今日の首都圏は雪ですね！
わが家は保育園から早めに子供を帰宅させて、うちの狭い庭で遊ばせています。今晩は道路にも積もりそうですね～。皆様、どうぞお気をつけて帰宅してください。
さて。昨年ネットサーフィンをしていてたまたま見つけたBATSUNAGU(バツナグ)の新ファンド。
当初の募集開始は2021年12月1日でしたが、いったんは延期になり、再度募集されることになりました。
「ん？BATSUNAGUって何だっけ？」という方は、こちらの記事で自分なりにかなり気合を入れて解説していますので、参考になればうれしいです。
【関連記事】「BATSUNAGU(バツナグ)」で地方創生
今回はファンドの詳細も公表されていますね。千葉市にある「日本家屋の再生ファンド」とのことなので、早速みていきたいと思います！
BATSUNAGU：千葉市竹林のある日本家屋
- 募集金額：1600万円
- 期待利回り：7.0％
- 運用期間：12ヶ月
- 募集方式：先着式
- 最低投資金額：1万円
- 優先劣後：優先80％（投資家）、劣後20％（事業者）
- 募集開始日：2022年1月17日9時～
千葉市に位置する風情を感じる竹林のある日本家屋を中心に山里の集落を再活用していこうというファンドです。
●日本家屋を中心にした施設運営
●本施設全体を拠点としたリアルな体験教育の提供
を展開していく拠点づくりをしていきます。
（引用）BATSUNAGU
ほうほう。物件の概要も公表されていますので記載しておきます。
- 施設名：千葉市竹林のある日本家屋
- 種別：居宅
- 所在：千葉市緑区上大和田町47ほか
- 交通アクセス：JR外房線「土気駅」約3.6㎞（車なら千葉東金道路「中野IC」約2.8㎞）
- 土地：敷地面積22,709.71㎡、市街化調整区域
- 建物：木造瓦葺1階建、延床122.97㎡
- 権利：所有権
- 特記事項：賃貸借契約は施設全体を一括貸し
なるほど～。千葉市緑区の市街化調整区域ですか。
千葉市緑区の地域要因を分析してみる
千葉市は政令指定都市で、千葉県のほぼ中央部にあります。都心まで約40kmくらい。緑区は千葉市の南東部に位置します。
緑区の住宅地を一言でいうと「住環境が良い」ですね。
緑区は千葉市域から東京都心にかけてのベットタウンですから、住環境が大切なポイントです。
緑区の人口は13万人程度で、最近は開発も進んでいます。人口・世帯数ともに横ばいからやや微増傾向にあって、取引件数は昨今のコロナでアップダウンもありますが、概ね安定しています。
緑区を走るJR外房線には「鎌取（かまとり）」駅、「誉田（ほんだ）」駅、「土気（とけ）」駅の3駅があります。
このうち、対象の最寄り駅の「土気」駅の手前の「誉田」駅は市街化調整区域に「たかだの森ニュータウン」として全681区画の大規模な戸建分譲開発をしています（土地価格は50坪程度で1000～1500万円くらいでしょうか）。
もう一つ手前の「鎌取」駅にはURが開発した「おゆみ野地区」があって、千葉県の中でも知る人ぞ知る人気の住宅地です。おゆみ野は「ガチで千葉を知ってる人が住みたい街」ですね。
おゆみ野に住んでる人は、市内に通勤するサラリーマンや自営業者のほか、お医者さんなどのお金持ちも多いですし、最近は新型コロナウイルスの影響で都市部郊外の住宅需要の増加もみられたことから、緑区にも圏外からの転入者も見られます。
地価動向でみれば、緑区の住宅地は↑で書いた「誉田の大規模戸建開発」と「おゆみ野」の2つが地価上昇を牽引している、というイメージです。
「で、対象が存する「土気」駅はどうなんだ？」という話ですが、「土気」駅前には東急ストアが閉店した後にセイムスあすみが丘店（ドラックストア）なんかもあります。
その他、幹線道路沿いには、あすみが丘ブランニューモール、スーパーマーケットせんどうなんかもあるので、それなりに利便性は確保されているのかなと思います。
土気では「あすみが丘」地区が有名で、このあすみが丘内の徒歩10分以内ならば一定の需要はありますが、その他のエリアは弱含みが続いています。ただ、昨今の下落率は圧縮傾向にあるのかなと。
そして土気を説明するうえで絶対にはずせないのは「昭和の森公園」ですね。BATSUNAGUの今回の対象からも車を使えば近いので、施設で遊んだ帰りに十分立ち寄れる距離にあります。
昭和の森は日本の都市公園100選に選定されてますし、約100haの敷地にキャンプ場、野球場、テニスコート、ウォーキングコースなんかもあります。緑豊かな憩いの場として区民に人気の施設です。
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あと緑区は住宅地のほか山林、農地などの割合が大きくて、農業も広く行われています。今回のBATSUNAGUの対象も住宅地というよりも、規模がめちゃくちゃでかくて農地や山林も拡がってますね。
対象地は調整区域の大規模地なので価格の把握は困難ですが（たかだの森ニュータウンも調区ですが）、周りの住宅地としての住みやすさは保証されていますし、周辺地域では大規模開発のほか、ミニ開発等による新たな宅地供給も見られます。
あくまで「周りの」という枕詞が入りますが、緑区の住宅地の地価で言うと、穏やかに上昇していくのではないでしょうか。
おわりに
知っている範囲で地域要因について分析してみましたが、この他BATSUNAGUサイトでは「となりのトトロ」に出てくるようなノスタルジックな写真が多数掲載されています。
日頃、都会で疲れていて田舎に興味がある方はご覧になってみてください。僕のような田舎出身の方には懐かしい風景が広がっています。
この日本家屋が「アウトドア宿泊施設」などに生まれ変わるわけですね。日本家屋の再活用や空き家問題の解決という文脈もありますし。
今後、施設がうまくいくかどうかまではわかりませんが、投資を安定させる施策としては、「賃料固定による賃料収入確保」があります。
こちらは既に契約済みなので、一定の保証になるのかなと。万が一、売れなくても劣後割合も20％のクッションもありますし。
個人的にはBATSUNAGUではまだ投資していませんが、既に口座開設は済ませて準備は終わっている状態なので、今回はチャレンジしてみようかな～と思います。
ちなみにBATSUNAGUは「小規模不動産特定共同事業」ですから、投資家は1人で100万円以上を投資できませんし、事業者も募集の合計は1億円までに制限されます。
ちょっと話はそれますが、今日募集された同じ小規模特定事業者の「Mr.FUNDMAKER」は初ファンドが約5分で完売してましたね。僕は投資できましたが皆様はいかがでしたか？
話を戻して、BATSUNAGUは小規模なので物件の規模は小さくなりますが、個人的にはバリューアップは好きな分野ですし、地方創生は社会的にも注目される分野です（国交省も注目しています）。
それにしても、再生事業に適した不特法独特のスキームを採用した不動産クラウドファンディング。最近は不特法の活用事例が本当に増えてますね。
地方創生の小規模不特法事業（不動産クラファン）は、今のところ、地方創生系は競合も少なく、おそらく投資もしやすい分野です。
再生ファンドにご興味がある方は、BATSUNAGUはおもしろいと思いますのでのぞいてみてはいかがでしょうか？
＼地方創生クラウドファンディング／
