昨日のTECROWDのキャンペーン、一日ももたずに数時間（5時間くらい？）で終了してしまいましたね。
本ブログから申込いただいた方もいらっしゃいました。ありがとうございます。大変励みになります。
またそうでない方も、よろしければ今後ともお付き合いくださればうれしいです。よろしくお願いします。
さて。今回は以前記事に書いた新規の不動産クラウドファンディング「BATSUNAGU」について書いてみようと思います。
「BATSUNAGUって何だっけ？」という方は↓の記事をご覧いただければ幸いです。
【関連記事】「BATSUNAGU(バツナグ)」で地方創生
BATSUNAGUは2号ファンドが募集中で、まだ埋まってないようですね。
BATSUNAGUは小規模不動産特定共同事業者なので、出資額の合計が「1億円」までに制限されます。
今回の2号は5000万円なので、1億円の半分。小規模にしてはかなり大口ファンドです。埋まってない理由は、まだローンチ直後でBATSUNAGUの認知がそれほどないにも関わらず、募集額が大きいという点もありそうですね。
実際の物件の写真をBATSUNAGUから拝借してみました。
写真ではよくわかりませんが、建物は築40年以上たってるんですね。
ファンド概要
- 地方創生 基地づくりファンド第二弾-斑尾高原 ペンション再生ファンド
- 想定利回り：7.0 %（年利）
- 運用期間：12ヶ月
- 募集方式：先着式
- 募集終了：2021/09/15
物件概要
- 物件種別：宿泊施設
- 交通アクセス：北陸新幹線「飯山駅」より車で約10分
- 敷地面積：1,212.96㎡
- 用途地域：都市計画区域外
- 投資対象に関する権利：所有権
- 構造：木・鉄筋コンクリート造3階建
- 竣工時期：昭和54年11月
- 延床面積：建物：403.43㎡
- 投資対象に関する権利：所有権
- 宿泊部屋数：3部屋
BATSUNAGUによると「日本型ペンションを長期滞在型のサービスアパートメント施設に改修」とあります。リノベーション案件ですね。
ペンションがある斑尾高原は、BATSUNAGUからの説明をそのまま拝借して、
斑尾高原は、斑尾山の山麓に位置する高原リゾート地であり、標高約1,000mに位置しております。場所としては、長野県飯山市と新潟県妙高市にまたがっているエリアとなります。
（引用）BATSUNAGUより
とのことです。
テナントは「株式会社LCフィールドパートナーズ」に一括賃貸。つまりマスターリースの賃料固定契約です。LCフィールドパートナーズは地元のホテルオペレーション会社のようですね。
前の記事でも書きましたが、事業用不動産によくある売上に連動した歩合制ではありません。宿泊事業の善し悪しに左右されないので、インカム配当の安定感はあると思います。
今回のファンドの売りはこの辺かな～と思います。
★
ペンションとか、まあ、普通のホテルもそうですが、宿泊施設は個別性が非常に強いので、周辺の環境や利便性、物件の規模、オペレーターの運営力、ブランド力なんかによって利回りも大きく変わってきます。
なので、レジデンスや物流、店舗やオフィスのように、一概に「総じて利回りの相場観はこの位になると思います」とは言いにくい部分があります。特に本物件はリノベーションなどで個別性が強いですし、今回の7％が妥当かどうか、僕にはちょっとわかりません。
もう少し都会やリゾート地として有名なエリア（北海道や沖縄など）なら、ましなことが言えるのですが･･･（僕が知らないだけですから、くれぐれも本物件が劣ると言っているわけではありません）。
今は特にコロナですからね。不動産市場の動向で短期間で市場が変化することもあるので、個別に宿泊施設を調査をするにはちょっと時間がなさ過ぎるな･･･と思いました。
なので「結局どうなんだ！？」と言われそうですが、僕も中途半端なことは書けないので、正直よくわかりませんというのが今回の結論です。期待して読まれた方がいらっしゃったら申し訳ありません。
逆に言えば、それが宿泊施設ファンドの特徴だとも言えるのかもしれません（言い訳）。
そろそろ夕飯の準備をしますので、今回はこの辺で。今日も一日お疲れ様でした！
＼地方創生クラウドファンディング／
