クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【絶好調!】CRE Fundingの「CRE物流ファンド5号羽生」(+0.5%キャッシュバック付き!)

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こんにちわ、物流のクラファン進出が楽しみで仕方ありません、トッティです。

 

物流特化型クラウドファンディングCRE Fundingから新ファンドの登場です!

 

2020年に満を持して物流がクラウドファンディングに参入。CRE Fundingはコロナ真っただ中の最悪の船出となったにも関わらず、1~4号を完売させました。

 

投資先として安定感のある物流と、一部上場企業CREグループの保証付きという手堅さから、CRE Fundingは僕を含め、多くの投資家の支持を得てるんだと思います。

 

→CRE Funding公式ページ  

 

\安定の物流!東証一部のCREグループ/

CRE Funding

   

【CRE Fundingって何だっけ?】

CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場!ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に!

 

 

CRE物流ファンド5号羽生

  

今回、募集されるファンドの概要はこちらです。

 

  • CRE物流ファンド5号羽生
  • 事業者:株式会社CREアライアンス
  • 募集総額:3,100万円
  • 募集形式:先着順
  • 募集期間:2020/6/17 19:00~
  • 予定利回り:約3.0%(キャンペーン適用で3.5%)
  • 予定運用期間:約12カ月
  • 配当:3カ月ごと
  • 担保:あり
  • 東証一部上場CREの保証付き

  

※投資金額の0.5%をキャッシュバックするキャンペーンの対象(詳細は後述)

 

今回CRE Fundingで募集されるのは、FUELのプラットフォームを活用した第5号です。投資対象となる不動産は、内陸部(埼玉)の物流施設ですね。

 

募集金額、利回りを見ても、これまでのCRE Fundingの案件の中では標準的ですが、今回は「担保」が付いてます。これよにより、元本の保全性がさらに高まりました。

  

使途は物流取得のためのファンド組成で、対象倉庫をCREグループの別ファンドに売却し、その売却益から借入金の返済が行われます。

 

グループ会社に売却先も決まってますし、かなり安心感のあるファンドですね 

 

物流ニーズが高まる理由とコロナの影響

 

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僕がこれまで鑑定評価させていただいた、外資やREIT系の投資物件のうち、ここ6~7年は、たぶん半数以上が物流施設だと思います。

 

EC(インターネット通販)市場の拡大とともに、商品を保管する物流用地のニーズが高まっている中、投資物件としても物流が見直され、機関投資家を中心に、ここ数年で一気に市民権を得ました。

  

ただ、最大の消費地である東京の物流用地は、湾岸部にマンション建設が進んだこともあって、慢性的に供給が不足しています。

 

その代替地として、今回のファンドのような東京に隣接する埼玉や神奈川、千葉の物流用地に対するニーズが高まっている、というわけです。

 

  • EC市場の拡大と物流ニーズの高まり
  • 特に外環道・圏央道を介した拠点ニーズが高い

  

物流ニーズの高まりを示すデータとして、CBREの「ロジスティクスマーケットビュー 2019年第4四半期」によると、今回の対象不動産の存する圏央道エリアの空室率は1.2%(ちなみに、賃料も上昇してます)。

 

もちろん物件毎の個別性にもよりますが、全般的には物流の需要は高く、物流REITもコロナショックからの回復も早かったですし、市況は堅調に推移していることが確認できます。

 

コロナの影響は注視していく必要がありますが、今のところ、外出を控えネットで買い物をする人が増えたことで、一般消費者にとってのEC市場は特需です。

 

今後も、EC市場の拡大の流れは止まらないと思います。

 

→CRE Funding公式ページ

 

CRE Fundingの対象不動産の分析

 

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今回の投資対象となる不動産は、首都圏の北部。埼玉県の羽生市にある物流施設(羽生倉庫1号)です。

 

首都圏の物流用地としては、湾岸部の江東区、大田区、川崎ほどの”超一等地”ではありません(この辺は地価が高すぎ!)。

 

ただ、対象は東北自動車道「羽生」ICから2.1kmで、最大の消費地である東京にもアクセス可能。圏央道にも近いですね。

 

埼玉にある圏央道の外縁部の物流団地としては、羽生のほか川島、東松山などがありますが、圏央道を介した配送拠点として、地方では優位性のある立地です。

 

千葉でいうと佐倉、成田と同レベルといった感じでしょうか。物流用地としての知名度もあり、決して悪くありません。

 

今は湾岸部では地価が上がりすぎて、湾岸部で用地を買えない需要者が、内陸部に流れる傾向にあるため、底堅い需要も期待できます。

 

また、「羽生」駅までも約2.7kmと、従業員の確保も問題なさそうです。よって、立地はよし。

 

建物面からは、写真を見る限りですが、築25年が経過していることもあり、湾岸部のピカピカのマルチ倉庫というわけではなく、築古の平屋建の倉庫です。

 

なので、物流施設に求められる汎用性(さまざまなテナントに対応できる仕様)は、現物を見てみないと正直わかりませんが、

 

  • 対象には既にテナントが入居していること
  • 売却先はCREグループに決定していること

 

から、個人的には流動性リスクを懸念するほどでもないと思います。気になるのはコロナの影響ですが、物流に関しては、現在のところ、主だった問題は表面化してません。

 

また、契約面から見ると、

 

  • 東証一部上場CREの保証付き
  • 10年間賃料固定マスターリース契約

 

と、物流REITによくある、長期契約のマスターリースの固定賃料ですので、コロナ禍とはいえ、即座に賃料が下落するということは、考えにくいと思います。

 

さらに今回は、鑑定業者の鑑定も取ってるようですね!

 

鑑定のキャップレート(還元利回り)が5.8%とやや高めですが、建物の経過年数が影響してるんだろうと推測します。無理な評価をしている感はありません。

 

対象不動産まとめ

 

  • 立地は高速へのアクセスが優れる
  • 建物は築年が経過し汎用性は多分高くない
  • ただ売却先はCREで流動性は問題なさそう
  • CRE保証とマスターリースで安定性が担保
  • 不動産鑑定士による鑑定評価もついている

 

個人的には、かなり「買い」だと思います。

 

※僕は現物を見てませんので、机上の情報からの一意見です。あくまで参考にとどめてくださいませ。

 

→CRE Funding公式ページ

   

CRE Fundingの0.5%キャッシュバックキャンペーン中

 

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最後にお得な情報を。

 

CRE Fundingはキャンペーン中で、今回募集される「CRE物流ファンド5号羽生」に投資すると、もれなく0.5%キャッシュバックされます!

 

かなりうれしい...

 

CRE Fundingでは、別物件の「厚木愛川2号」に投資しましたが、今回は新物件で、さらにキャンペーン付きなので、個人的には30~50万円くらい投資しておこうと思います。

 

→CRE Fundingに登録はこちら  

 

\好調な物流ファンド!東証一部CRE/

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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。

   


  

【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
Rimple 200,000円 0円
クラウドバンク 577,000円 314,027円
creal 1,120,000円 56,120円
Funds 700,000円 15,403円
SAMURAI FUND 450,000円 19,345円
CRE Funding 100,000円 287円
SBISL 1,520,000円 221,081円
FANTAS funding 1,150,000円 17,903円
SYLA FUNDING 350,000円 0円
OwnersBook 1,500,000円 154,877円
Pocket Funding 142,000円 4,745円
ASSECLI 30,000円 0円
クラウドクレジット 100,000円 29,048円
Joint α 100,000円 0円
COOL 0円 111円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 304,688円
LCレンディング 0円 18,831円
合計 9,927,000円 1,156,466円