こんにちわ、物流のクラファン進出が楽しみで仕方ありません、トッティです。
物流特化型クラウドファンディング「CRE Funding」から新ファンドの登場です！
2020年に満を持して物流がクラウドファンディングに参入。CRE Fundingはコロナ真っただ中の最悪の船出となったにも関わらず、1～4号を完売させました。
投資先として安定感のある物流と、一部上場企業CREグループの保証付きという手堅さから、CRE Fundingは僕を含め、多くの投資家の支持を得てるんだと思います。
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【CRE Fundingって何だっけ？】
CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場！ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に！
CRE物流ファンド5号羽生
今回、募集されるファンドの概要はこちらです。
- CRE物流ファンド5号羽生
- 事業者：株式会社CREアライアンス
- 募集総額：3,100万円
- 募集形式：先着順
- 募集期間：2020/6/17 19:00～
- 予定利回り：約3.0%（キャンペーン適用で3.5%）
- 予定運用期間：約12カ月
- 配当：3カ月ごと
- 担保：あり
- 東証一部上場CREの保証付き
※投資金額の0.5%をキャッシュバックするキャンペーンの対象（詳細は後述）
今回CRE Fundingで募集されるのは、FUELのプラットフォームを活用した第5号です。投資対象となる不動産は、内陸部（埼玉）の物流施設ですね。
募集金額、利回りを見ても、これまでのCRE Fundingの案件の中では標準的ですが、今回は「担保」が付いてます。これよにより、元本の保全性がさらに高まりました。
使途は物流取得のためのファンド組成で、対象倉庫をCREグループの別ファンドに売却し、その売却益から借入金の返済が行われます。
グループ会社に売却先も決まってますし、かなり安心感のあるファンドですね。
物流ニーズが高まる理由とコロナの影響
僕がこれまで鑑定評価させていただいた、外資やREIT系の投資物件のうち、ここ6～7年は、たぶん半数以上が物流施設だと思います。
EC（インターネット通販）市場の拡大とともに、商品を保管する物流用地のニーズが高まっている中、投資物件としても物流が見直され、機関投資家を中心に、ここ数年で一気に市民権を得ました。
ただ、最大の消費地である東京の物流用地は、湾岸部にマンション建設が進んだこともあって、慢性的に供給が不足しています。
その代替地として、今回のファンドのような東京に隣接する埼玉や神奈川、千葉の物流用地に対するニーズが高まっている、というわけです。
- EC市場の拡大と物流ニーズの高まり
- 特に外環道・圏央道を介した拠点ニーズが高い
物流ニーズの高まりを示すデータとして、CBREの「ロジスティクスマーケットビュー 2019年第4四半期」によると、今回の対象不動産の存する圏央道エリアの空室率は1.2%（ちなみに、賃料も上昇してます）。
もちろん物件毎の個別性にもよりますが、全般的には物流の需要は高く、物流REITもコロナショックからの回復も早かったですし、市況は堅調に推移していることが確認できます。
コロナの影響は注視していく必要がありますが、今のところ、外出を控えネットで買い物をする人が増えたことで、一般消費者にとってのEC市場は特需です。
今後も、EC市場の拡大の流れは止まらないと思います。
CRE Fundingの対象不動産の分析
今回の投資対象となる不動産は、首都圏の北部。埼玉県の羽生市にある物流施設（羽生倉庫1号）です。
首都圏の物流用地としては、湾岸部の江東区、大田区、川崎ほどの”超一等地”ではありません（この辺は地価が高すぎ！）。
ただ、対象は東北自動車道「羽生」ICから2.1kmで、最大の消費地である東京にもアクセス可能。圏央道にも近いですね。
埼玉にある圏央道の外縁部の物流団地としては、羽生のほか川島、東松山などがありますが、圏央道を介した配送拠点として、地方では優位性のある立地です。
千葉でいうと佐倉、成田と同レベルといった感じでしょうか。物流用地としての知名度もあり、決して悪くありません。
今は湾岸部では地価が上がりすぎて、湾岸部で用地を買えない需要者が、内陸部に流れる傾向にあるため、底堅い需要も期待できます。
また、「羽生」駅までも約2.7kmと、従業員の確保も問題なさそうです。よって、立地はよし。
建物面からは、写真を見る限りですが、築25年が経過していることもあり、湾岸部のピカピカのマルチ倉庫というわけではなく、築古の平屋建の倉庫です。
なので、物流施設に求められる汎用性（さまざまなテナントに対応できる仕様）は、現物を見てみないと正直わかりませんが、
- 対象には既にテナントが入居していること
- 売却先はCREグループに決定していること
から、個人的には流動性リスクを懸念するほどでもないと思います。気になるのはコロナの影響ですが、物流に関しては、現在のところ、主だった問題は表面化してません。
また、契約面から見ると、
- 東証一部上場CREの保証付き
- 10年間賃料固定マスターリース契約
と、物流REITによくある、長期契約のマスターリースの固定賃料ですので、コロナ禍とはいえ、即座に賃料が下落するということは、考えにくいと思います。
さらに今回は、鑑定業者の鑑定も取ってるようですね！
鑑定のキャップレート（還元利回り）が5.8％とやや高めですが、建物の経過年数が影響してるんだろうと推測します。無理な評価をしている感はありません。
対象不動産まとめ
- 立地は高速へのアクセスが優れる
- 建物は築年が経過し汎用性は多分高くない
- ただ売却先はCREで流動性は問題なさそう
- CRE保証とマスターリースで安定性が担保
- 不動産鑑定士による鑑定評価もついている
個人的には、かなり「買い」だと思います。
※僕は現物を見てませんので、机上の情報からの一意見です。あくまで参考にとどめてくださいませ。
CRE Fundingでは、別物件の「厚木愛川2号」に投資しましたが、今回は新物件で、さらにキャンペーン付きなので、個人的には30～50万円くらい投資しておこうと思います。
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