こんにちわ、トッティです。
CREALの区分所有物件の管理費として、投資家はどのくらいのフィーを支払っているのか考察してみました。
区分マンションの契約形態
区分所有マンションのケースでは、
- 建物所有者で優先出資者である投資家と劣後出資者であるブリッジ・シー・キャピタルを賃貸人
- ブリッジ・シー・エステートを賃借人
とするマスターリース契約が締結され、さらに
- ブリッジ・シー・エステートから個人へ転貸(サブリース契約)
されているケースが多く見られます。
ブリッジ・シー・エステートはブリッジ・シー・グループの一員で、区分所有マンションのマスターリース契約によく登場しますね。
ブリッジ・シー・エステートは主にPM・BM事業を行う会社ですが、本件のマスターリース契約では対象不動産の管理・運営の委託を目的とするものではなく、ブリッジ・シー・エステートは物件管理業務を行っていないとのことです。
不動産豆知識「PM・BM事業とは？」
BMはビルマネジメントの略で、オーナーや不動産投資家に代わり、日常清掃、設備の管理・点検、巡回見回り、警備、植栽管理など、物件や設備を対象としたハード面の管理業務を行う。
PMはプロパティマネジメントの略で、リーシング、契約、賃料の回収、滞納督促、トラブル対応、工事発注・管理、オーナーへの報告業務など、人を対象としたソフト面の業務行う。
管理・運営の委託を目的としたマスターリース契約は、リート、ファンドなどの証券化対象不動産で非常によく見られるのですが、本件クラウドファンディングでは管理はマンション管理組合が行っています。
ルーブル旗の台の管理費
ルーブル旗の台を例にすると、物件支出のうち、管理費は月額8,000円です。マスターリース賃料収入73,232円ですから、そのうち約11％が管理費として支払われていることになります。
一般的なPM・BMフィーとの比較
一般的な区分所有マンションのPMフィーは総収入の3～5％程度、BMフィーは200円～500円/坪程度が多く見られます。
ルーブル旗の台で、仮にPMフィーを総収入の4％、BMフィーを350円/坪だとすると、
- PMフィー：73,232円×4％≒3,000円
- BMフィー：350円/坪×6坪(専有面積)=2,100円
- PM・BMフィー：3,000円＋2,100円＝5,100円(総収益の7％)
となります。
管理組合に支払われるPM・BMフィーが8,000円(総収益の11％)なので、5,100円(総収益の7％)と比較すると、やや高めの報酬が支払われていることになります。
※物件により個別差があります。あくまで私見です。
実質的に報酬を支払ってるのは、オーナー(賃貸人)である投資家とブリッジ・シー・キャピタルだね。
ブリッジ・シー・グループ内での資金循環
管理組合へ支払うPM・BMフィーの数％の違いって細かいって思われますか？
ですが、この数％で物件価格はけっこう変わってくるんですよ。
ちなみにブリッジ・シー・エステートはマスターリース賃料とサブリース賃料の差分を抜いてます(SL賃料79,600円－ML賃料73,232円＝6,368円)ので、賃貸借契約期間内の毎月のCFは安定しています。
パススルー(ML賃料とSL賃料の同額)ではなく、ML賃料とSL賃料のサヤを抜くことで、ブリッジ・シー・グループ内でお金を循環させていることが分かります。
※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。
