クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【史上最高額】クラファンを「物流」で引っ張るCRE Fundingから、待望の新ファンド!

 

お!クラファン業界を「物流」で引っ張るCRE Fundingから、新ファンドきました!

 

こんにちわ、FUEL(CRE FundingFUELオンラインファンド)では、物流を中心に100万円ほど運用してます、トッティです。

  

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今回の投資対象は、3つの倉庫で総額2億5,500万円と、CRE Funding史上最高額。投資しやすくていいですね~。

 

早速ですが、サクッと内容を見ていきたいと思います!

 

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CRE Funding

 

 

CRE物流ファンド9号厚木・幸浦・木更津

 

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ファンドについて

 

  • CRE物流ファンド9号厚木・幸浦・木更津
  • 募集期間:2021/01/27 19:00〜 
  • 募集方式:先着方式
  • 最低投資金額:10,000円
  • 利回り:2.8%(1%キャッシュバック付き)
  • 利益配当:6か月毎
  • 元本償還:運用終了時に一括返済

 

東証一部上場企業である株式会社シーアールイーの完全子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社が組成・運用する物流不動産ファンドに対するローンへの投資案件です。

投資対象不動産は、神奈川県厚木市、神奈川県横浜市金沢区、千葉県木更津市に所在する物流施設となります。

(出典)CRE Fundingホームページより

 

貸付先について

 

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  • 貸付予定額:255,000,000円
  • 貸付金利:4.0%
  • 資金使途:3物件の取得費用に充当
  • 担保:あり(第一順位の根抵当権)
  • 保証:株式会社CRE(東証一部)の保証
  • LTV:79.8%

 

今回の物件は、神奈川県の厚木、横浜市の幸浦(金沢区)、千葉県の木更津にある首都圏の倉庫3つですね。

 

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(出典)CRE Fundingの情報を基に筆者が作成

 

立地は厚木、次いで金沢区、最後に木更津

 

コロナ禍にあっても、首都圏の物流は取得の動きが多く、一般的に鑑定評価の依頼も多いアセットです。僕の主観にはなりますが、評価経験をもとに、書ける範囲で書いてみます。

 

厚木と金沢区(幸浦)は、リート系の物流用地としても知名度が高いですが、木更津は物流用地としては、あまり馴染みがないエリアです。

 

立地の良さで並べると、一般的には、①厚木(厚木26号・厚木27号)>②金沢区(幸浦9号)>>③木更津(木更津1号)の順ですね。

 

クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)では、融資規模から主に地方都市の小さめの倉庫が対象なので、リートや外資ファンド系と競合しません。棲み分けはできてます。

 

なお、すべて固定賃料のマスターリース契約で、物流特有の賃料収入の安定性が担保されてます(さらに、東証一部CREの保証もつく)。


ちなみに、CRE Fundingでは、3物件の鑑定評価もとっていて、キャップレートまで公開してくれてます。

 

(※)キャップレート:直接還元法の還元利回りのこと。キャップレート(還元利回り)=賃料÷物件価格。物件価値の横並びの判断目安になる。

 

キャップレートは3物件を横並びで把握しやすくで便利です。不動産クラファンならともかく、ソシャレンでは担保物件のキャップレートを出し惜しみする業者も多い中、これほど良い判断材料はありません。

 

ここまで公開してくれて、ありがとうございます。

 

各物件で思ったことメモ

 

簡単に思ったことをメモ書きしておきます。

※くれぐれも、机上から見た私見です。

 

①厚木(厚木26号・厚木27号)

 

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  • 厚木ICは、ゴリゴリのリート物件とも競合する物流銀座。
  • 「厚木」ICから1.3km、インターにも近い。
  • 物流用地として低利回り化(=価格の高騰)が進行。3物件の中では抜群に好立地
  • 鑑定評価額は187百万円と、最も高い。
  • キャップレート4.5%

 

厚木は、物流用地としては神奈川県内で屈指です。厚木の中古倉庫でキャップレート4.5%は、ちょうどいい感じの水準だと思います。

 

②金沢区(幸浦9号)

 

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  • 2番目に立地がいいのが幸浦9号(金沢区)
  • 最寄りICまで約2.9km。駅徒歩4分と従業員の確保が容易。
  • 24時間換気設備がないのが懸念か。
  • 鑑定評価額81.6百万円は、2番目に高い。
  • キャップレートは4.3%となっていて、厚木の4.5%より低い。

 

キャップレートは4.3%とあります。ちなみに4.3%は、首都圏近郊(東京除く)の物流用地としては、最高レベルに近い水準です(新築の大規模リート倉庫並み)。

 

あくまで僕の肌感覚ですが、金沢区の中古倉庫ならキャップレート4.7~4.9%くらいだと思います。厚木より低いのはなんでかな?理由を知りたいと思いました。

 

③木更津(木更津1号)

 

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  • 木更津は、投資対象となるような物流施設は少ない(僕も木更津では物流の評価をしたことがない)。
  • ただ、リート物件が全くないので競合しない。東京に近いエリアと比較すると、価格が高騰していないというメリットもある。
  • 競合は、地場の業者か。自社利用などの取引自体は少なくない。
  • 鑑定評価額は50.9百万円で、最も低い。
  • キャップレート5.2%は一番高い。
  • 駅から近く、パート確保は比較的容易。

  

アクアラインに近いので、千葉県内というよりは、横浜・川崎市方面への配送ルートがメインかと思います。

 

物流投資の相場が、あまり確立していないエリアなので、判断が難しいですが、国道16号にも近く、自社利用の倉庫としての需要があると思います。

 

キャップレートの順番的には妥当だと思います。

 

遵法性は重視すべき?

 

もしかしたら、気にされる方もいらっしゃるかもしれませんが、3物件とも築年の経過した倉庫なので、遵法性に一部、問題もありますね。

 

ただ、遵法性の問題点は是正予定とありますし、築年の経過した倉庫では良くあることです。ピカピカの新築倉庫でもない限り、そんなに珍しいことではありません。

 

当然、担当された不動産鑑定士が鑑定評価額に反映されてるでしょうから、特段の問題はないと思います。

 

まとめ

 

最後にまとめます。

 

個人的には、金沢区(幸浦9号)のキャップレートが、やや気になりました。ただ、好立地の厚木の占める割合(各物件間の総額面の比較)、マスターリース契約の安定性、東証一部CREの保証やLTVなども勘案すると、仮にリスクがあったとしても、それが顕在化する可能性は、かなり低いと思います。

 

さてさて。CRE Fundingの投資先も、だんだん積み上がってきました。僕の主観ではありますが、今、一番ホットなクラファンです。

 

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今回は、1%キャッシュバックキャンペーンも適用されるので、お得感も十分。楽しんで投資します!

 

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→CRE Funding公式ページ

 

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