績が人を呼び、投資ブロガーも記事にしだし、会員数も増え、そのうち大型ファンドでも短期間で完売させる力が付いてくる。

 

という風に、いきなり大型ファンドは人が集まらなかった場合のリスクが大きすぎるので、やっぱり最初は小型ファンドから始めて「見せ方」をうまく宣伝に繋げた方がいいのかなと思いました。

 

まあ、今さら僕が言うまでもないと思いますが。

 

 

書いていて思ったのですが、これって例外もありますね。CREALです。

 

CREALの場合、異例の初回ファンドで「8.8億円」のホテルアマネクというファンドがありました。

 

今になって思えばあれって経営層は大冒険だったんじゃ・・・あのころは今のような不動産クラファンの土壌もなかったので、どのくらい人が集まるかわからなかったでしょうし。

 

もしかしたら僕のような凡人にはわからないしっかりとした勝算があったのかもしれませんが、なかなかできることではないですよね。

 

ただ基本的にはCREALも昔は小型ファンドが多く、クリック合戦が話題になりましたが、累計100億円を達成し業界ナンバーワンの実績となった今では、数億円の大型ファンドが多くなっています。その数億円も数分で完売します。

 

 →CREAL

 

いずれにしても、「人が人を呼ぶ」のはマーケティングの基本かと思います。

 

不動産賃貸業のみならず、不動産クラファンにもしっかり当てはまっているな、と勉強になったというお話でした。

 

 

最後にお知らせを。COZUCHIリニューアル記念でAmazonギフト券2000円分プレゼントは9月末まで継続されました。

 

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②審査を経て投資家登録完了

期限:10/5まで(書類不備があった方も期間内に審査完了すれば対象)

(引用)COZUCHIサイトより

 

→COZUCHI

 

COZUCHIの会員数は正式に公表されてませんが、きっと爆増してるんでしょうね。会員数が増えると抽選のライバルが増えますが(笑)、「投資家と共に成長したい!」というのがCOZUCHIですから、一投資家として成長が楽しみです。

 

本当に今年中に100億円に到達されるかもしれませんね。

 

今回は以上です。それではよい週末をお過ごしください。

 

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