投資の時間

不動産鑑定士のリアル資産運用(投資予算3000万円)

トッティ、不動産投資やめるってよ

 

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予め謝っておきます。 不動産会社の営業の人と不動産投資サイトで成功者的な立ち位置でコラム書いてる人、ごめんなさい!ぼくは今、「不動産投資をすすめる理由はない」と思ってます。

 

 

1.不動産投資の終わりの始まり

 不動産投資家への不正融資を行ったスルガショックにより、今後、不動産融資が付きにくくなるようなことがあると、不動産市況全体が悪化する可能性が高くなります。ちょっとしたきっかけでも、「みんながやらないから」という理由で一気に不動産投資をやらなくなるかもしれません。ブームなんて理論ではなく感情で動いてますから

 

それに加えて、利回りが下がりきった今は、不動産価格はあまりにも高すぎます。

 

一般財団法人日本不動産研究所が定期的に発行している「第38回不動産投資家調査」によると、東京都心の一部の地域では期待利回りが下げ止まったようですが、その水準はファンドバブル期並みか、それ以下まで低くなっています。利回りが下げ止まりつつあるということは、今がまさに天井に近い転換期「終わりの始まり」にあるということになります。

 

千葉県の地価高騰と不動産投資の過熱化・終焉を書いた記事はこちら。 www.investment3000.com

 

2.不動産投資のピーク

 今は期待利回りの推移から判断すると、タイミング的に不動産投資のピークにあるため(投資家調査では、多くのアセットマネージャーも今が不動産投資のピークと答えているようです)、投資用不動産を買ってはいけない時期となり、当面は不動産投資は控えた方が得策です。できれば自宅用不動産を買う時も慎重に!

 

このブログを見て下さってる方はファイナンシャル・リテラシーの高い方なので大丈夫だと思いますが、ほとんどの人は「みんな買ってるから」とよく考えずに買っちゃうんでしょう......。

 

3.不動産価格の下がるタイミング

 ぼくも今年5月からボロ戸建物件を中心に投資用不動産を探していましたが、ボロ戸建物件でさえ、あまりに価格が高くなり過ぎているため「やっぱりやーめた!(今は)」となりました。個人向け不動産投資物件の価格高騰の実情が身に染みて分かりました。

 

今の日本の低金利もいつまで続くか分かりません。米国金利は上昇してますし、日本の金利もこのままの水準というわけにはいかず、どこかのタイミングで上昇します。そうなれば不動産価格は下がってきますよ

 

とりあえずそれまでは不動産投資は様子見した方がいいような。

 

4.不動産は個別性が強い

 ここ数年間、不動産価格が上昇し続け、イケイケドンドンだった不動産投資。今、まさに流れが変わるタイミングですね。今後は不動産投資に興味があった人も警戒感を強めるでしょうし。サラリーマン時代に聞いた話ですが証券化対象不動産を扱うアセットマネージャーも、もう3~4年も前から「なかなか物件買えないよ~」と言ってました。

 

今、不動産投資をしたらレッドカード!という記事はこちら。 www.investment3000.com

 

ただし、不動産は個別性が強いので、あくまでマクロ的な要因の観点からの話です。独自にバリューアップをがんばれるガッツのある投資家は、このような時期でも買い進められるのかもしれません。

 

5.地方で空き地探し

 「物件高いし、いい不動産投資先ないな......」と思ってたときに、個人向け不動産投資家界では有名な加藤ひろゆき氏の新刊「草むらを更地にするだけで高収益 激安!「空き地」投資」を読みました。

 

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国道沿いの空き地を安く買って中古車ショップに貸したり、住宅地の中にある空き地を駐車場として貸したりすると、地代収入でけっこう儲かるよ!という話です。

 

地価の安い北海道で、もう放置されて草が生い茂ってるような「草むら」を狙い、鬼のような指値をして買うので、買値は本当に安くすむそうです。

 

確かに建物付きで買えない今の時代、誰も目を付けていなかった「空き地」は良いかもしれません。

 

千葉にもこんなに激安空き地あるのかな~と思って、とりあえず試しに近所の不動産屋に行ってみましたが、ぼくの住んでいる地域の市街化区域では格安物件はなさそうです。田舎なのに。

 

市街化調整区域なら安い土地があるんですけどね。市街化調整区域だとそもそも建物建たないですから、店舗向けはムリですしね。でも資材置き場として使う人ならいるかも......賃料取れないので、相当利回りは低くなりそうですが。

 

この本には放置されているような「空き地」投資のノウハウが書かれてますので、「地価が安い地方に在住の方」で「物件が高くて買えない」と思っている方にはとても参考になると思います。興味がある方はこちらからどうぞ。

草むらを更地にするだけで高収益 激安! 「空き地」投資

草むらを更地にするだけで高収益 激安! 「空き地」投資