不動産クラウドファンディング「えんfunding」は、福岡市に特化した区分マンションを定期的に募集してくれる事業者さんです。
ちょうど1ヶ月前に募集された第9号「平尾」もよかったですが、今回は「博多駅」の西側にある博多駅前3丁目ですね。
博多駅前2～3丁目もレジデンス投資市場が十分確立されたエリア（リートや私募ファンドなどの高額取引も見られます）ですから、前回よりさらに立地がよくなりました。
立地が良いと売却時の流動性が担保されるわけですから、いや、もういつものごとくえんfundingの物件チョイスは素晴らしいなーと思いました。
それでいて5.4％と高利回り。
僕の結論としては、今回の物件もマーケットの相場より高利回りであることは間違いないので、お得感は十分だと思いました。
えんfunding 第10号ファンド【博多駅前】
ではでは。早速ですが今回の物件情報を見ていきたいと思います。えんfundingから拝借してみました。
- ［ ファンド名 ］えんfunding 第10号ファンド【博多駅前】
- ［ 対象不動産 ］区分マンション2室
- ［ 分配金の原資 ］家賃収入・売却益
- ［ 契約種別 ］匿名組合契約
- ［ ファンド組成 ］㈱えんホールディングス
- ［ 出資割合 ］総額3,100万円（優先出資2,480万円（80％）、劣後出資620万円（20％））
- ［ 募集金額 ］2,480万円
- ［ 予定分配率 ］5.4％（年利）
- ［ 運用期間 ］6ヶ月
- ［ 募集方式 ］抽選式
- ［ 募集期間 ］2022年4月1日09:00～2022年4月8日
今回は対象不動産は区分マンションの2室ですね。2室だけあって、募集金額も前回のほぼ2倍になっています。いつもよりはやや当選しやすいのかな。
期間はいつものとおり6ヶ月、募集方式は抽選です。
利回りは前回は平尾で5.0％でしたが、それよりも立地がよくなっているにも関わらず、5.4％と利回りが上昇しています。劣後割合20％もいつもどおり元本の保全性は高めですね。
続いて物件情報はこちらです。
- ［ 物件名 ］エンクレスト博多駅前Ⅲ
- ［ 所在 ］福岡市博多区博多駅前３丁目４－３１
- ［ 竣工 ］2007年2月
- ［間取り］対象不動産① 1K（Aタイプ）、 対象不動産② 1K（Bタイプ）
- ［ 交通 ］JR博多駅 徒歩5分
- ［ 土地面積 ］620㎡（登記簿）
- ［ 構造 ］RC造15階建
- ［ 占有面積 ］対象不動産① 24.32㎡、 対象不動産② 24.32㎡
- ［ 延床面積 ］3347.58㎡
- ［ 用地地域 ］商業地域（容積率500、600％）
築年はこれまでの物件とほぼ同じ程度で、ちょうど脂ののった時期の収益物件です。
JR博多駅から徒歩5分、しかも駅西側（博多口）は高度商業地域ですから利便性はかなり高いエリアにあるマンションのようです。
用途地域も商業地域ですし、容積率も500、600％もあることもあって、建物は地上15階の高層マンションですね。えんfundingの得意な商業地域にあるマンションです。
利回り5.4％についてですが、例えば2022年1月末に日本都市ファンド投資法人が福岡の千早のレジを16億円、取引利回り4.3％で取得しています。
立地の違い、一棟マンションと区分マンションとの違いはあるにせよ、福岡市のレジデンスがかなり低い利回りで取引されていることから見ても、今回の利回り5.3％がいかに高いかがわかると思います。
博多駅西側の地域分析
えんfundingではJR博多駅 徒歩5分とあります。博多駅にめちゃくちゃ近いですね！
いやもう対象は博多駅前3丁目ですから、天神周辺と並んで主要駅への接近性は十分ではないでしょうか。
博多駅博多口(西側)はオフィスビルの新規供給や開発計画もたくさんありますし、えんfundingにも記載があるように「博多コネクティッド」の規制緩和もあります。今後もさらに開発が続くでしょうね。
もちろん、レジデンスの投資需要も十分あるエリアです。
ちなみに、対象不動産の前面道路のR3相続税路線価を時価に割り戻すと「約260万円／㎡（前年から+10.8％）」です。た、高い！
周辺商業地の公示地を見ても200～350万円／㎡と、これまでのえんfundingの中でも最高クラスですね。普通の不動産クラファンと比べると一桁おかしい（いい意味で笑）。
※対象は区分マンションでしかも収益物件なので賃料や利回りが重要視されるため、土地価格は直接的には関係しませんが（厳密に言うと関係なくはないのですが）、参考のため地価も調べてみました。
福岡市は人口も増えてます。えんfunding情報のコピペですが「福岡市は人口増加数、人口増加率、単身世帯増加率が国内主要経済圏でトップで、2035年まで人口増が見込まれる」とあります。
ちなみに対象不動産は、えんfundingの自社ブランド「エンクレストシリーズ」（※）です。2020年度エンクレストシリーズ平均入居率は99.68％です。かなり人気のマンションですね。
※株式会社えんホールディングスが福岡市内を中心に展開する自社ブランドのマンション。
続いて物件を見ていきます。グーグル先生で住所を検索すると、こちらの物件になりました。
白と青を基調にした、えんfundingのエンクレストシリーズではお馴染みのマンション。ぱっと見た感じでは維持管理の状態も良さそうに見えます。
周りには高層オフィス、店舗付きマンション、ホテルなんかがチラホラ見えますから、やはり商業性の高い地域にある高層マンションという感じでしょうか。
個人的には福岡は好きな街やけん（かわいい博多弁の美人が多いばい！）、こげん繁華街に近い場所に一度は住んでみたかったたい。
※注意：方言は適当です。
同じように考える人も多いでしょうから、まあ、詳細はわかりませんが、個人的には「売れる」物件なんだろうなーと思います。
※いつも書いてることですが、僕は実際に物件を見てませんし、個別的要因を把握していません。あくまで参考程度でお願いします。
まとめ
では最後にまとめます。
- 博多駅前3丁目は福岡市の中でも地価が非常に高くトップラインに近い。
- 利回り5.4％は投資マーケットから見ると十分高利回り。
- 市況、立地からみて取得を試みるプレイヤーは多いと思われる（流動性リスクは限定的か）。
売却時の流動性を考えてみても、博多駅前3丁目のレジ投資需要が運用期間中の6ヶ月で突然変化しないでしょうし、日本では今のところ金融機関の融資姿勢は前向きです（世界経済では金利上昇機運が高まっている国もありますが）。
万が一、急激に不動産市況が悪化して価格が下落したとしても、優先的に損失を負担してくれる劣後出資によるクッションが20％もあります。
あくまで個人的な見解であることにご留意いただいたうえで、今回もよい物件だと思うのでご紹介してみました。
福岡にも資金投入しておきたいので僕は投資したいなーと思ってますが、もしご興味がありましたらのぞいてみてください。
高利回りのサービスタイムがいつまで続くかわかりませんので。
では今回は以上です。
3連休最終日、お身体に気を付けて今日も健やかにお過ごしください。
＼福岡の好立地の不動産クラファン！／
【関連記事】【えんfunding】福岡は熱いし、いいファンド！