連休中ですね。皆さま、いかがお過ごしでしょうか。
さて。「ぽちぽちFUNDING 」の6号ファンドが良さそうだったので記事にしてみようと思います。
今さらですが、「ぽちぽちFUNDING」って、ネーミングの"脱力さ"加減が絶妙ですね（笑）
僕は好きですけど、人によっては「お金を扱うにしては軽いな～」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。
変に着飾ってなくていいいと思うんですけど。「ぽちぽちFUNDING」とか「ちょこっと不動産」とか「利回りくん」とか。
まあ、営業者と物件がしっかりしていれば、ネーミングは何でもいいと思います。皆さんはいかがでしょうか。
そんなぽちぽちFUNDINGですが、運営は創業50周年を迎えたアイディです。50周年って、新興ベンチャー企業が多い不動産クラファンの中ではかなりの老舗ですね。
アイディさんはもともとは大田区の町工場だったそうで、途中から不動産業に進出し、不動産特定共同事業を経て、2020年に不動産クラウドファンディングに参入されました。
不動産クラファンではこれまで5物件の募集が完了し、このうち2物件が償還されてます。だいたい1～2ヶ月に一回ペースで募集がありますね。
ということで、ぽちぽちFUNDINGの新ファンド「Calico（キャリコ）羽田」をサクッと見ていきたいと思います。
ぽちぽちFUNDING6号「Calico羽田」（先着式）
- 募集金額：6208万円
- 利回り：5.0％
- 運用期間：194日
- 劣後割合：20％
ぽちぽちFUNDINGでのこれまで募集された1～5号のデータを平均してみました。
- 平均募集額：約1070万円
- 平均利回り：5.1％
- 平均運用期間：167日（約5.5ヶ月）
- 平均劣後割合：20％
まあ、利回りや運用期間、劣後割合はだいたい同じですが、今回は募集金額の大きさが目を引きます。
続いて物件概要はこちらです。
- 所在：東京都大田区東糀谷4-3-4
- 最寄り駅：京浜急行空港線「大鳥居」駅徒歩9分
- 構造・規模：木造長屋2階建て総戸数 10戸
- 築年：令和3年9月30日（予定）
- 種別：居宅
- 延床： 299.98㎡
「Calico（キャリコ）」とはアイディさんの自社物件で、「ネコとの共生」をテーマにした賃貸住宅とのこと。へーなるほど～。立地はアイディさんの得意な大田区ですね。
借地権付きで売却時の流動性がやや劣るかもしれませんが、ぽちぽちFUNDINGのセミナーによると借地物件の開発・販売経験もあるとのことでしたし、地価の高い都内では借地権付き建物も普通に流通しているので、個人的にはそこまで問題視する必要はないのかなと思います。
空港までのアクセスが良くて、品川区の隣なので都心までのアクセスも悪くない。新築ですし「猫用の仕様」というプレミアムも考慮すると、賃料もそこそこ取れそうです。
グーグル先生で住所を検索してみると、ここになりました。たぶんここだと思うんですが･･･間違っていたらごめんなさい。
写真では工場が建ってますが、取り壊されてアパートを新築するということだと思います。周りを見ると、戸建や共同住宅、公園、事業所などが混在する地域のようです。
幹線道路からも離れているので車の騒音はなさそうです。近くにワクワクランドという大きな公園もありますね。
収益物件なので土地価格はあくまで参考程度ですが、付近の公示地や相続税路線価を割り戻すと地価は40万円／㎡くらいです。地価もけっこう高いですね。
簡単に概算してみた
一応、鑑定は得意な方なので簡単に概算してみます。
※すべて想定項目で5分程度で査定したスーパーざっくり概算です。あくまで参考程度でお願いします。
- 賃料収入：10万円×12ヶ月×10戸＝1200万円
- 空室等損失相当額：10％
- 運営収益：1080万円
- 運営費用（経費率15％）：162万円
- NOI：918万円
- 一時金の運用益（運用利回り1％）：21万円
- 資本的支出：9000万円×1％＝90万円
- NCF：849万円
- 還元利回り：5％
- 概算額：1億7000万円
※賃料、経費率は猫仕様という特殊仕様を考慮した。
※賃料には共益費、敷金、礼金を含む。
※新築のダウンタイムは稼働率ではなく還元利回りで考慮した。
※資本的支出にかかる建物の再調達原価を30万円／㎡と仮定した。
※借地権に係る地代（費用）、土地の公租公課が不要な点などは、計算が煩雑になるので、還元利回りのリスクプレミアムで考慮した。
※猫用の仕様という特殊性、流動性リスクは還元利回りで考慮した。
物件価値が1.5～2.0億くらいはありそうなので、そのうち募集金額は6000万円程度。借地権という売却時の流動性リスクを考慮しても、募集金額に対する売却リスクは限定的だと思います。
あるとすればアイディの事業リスクですが、創業50周年でしかも得意な大田区の物件、運営期間は194日です。個人的には破綻リスクもかなり限定的だと思います。
不動産マーケットから見ても、大田区の新築アパートで利回り5％ももらえれば、利回りとしても悪くないと思います。
まとめ
最後にまとめます。
- 物件概算価格、立地から見たリスクは限定的
- 借地権についてアイディは開発・販売実績あり
- 過去最大6208万円でクリック合戦にならなそう
今回はちょっと余計な概算までしてしまいましたが、ぽちぽちFUNDINGはサイトがあっさりしていて、営業文も淡泊。ゴリゴリ宣伝してくる業者は苦手･･･という方は、たぶん好きですね。
僕はほっこりする業者好きです。
ちなみに、ぽちぽちFUNDINGは途中で解約ができて手数料も無料です（有料化も検討中とのこと）。
もちろん、途中解約すると分配金はもらえませんが、急にお金が必要になる場合など、ぽちぽちFUNDINGは便利です。
今回は大口でクリック合戦にならないでしょうし、リスクもかなり限定的（たぶん）。僕は多めに投資しておきたいと思います。
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