投資の時間

2018年サラリーマンを卒業した不動産鑑定士のリアル投資(予算3000万円)

今は不動産投資を控えた方が良い3つの理由

 

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予め謝っておきます。 不動産会社の営業の人と不動産投資サイトで成功者的な立ち位置でコラム書いてる人、ごめんなさい!私は今、「不動産投資をすすめる理由はない」と思ってます。

 

 

不動産投資の終わりの始まり

 

不動産投資家への不正融資を行ったスルガショックにより、不動産融資の審査が厳しくなる傾向にあります。これが波及すると投資用不動産に対する需要が低くなるため価格の下落が始まります。

 

それに加えて利回りが下がりきった今は、不動産価格はあまりにも高すぎます。

 

一般財団法人日本不動産研究所が定期的に発行している「第38回不動産投資家調査」によると、東京都心の一部の地域では期待利回りが下げ止まったようですが、その水準はファンドバブル期並みか、それ以下まで低くなっています。利回りが下げ止まりつつあるということは、今がまさに天井に近い転換期「終わりの始まり」にあるということになります。

 

千葉県の地価高騰と不動産投資の過熱化・終焉を書いた記事はこちら。 www.investment3000.com

 

不動産投資のピーク

 

今は期待利回りの推移から判断すると、タイミング的に不動産投資のピークにあるため(投資家調査では、多くのアセットマネージャーも今が不動産投資のピークと答えています)、投資用不動産を買ってはいけない時期となり、当面は不動産投資は控えた方が得策です。できれば自宅用不動産を買う時も慎重に!

 

このブログを見て下さってる方はファイナンシャル・リテラシーの高い方なので大丈夫だと思いますが、特に不動産初心者の方は「ブームだから」とよく考えずに物件を買うと危険です。

 

不動産価格の下がるタイミング

 

私も今年5月頃から不動産仲介業者をかまして戸建賃貸物件を中心に投資用不動産を探していました。しかしボロ戸建物件でさえ、あまりに価格が高騰しているため「今はやめよう」という判断に至りました。

 

今の日本の低金利もいつまで続くか分かりません。米国金利は上昇してますし、日本の金利もこのままの水準というわけにはいかず、どこかのタイミングで上昇します。そうなれば不動産価格は下がってきます。

 

とりあえずそれまでは不動産投資は様子見した方がいいと思います。

 

不動産は個別性が強い

 

ここ数年間、不動産価格が上昇し続け、イケイケドンドンだった不動産投資。今、まさに流れが変わるタイミングです。今後は不動産投資に興味があった人も警戒感を強めるでしょう。サラリーマン時代に聞いた話ですが証券化対象不動産を扱うアセットマネージャーも、もう3~4年も前から「価格が高くで良い物件が買えない」と話していました。

 

今、不動産投資をしたらレッドカード!という記事はこちら。 www.investment3000.com

 

ただし、不動産は個別性が強いので、あくまでマクロ的な要因の観点からの話です。独自にバリューアップをがんばれるガッツのある投資家や、独自に販売ルートを持っている投資家などはこのような時期でも買い進められるのかもしれません。

 

地方で空き地探し

 

「物件高いし、いい不動産投資先ないな......」と思ってたときに、個人向け不動産投資家界では有名な加藤ひろゆき氏の新刊「草むらを更地にするだけで高収益 激安!「空き地」投資」を読みました。

 

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国道沿いの空き地を安く買って中古車ショップに貸したり、住宅地の中にある空き地を駐車場として貸したりすると、地代収入でけっこう儲かるよ!という話です。

 

地価の安い北海道で、もう放置されて草が生い茂ってるような「草むら」を狙い、鬼のような指値をして買うので、買値は本当に安くすむそうです。確かに建物付きで買えない今の時代、誰も目を付けていなかった「空き地」は良いかもしれません。

 

千葉にもこんなに激安空き地あるのかな~と思って、とりあえず試しに近所の不動産屋に行ってみましたが、ぼくの住んでいる地域の市街化区域では格安物件はなさそうです。田舎なのに...。

 

市街化調整区域なら安い土地があるんですけどね。市街化調整区域だとそもそも建物建たないですから、店舗向けは難しくなります。資材置き場として使う人ならいるかもしれませんが、賃料が高く設定できないので、相当利回りは低くなりそうです。

 

この本には放置されているような「空き地」投資のノウハウが書かれてますので、「地価が安い地方に在住の方」「建物付き物件が高くて買えない」方にはとても参考になると思います。

 

草むらを更地にするだけで高収益 激安! 「空き地」投資

草むらを更地にするだけで高収益 激安! 「空き地」投資

 

まとめ

 

今は不動産投資を控えた方がいい理由をまとめます。これら3つは全てマクロ的な要因です。

 

  • 不動産融資が引き締まっている
  • 期待利回りが下限値にある
  • 金利上昇の可能性が高まっている

 

物件独自の個別的な要因により、買っても損しない物件もあるかもしれません。ただ、そのような物件は需要が競合するため、見つけるのはなかなか難しくなっています。不動産初心者の方は様子見した方が賢明でしょう。

 


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