東日本大震災から11年が経ちました。
あの日、僕は首都圏のオフィスで勤務中でした。長く激しい横揺れでオフィスのロッカーから次々に書類が飛び出し、恐怖を感じたことをよく覚えています。
ゆれが収まるのを見計らって同僚達と外に避難し、数時間経ってからオフィスに戻ってテレビを付けると東北地方の津波の被災状況が中継されており、それを見て愕然としました。
その日は電車が止っていたので、全員オフィスに泊まりました。同僚達はみんな無口でした。
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東日本大震災や阪神淡路大震災を境に、不動産鑑定の分野でも「耐震性」がより強く意識されるようになりました。
例えば投資物件として登場する可能性のある築年の経過した旧耐震基準の建築物は「震度5強」までの地震で倒壊しない設計基準です。
ですから、旧耐震では東日本大震災、阪神淡路大震災などの「震度7」クラスの地震では倒壊する危険性があるのです。
※旧耐震基準：建築確認日が1981年（昭和56年）5月までの建築物に適用される基準のこと。現時点でも国内の約3割の建築物が該当する。
この問題については政府でも検討が進んでいて、今では「国土強靱化年次計画2021」などで、耐震診断が義務づけられた建築物については令和7年度を目処に耐震性の不足を解消する目標が設定され、建築物の耐震化が推進されているところです。
不動産クラファンとの関わりで言うと、「経済財政運営と改革の基本方針2019」では耐震改修の促進のため、「不動産証券化手法の活用等に努める」とされています。
この証券化の手法には、我らが不特法スキームを活用した不動産クラファン（SPCを活用した3号事業者など）も含まれます。
具体的には、不動産クラファンで築年が経過し老朽化した建築物が登場した際に、
- ①リフォームして継続利用
- ②他用途へのコンバージョン
- ③取り壊して再開発
などの可能性が考えられ、このうち①、②については投資家から集めた資金で耐震補強も実施するタイミングがあるのかなと思います。もちろん③なら新耐震の建築物に生まれ変わますし。
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日本では今後も大規模な地震が予想されています。
今後30年間の発生確率が70～80％と、ほぼ確実に巨大地震は起こりますし、事態は非常に切迫した状況にあります。死者も数万から数十万人が想定されています。
これらの地震では建物倒壊により建物に殺されるケースも考えられるため、不動産クラファンなどの証券化スキームを活用して、耐震化を一層進めていく必要性を感じていますし、
僕自身もそのような再生ファンドにも広く投資する形で微力ながら貢献していきたいと思っています。
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