不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

【えんfunding】福岡は熱いし、いいファンド!

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福岡の不動産クラウドファンディング「えんfunding」が登場しました。

 

まず最初に一言だけ叫ばせてください。

 

「福岡、きた~!!」

 

ゴホンゴホン、すみません。気を取り直して。福岡は投資用不動産市場が熱いですからね。つい興奮してしまいました。

 

日本では東京が別格ですが、福岡のトップの立地(中央区の大濠、今泉、早良区の西新、藤崎あたり)であれば、大阪の梅田や神奈川の横浜と比べても見劣りしません。

 

ちなみにこれまで、えんfundingで募集された3件を見ても(そのうち1件は9月6日9時募集開始です)、「天神」と「博多駅前」です。これまた立地がいいですね!すばらしい。

 

うれしいです。ありがとうございます。これで福岡のレジデンスにも分散投資できます。

 

興奮のまま、もう一言だけいいですか?

 

「この立地の区分マンションで利回り8.1%~9.0%って!!」

 

えんfundingで募集されるのは築15年程度とちょうど脂の乗った区分マンション。

 

中古で物件価格が抑えられる一方、賃料はそんなに下落しませんから利回りは高くなるほか、単身者向けの間取りで利回りが稼ぎやすいアセットタイプとはいえ・・・普通その半分でしょう!?

 

マーケットから見るとあり得ません。ボーナスファンド来ましたね!

 

不動産オーナーが賃料を下げて稼働率を上げるように、最近の不動産クラウドファンディングの新規業者は利回りを上げて会員数を獲得する傾向にあります。

 

【関連記事】

不動産クラファンの「会員数と利回り」の関係に似ているモノ

 

いや~、今は投資家にとってはいい時代ですね。3~4年前から不動産クラファンに投資してますが「今が一番稼ぎ時」だと思います。

 

しかも東京あり、地方もあり、住宅あり、店舗もあり・・・選びたい放題で、しかもしかも高利回りですから。

 

今はコロナで不動産市況が乱れているケースも見られますが、こういう市況が混乱している時代に新サービスは拡大するのかもしれませんね。

 

2001年にたった2銘柄で始まったJ-REIT(投信法)を思い出します。J-REITもバブル崩壊後に産声を上げ、今では60銘柄以上になりましたから・・・2018年頃から始まった不動産クラファン(不特法)も同じ道を辿って欲しいと願ってます。

 

前置きが長くなりました。そろそろ本題に入ります。

 

僕はもちろん、えんfundingに登録申請しましたので、サクッと内容を見ていきたいと思います。

 

→えんfunding

 

 

えんfundingの特徴

 

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では、ここからえんfundingの特徴を簡単に見ていきたいと思います。

 

まず、「えん」というのは運営の「株式会社えんホールディングス」の社名と同じですね。この「えん」は「一期一会の”ご縁”」にちなんだものとのことです。なるほど。

 

その他、えんfundingにはいくつか特徴的な部分があるようです。

 

物件はデザイナーズマンション

  

えんfundingの物件は2004年~2008年に建築された築10~20年程度の中古デザイナーズマンションですが、どれも綺麗ですね。

 

写真を見た方がわかりやすいと思いますので、えんfundingから募集ファンドの物件写真を拝借しました。

 

【1号博多駅前】

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【2号天神】

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【3号ベイサイド】

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写真を見る限り、維持管理の状態は良好に見えます。こういう不動産のオーナーになりたかったです(笑)

 

えんfundingによると「体験レポートを提供」とありますので、CREALの月次レポートのように投資家側もレポートで運営状況を見れるのかもしれませんね。

  

創業30年を迎えた総合不動産デベロッパー株式会社えんホールディングス

 

えんfundingの運営は創業30年と実績のある株式会社えんホールディングス。福岡の総合不動産ディベロッパーとのこと。

 

ディベロッパーといえば、昨日の記事でCOZUCHIの案件でディベロッパーのような考え方も使われてますよ~と書きましたが、えんfundingはガチのディベロッパーですね。

 

ディベロッパーさんならよくご存じだと思いますが、福岡市の早良、中央地区のマンション素地の価格は今は高いでしょうね~。

 

あの辺りは供給が限定されてるうえに、人気のエリアですから。エンドへのマンション販売価格もかなり高くなります。分譲単価はファミリータイプで坪300万円くらいはいくんじゃないでしょうか。価格にすると6000万~7000万円くらいです。

 

そのマンション人気はそのまま投資市場にも引き継がれますから、プライムエリア(中央区の大濠、今泉、早良区の西新、藤崎など)の投資意欲は強くなります。地方都市ではトップレベルかと。

 

その不動産開発のプロが、えんfundingサイトによると「入居者の立場に立った細部にわたる仕様、本物志向の企画・建築、賃貸管理、建物管理、リフォーム、住宅流通までのセクションをグループで自己完結できる社内体制を整えている」とあります。 

 

いいですね。ディベロッパーが不動産クラファンに参入するのは。

 

素地取得からして目利き力があるでしょうから、僕は物件にもかなり期待できると思います。

 

えんfunding 

 

その他

 

えんfundingの劣後割合は今のところ20%ですね。20%までの賃料下落、売却価格の下落であれば、運営が優先的に負担してくれます。

 

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福岡のレジデンス市場はコロナでも元気ですからね。大きく下落することは今のところないのかな、とは個人的には思ってます。

 

その他、最低投資金額は「1万円から」とお手軽ですね。

 

一方、デメリットとしては「抽選が高倍率」になること。どうしても中古の単身者向け区分マンションですから、募集金額が小さくなってしまいます。

 

このため、これまで募集された2ファンドの倍率は435~488%と高倍率に。今のところ、この点がデメリットといえばデメリットかな~と思いました。

 

えんfundingの運営

 

では、えんfundongの運営の株式会社えんホールディングスについて見ていきたいと思います。

 

事業所名 株式会社えんホールディングス
所在地

■本社
〒812-0018 福岡市博多区住吉3丁目12番1号 えん博多ビル

■東京支店
〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階

設立 平成元年11月
役員 代表取締役 原田 透
資本金 1億円
従業員数 221名(グループ全体 2021年4月1日現在)
事業内容

建築・開発・総合管理

免許 宅地建物取引業マンション管理業第二種金融商品取引業不動産特定共同事業
グループ会社 株式会社えん、株式会社えん賃貸管理、株式会社えん建物管理株式会社えんコーポレーション、株式会社えんシステム、株式会社えんコンベンションサービス株式会社えんホテルトラッド、株式会社えんメディアネット、株式会社えんインベストメントバンコク株式会社えんインベストメントジャパン

 

本社は福岡で東京に支店があります。資本金は不特業者の許可要件である1億円。設立は平成元年ですから、リーマンショックも乗り越えられてます。

 

えんホールディングスは「九州で初めて不動産特定共同事業(電子取引業務を含む)の許可を取得し、福岡市エリアに特化した不動産投資クラウドファンディングサービスをスタート」とあります。

 

九州の不特法の第一人者なんですね。また、福岡のデザイナーズマンションの先駆者とも記載がありましたね。

 

平成12年に自社ブランド「エンクレスト」を立ち上げ、この販売を軸に展開されているようです。自社ブランドが募集されるということで、Rimpleと同じように自信のある物件が登場するんでしょうね。

 

Rimpleの利回りは3%台ですが、えんfundingは8.1~9.0%と全然違いますけどね(くれぐれも、どちらが良くてどちらが悪いという意味ではありません)。

 

おわりに

 

僕の好きな「地方」の不動産クラファンで、しかも立地がいいということで、少し興奮しました。

 

個人的にはかなり期待してますし、九州に分散投資するにはいい業者なんじゃないかなと思いました。

 

福岡市の中央区、早良区は投資用物件も取得競争が過熱してますから、なかなか個人では投資できません。そんな物件に投資できるので、あらためて不動産クラファンがあってよかったな~と思います。

 

地下鉄空港線などのトップエリアは稼働率も高いですから、その辺も今後投資するにあたって安心材料になると思います。

 

利回りで見ても、仮に福岡のトップエリアの”新築”なら4%前半でしょうね。ファンドバブル期より遙かに低い(価格が高い)水準です。それが中古とはいえ、8%以上ですから・・・まあ、普通に考えてお得です。

 

【えんfundingの募集ファンド】

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3号ファンドは9月6日募集開始で抽選終了は9月13日ですから、問題なく間に合いそうですね。じっくり物件を見れるのがうれしいです。

 

今回はえんfundingのご紹介だけにしましたら、またもしかしたら、3号ファンドの分析記事を書くかもしれません。

 

この高利回りはいつまでも続かないと思いますので、えんfundingにご興味があれば今のうちから始められた方がいいんじゃないかな、とは思います。

 

僕はいいファンドだと思いましたが、えんfunding、よかったらじっくりご覧になってみてください。

 

→えんfunding

  

\福岡の好立地の不動産クラファン!/