福岡発の不動産クラファン「えんfunding」から2物件同時に募集がありますね。
【関連記事】【えんfunding】福岡は熱いし、いいファンド！
2物件の共通点としては、どちらも商業地域にある区分マンションの1室で、分配されるのはファンドが保有する期間中の家賃収入と売却益です。
募集金額もほぼ1000万円で同じですし、運用期間も共に3ヶ月。2つの建物の築年はほぼ同じ、専有面積もほぼ同じです。
では何が違うのかと言うと、立地が「香椎（かしい）」と「博多」、利回りが「香椎が7.8％」、「博多が6.8％」である点ですね。
もう結論から書きますが、5号の香椎と6号の博多の利回り1％の差は、個人的には「基本となるレジデンス用地としてのランクの差」だと思います。
何度も書いているのでしつこくてすみませんが、「利回り＝賃料÷不動産価格」なので、不動産価格が高くなれば利回りは低くなります。
なので、投資用レジデンス市場から見た立地では、博多の方が香椎よりもランクが上なので（＝不動産価格が高く、利回りが低いので）、それが1％の利回りの差になってるんでしょうね。
※詳しい事情を知らない僕の勝手な妄想です。
「ではどっちがお得なのか？」
という話について、2物件を比較しながら見ていきたいと思います。
ちなみに、2物件ともマーケットの相場より高利回りであることは間違いないので、お得感はどちらもありますです。
えんfundingは高利回りのサービスタイムが続きますね！
えんfunding 第5号ファンド【香椎】
まず5号ファンド「香椎」の概要はこちらです。
- 募集金額：10,000,000円
- 予定分配率（年換算）：7.8%
- 運用期間：3ヶ月
- 募集方式：抽選
- 出資単位：10,000円
- 優先劣後：優先80％、劣後20％
- 募集開始：2021年11月29日 09:00
［ 香椎地区副都心整備事業 ］
福岡市内東部の副都心として位置づけられた香椎エリアにおいて、東部の交通拠点と新たな都市機能を整備することを目的として香椎地区副都心整備事業が進められています。商業・業務、住宅等施設を複合的に配置することを基本として、これに適合するよう道路や公園等公共施設を配置し、交通結節機能の強化とともに、商業・業務機能の立地・誘導、さらには文化・行政サービス等の広域的都市機能の充実を図り、周辺地域からの利便性の向上と新たな魅力あるまちづくりを目指しています。
（引用）えんfunding
えんfundingにもあるとおり、香椎駅周辺は土地区画整理事業が進捗しています。
対象の裏に公示地（福岡5-8）がありますが、R3.1月で485,000円／㎡、+10.2％上昇しています。
対象の前面道路のR3固定資産税路線価を時価に割り戻すと40万円／㎡程度です。
ちなみの本公示地、H30以降は＋10～20％で上昇し続けてます。土地の規模が495㎡と大きいので分譲マンションでもイケそうですが、公示地は収益還元法を採用しているので、賃貸マンションを想定されてるようですね。
物件情報はこちらです。
- ［ 物件名 ］エンクレスト香椎
- ［ 所在 ］福岡市東区千早５丁目４－１
- ［ 竣工 ］2007年10月
- ［ 交通 ］JR千早駅・西鉄千早駅 徒歩8分
- ［ 土地面積 ］863.81㎡（登記簿）
- ［ 構造 ］鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
- ［ 占有面積 ］24.96㎡
- ［ 延床面積 ］3,426.89㎡
- ［ 用地地域 ］商業地域、80％／400％
対象は自社ブランド「エンクレスト」シリーズです。ちなみに2020年度エンクレストシリーズ平均入居率は「99.68％」とのことです。入替期間を考慮しても、ほぼ埋まっている状態ですね。
駅距離は徒歩8分と十分歩けます。
グーグルマップで見ると、国道沿いに高層マンションや店舗がはり付いています。隣がヤマダ電機ですね。裏手にも高層の店舗付マンションがずら～っと建ち並んでます。
↑で書いたとおり、千早地区は区画整理事業で整備されているので街も新しくて綺麗です。区画整理でバンバン高層マンションが建ったんでしょうね。
規模が大きいので賃貸マンションというよりも、分譲マンション用地としての価格の方が高そうな気もしますが･･･その辺はちゃんと調べてみないとわかりません。
ホームズで調べるとエンクレスト香椎は総戸数132戸もあります。周りも高層マンションだらけですし、これだけの規模を埋めるんですから、相応の賃貸需要があるエリアなんでしょう。
えんfunding 第6号ファンド【博多】
続いて6号の博多を簡単に見ていきます。
- 募集金額：10,400,000円
- 予定分配率（年換算）：6.8%
- 運用期間：3ヶ月
- 募集方式：抽選
- 出資単位：10,000円
- 優先劣後：優先80％、劣後20％
- 募集開始：2021年11月29日 09:00
［ 博多コネクティッド ］
福岡の陸の玄関口、博多駅。東海道線・山陽新幹線、在来線、福岡市地下鉄が乗り入れる、九州で最も乗降客が多い駅です。周辺にはオフィス、官公庁、銀行、ホテル、百貨店、飲食店などが集中しています。そして今、福岡市の再開発促進事業「博多コネクティッド」によって、ダイナミックに変貌を遂げようとしているエリアです。
（引用）えんfunding
えんfundingに記載があるとおり、博多駅周辺は「博多コネクティッド」で規制緩和されるので、今後もさらにオフィスなどの開発が期待されています。
【関連記事】『良ファンド』えんfundingの4号がすごくないですか？
そんな博多駅まで徒歩圏のマンションです。
こちらも自社ブランド「エンクレスト」シリーズですね。
- ［ 物件名 ］エンクレスト博多
- ［ 所在 ］福岡市博多区住吉３丁目８－３４
- ［ 竣工 ］2003年11月
- ［ 交通 ］JR博多駅 徒歩7分
- ［ 土地面積 ］795.39㎡（登記簿）
- ［ 構造 ］鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
- ［ 占有面積 ］24.60㎡
- ［ 延床面積 ］3,513.72㎡
- ［ 用地地域 ］商業地域、80％／400％
前面道路のR3固定資産税路線価を時価に割り戻すと52万円／㎡くらい。香椎が40万円／㎡でしたから、それよりも高いです。
近くの公示地（博多5-23）もR3は上昇率が＋10％です。香椎と同様に、H30以降は＋10～20％と大きく上昇しています。
博多駅から徒歩圏にある幹線道路（住吉通り）背後の住宅地域にあって、周りには高層マンションが多く見られます。
香椎と同じく高層化が進んでいて、それに伴って地価上昇も高い伸びが見られるエリア、というイメージでしょうか。
まとめ
では最後にまとめます。
- 投資用レジデンス市場から見れば、博多の方が香椎よりもワンランク･･･というよりはツーランク、スリーランク上。
- 土地価格水準を比較すると香椎40万円／㎡、博多が52万円／㎡程度。
- 共に駅徒歩圏にある商業地域の高層マンションで、地価上昇が著しい。
※くれぐれも僕は物件を見たわけでもありませんし、各物件の個別的な要因を把握しておりません。
あくまで個人的な意見ですが、「確かに博多の方が立地のランクで見ると上ですが、ほぼ同じ条件で立地のみで利回りが1％も違うかと言えば、そこまでの差はない」と思います。
ですから、リスクに対するリターンの大きさで見れば、”どちらかと言えば”香椎の方がお得なんじゃないかなと僕は思いました。
ただ、2物件ともリスクよりリターンが高い良ファンドだと思いますので、今回ご紹介してみました。
これが先着だったらどちらかを選ばないといけませんが、どちらも抽選です（募集開始は2021年11月29日9時スタート）。
えんfundingは高倍率になるので、僕もまだ当選したことがありません･･･当選確率を上げるために、場合によっては「2つとも投資」でもいいのかな～とも思ってます。
では今回は以上です。
朝晩がかなり寒くなりましたが、お身体に気を付けて今日も健やかにお過ごしください。
＼福岡の好立地の不動産クラファン！／
【こちらも福岡です】【ゴコウファンド】福岡の事業者が不動産クラファンへ
