これはかなりいいファンドじゃないでしょうか･･･福岡市に特化した不動産クラウドファンディング「えんfunding」の第4号の話です。
以前、えんfundingの記事を書いたときは、嬉しさのあまり年甲斐もなく興奮してしまいましたが、
【関連記事】【えんfunding】福岡は熱いし、いいファンド！
えんfundingの凄さを一言でいうと「投資市場が激アツな福岡市のマンションに高利回りで投資できる！」に尽きるかと。
今回の物件は福岡市中央区で、しかも大濠（おおほり）公園周辺です。内心、見る前から胸が高鳴りましたが、ブログでは冷静に書きますのでご安心ください。
ちなみにえんfunding、サイトも綺麗で見やすいですね！
では、早速見ていきたいと思います。
えんfunding 第4号ファンド【大手門】
ファンドの概要をえんfundingから拝借してみました。
- ［ ファンド名 ］えんfunding 第4号ファンド【大手門】
- ［ 対象不動産 ］区分マンション１室
- ［ 分配金の原資 ］家賃収入・売却益
- ［ 契約種別 ］匿名組合契約
- ［ ファンド組成 ］㈱えんホールディングス
- ［ 出資割合 ］総額1,880万円（優先出資1,504万円（80％）、劣後出資 376万円（20％））
- ［ 募集金額 ］1,504万円
- ［ 予定分配率 ］6.9％（年利）
- ［ 運用期間 ］3ヶ月
- ［ 募集方式 ］抽選式
- ［ 募集期間 ］2021年10月25日09:00～2021年11月01日23:59
対象不動産は区分マンションの1室で、募集金額は1,504万円で過去最大、利回りは6.9％でこれまでより下がってます。劣後割合は20％です。
続いて物件情報はこちらです。
- ［ 物件名 ］エンクレスト大手門Ⅲ
- ［ 所在 ］福岡市中央区港1丁目3－3
- ［ 竣工 ］2011年2月
- ［ 交通 ］地下鉄赤坂駅 徒歩10分
- ［ 土地面積 ］737.31㎡（登記簿）
- ［ 構造 ］RC造10階建
- ［ 占有面積 ］40.19㎡
- ［ 延床面積 ］3,452.01㎡
- ［ 用地地域 ］商業地域（80％／400％）
商業地域にある住宅地で、築10年のマンションですね。内装も白を基調に綺麗です。
地域分析
えんfundingでは赤坂駅から徒歩10分とありますが、グーグルマップで見ると「大濠公園」駅にも十分歩けそうですね。
いずれにしても、福岡で中心的な地下鉄空港線の主要駅への接近性に優れています。
福岡でも有名なエリアはいくつかありますが、特に大濠周辺は賃貸・分譲マンション開発が続くエリアで、全国的にも地価上昇が顕著なエリアです。
ちなみに、対象不動産の前面道路のR3相続税路線価を時価に割り戻すと「84万円／㎡（前年から+10.5％）」です！高いっ！
また対象不動産と同じ「那の津通り」にある地価調査（福岡中央5-6）は、R3.7時点で103万円／㎡で、コロナの影響も懸念された商業地にも関わらず前年からの上昇率は＋14.4％と驚異的な数字をたたき出しています。
住宅地であっても周辺のR3地価公示の上昇率は全て＋10％以上ですから･･･これだけ見てもやはり相当需要が強いエリアであることがわかります。
いや、これは本当にすごいですね、福岡の大濠周辺が凄い凄いとは聞いていましたが･･･同じ公示評価員としてもちょっと驚きました。ここまでの価格を付けるんだ･･･っと。
もちろん、たまたま地価調査のポイントが投資適格性を有する土地であったかもしれませんが、それにしてもすごい。コロナで下落どころかさらに伸びてます。
対象は区分マンションなので土地価格は直接関係しませんが、これで何がわかるのかというと、首都圏や近畿圏の商業地の地価下落（または横ばい）は主にインバウンド需要の激減が主な要因ですが、福岡県中央区の当エリアは元々の国内需要が強いことがわかります。
福岡市は人口も増えてまして、えんfundingによると「福岡市は人口増加数、人口増加率、単身世帯増加率が国内主要経済圏でトップで、2035年まで人口増が見込まれる」とあります。
対象不動産は、えんfundingの自社ブランド「エンクレストシリーズ」ですが、えんfundingによれば2020年度エンクレストシリーズ平均入居率は99.68％とのこと。
空港線沿線はマンション稼働率も高いですし、これまでえんfundingで募集されたファンドもそうでしたよね。
ちなみに福岡市内は分譲マンション市場も熱いです。
仲間内の話ではディベロッパーが狙うマンション開発素地は高値取引が続いていて、取引価格も上昇基調にあると聞いたことがあります。
個別分析
続いて物件を見ていきます。グーグル先生で住所を検索すると、こちらの物件になりました。
グレードの高いマンションで、周りは高層マンションが建ち並びます。道路も4車線あって広々しています。
なお、株式会社えんホールディングスが福岡市内を中心に展開する自社ブランドのマンションとのことです。
都市計画法上の用途地域は「商業地域」ですが、ぐる～っと周りを見るとマンション用地としての色彩が強くなっているエリアのようです。
商業地域の話が出たので、用途地域を調べたマップを貼っておきますね。
対象は中心のバツ印のところで、ピンク色が商業地域、海寄りの紫が準工業地域です。
まとめ
福岡はちょっと前なら「天神ビックバン」、今なら「博多コネクティッド」など、都市部を中心に街作りが推進されていますし、J-REITでも日本初の地域特化型リート「福岡リート」が登場しています。
※福岡リート投資法人。期末のポートフォリオは32物件、資産規模（取得額合計）は2,020億円。博多筑紫通りセンタービルを2022年3月に取得予定。（出典）JAPAN REIT
J-REITの取得・売却情報を見ていても福岡の物件は多いですね。
いや～。不動産クラファンがあって本当によかったなと思います。ずっと気になっていた福岡に簡単に投資できるので（まだ当選したわけではありませんが笑）。
では最後にまとめます。
- 福岡県中央区は全国的に見ても投資市場が確立しているエリア。
- 人口増加率、地価水準、地価上昇率も全国的に見ても非常に高い。
- それでいて6.9％という高利回りはお得感あり。
悪いことも書いた方がいいんでしょうけど･･･本ファンドに関しては何かありますかね。
大濠周辺の旺盛な需要が運用期間中の3ヶ月で突然変化するのか･･･
金融機関の融資姿勢などマクロ経済環境も大きな変動はなさそうですし、万が一急激に不動産市況が悪化して価格が下落したとしても、優先的に損失を負担してくれる劣後出資によるクッションもあります。
個人的にはその可能性は極めて低いとは思いますが、強いて言えば人気が出すぎて抽選が高倍率になる可能性があることくらいでしょうか。
ちなみに僕は前回3号は落選したので、まだえんfundingで投資できていませんが･･･当然本ファンドは狙います。
あくまで個人的な見解であることにご留意いただいたうえで、リスクに対してリターンが高いとてもいいファンドだと思いましたので、ご紹介してみました。
えんfundingでは好条件のファンドが続きますので、もしご興味がありましたらのぞいてみてください。
ちなみに4号の抽選終了は11月1日までなので、まだ焦らなくても大丈夫です。
では今回は以上です。
一気に寒くなりましたが、お身体に気を付けて今日も健やかにお過ごしください。また明日。
＼福岡の好立地の不動産クラファン！／
【こちらも福岡です】【ゴコウファンド】福岡の事業者が不動産クラファンへ
