おお！久々にBATSUNAGUから新ファンドが来ましたねー。調べてみると半年ぶりですか。
BATSUNAGUといえば「小規模不動産特定共同事業（※）」ですから、その名のとおり小規模な再生物件が中心なんですが、今回は「海の家の再生」です。
（※）投資家は1人で100万円以上を投資できませんし、事業者も募集の合計は1億円までに制限されます。
BATSUNAGUの得意な分野は「再生」と「地方創生」。個人的には再生は好きな分野ですし、地方創生は社会的にも注目される分野ですから、不動産クラファンを通じて興味を持たれている方も多いのかなーと思います。
というわけで、早速ですが今回のBATSUNAGUの物件を見ていきたいと思います。
まずは紹介文から。ドドン！
「目の前一面に海が広がる贅沢なロケーションに建つ現在廃業している海の家」
とのこと。なるほど。そうきましたかー。
僕のお粗末な文章よりも写真を見た方がイメージがわきやすいので、まずはBATSUNAGUから写真を拝借してみました。
目の前が海！日本海が一望できますね！
＃海の家だから当たり前。
＃当たり前のことをそれっぽく言う。
海沿いのある空き家だった海の家を改装するという、地元民でも完結しそうな資本金の参入要件が緩和された小規模らしいファンドですね。
そこに建つ廃業した海の家がこんな感じ（↓）に蘇るようです。
そんでもってファンド内容はこちらで･･･
【ファンドの募集概要】
- 募集金額：2,970万円（優先出資）※劣後出資330万円
- 総額：3,300万円
- ファンドの期間：2年間
- 利回り想定：6％
- 分配時期 半年ごと
- 募集期間：2022年6月1日9時～7月31日
- 募集方式：先着順
サイズ感がちょうどいい（笑）。
そもそもBATSUNAGUの由来は「場と人がつながる場をつくるファンド」ですし、今回のファンドも不動産クラウドファンディングを使った小規模再生事業という言葉がピタッとはまります。
まずは今ある不動産ストックを再生して、地方創生につなげるという取り組みがメインのバツナグらしいファンドだと思いました。
ちなみに立地は「新潟県出雲崎町」。
僕は現地はもちろん、新潟県にも行ったことがないのでさっぱりわかりませんが、新潟の海と言えば西に日本海を臨むので、夕日は綺麗なんでしょうね。
･･･と思いながらBATSUNAGのサイトを読み進めると、「夕日の町として知られる出雲崎のサンセットの魅力」とありました。やっぱし。
写真の夕日も真っ赤で、出雲崎は「にいがた景勝百選1位にも選ばれた良寛と夕日の丘公園を有する夕日の町」とのことです。
僕も生まれは日本海側で（海まで車で30分くらい）、そこで高校生まで過ごしましたが、日本海側は本当に夕日がめちゃくちゃ綺麗なんですよね。現在は太平洋側に住んでますが、個人的には太平洋側の朝日よりも日本海側の夕日の方が何倍も綺麗ですマジで。見たことがない人は絶対見て欲しい。
物件の売りが綺麗な海岸と夕日なので、昨今はコロナでアレですが、夏は海水浴客が集まる海岸なんでしょう。BATSUNAGUによると「周囲には海水浴場、道の駅があり、夏は海水浴客やマリンアクティビティに訪れる人を見込めるエリア」とあります。その他「紙風船の産地」としても有名なそうです。
海水浴のほか、マリンアクティビティとあるのでダイビング、サーフィン、海釣りなんかの客も見込めるのかな？不動産取引の観点からみれば、もしかしたら引退後の永住需要やダイバーなんかの移住需要もあるのかもしれませんね。
「海岸沿いの都市計画区域外」というキーワードで推測するに、現地までの交通手段としては車かバスが中心となりそうです。海岸沿いには店舗もありそうですが、規模的には商圏は地元住民向けでしょうね。海の家にそんなに他県から集まるってこともないでしょうから。
【海の家再活用ファンドの特徴】
- ①海の家、現地ロケーションを最大限活用した宿泊施設：廃業した施設を再生、リノベーション工事の実施、アースバッグサウナの設置
- ②賃料固定による賃料収入確保：施設運営会社との新規賃貸借契約済で賃料収入の確保
- ③地元オペレーション会社、地域の方達との協業
賃料固定のマスターリース契約がありますね。今流行のサウナ施設も付くようです。
地方の海岸沿いは確かに人口は減少して地価も下落しているエリアが多いですが（日本の地方部の多くは人口減少・高齢化が進んでいます）、こうやってがんばって情報発信している団体は少ないですし、
町の活性化を期待して”自分で”クラファンで発信をされてる行為には好感が持てるというか･･･がんばってという気持ちにはなります。税金を使った行政の予算で観光拠点を開発するのとはわけが違いますし。
日本では同じようなエリアがたくさんありますから、今回のBATSUNAGUのファンドがモデルケースになればいいなと思います。
最後に今回のような再生ファンドの大きな流れを整理すると、
①空き家や古民家、地域のコミュミティ施設の再生として、これまでは銀行から融資を受けて開発・再生するしかなかったけれども、開発・融資側のリスクが大きく信金力が必要になる。
②そこで不特法（小規模）を活用して、出資額を小口化して資金調達する。
③特に小規模不動産特定共同事業の再生事業なら、本来の目的が「クラファンを使った資金確保で地域の応援をしたい！」という趣旨があるので共感も得られやすいし、サイズ感もよし。
個人的には小規模な物件や耐震性が劣る物件に不特法が活用されるケースがじわじわと増えていて、かなり不特法のポテンシャルを感じてますし、地方創生系の小規模不特法事業は、今のところ競合も少なく、おそらく投資もしやすい分野です。
バツナグでは前回の千葉市再生ファンドで10万円投資しましたが、
今回も10万円投入してみようかなと思いました。
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