不動産クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、不動産クラウドファンディングに投資してみた

ぽちぽちFUNDINGの6号は良さそう

 

f:id:investment-totty:20210723064750p:plain

 

連休中ですね。皆さま、いかがお過ごしでしょうか。

 

さて。「ぽちぽちFUNDING 」の6号ファンドが良さそうだったので記事にしてみようと思います。

 

今さらですが、「ぽちぽちFUNDING」って、ネーミングの"脱力さ"加減が絶妙ですね(笑)

 

僕は好きですけど、人によっては「お金を扱うにしては軽いな~」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

 

変に着飾ってなくていいいと思うんですけど。「ぽちぽちFUNDING」とか「ちょこっと不動産」とか「利回りくん」とか。

 

まあ、営業者と物件がしっかりしていれば、ネーミングは何でもいいと思います。皆さんはいかがでしょうか。

 

そんなぽちぽちFUNDINGですが、運営は創業50周年を迎えたアイディです。50周年って、新興ベンチャー企業が多い不動産クラファンの中ではかなりの老舗ですね。

 

アイディさんはもともとは大田区の町工場だったそうで、途中から不動産業に進出し、不動産特定共同事業を経て、2020年に不動産クラウドファンディングに参入されました。

 

不動産クラファンではこれまで5物件の募集が完了し、このうち2物件が償還されてます。だいたい1~2ヶ月に一回ペースで募集がありますね。

 

ということで、ぽちぽちFUNDINGの新ファンド「Calico(キャリコ)羽田」をサクッと見ていきたいと思います。

 

→ぽちぽちFUNDING 

 

 

ぽちぽちFUNDING6号「Calico羽田」(先着式)

 

f:id:investment-totty:20210722104617j:plain

 

  • 募集金額:6208万円
  • 利回り:5.0%
  • 運用期間:194日
  • 劣後割合:20%

 

ぽちぽちFUNDINGでのこれまで募集された1~5号のデータを平均してみました。

 

  • 平均募集額:約1070万円
  • 平均利回り:5.1%
  • 平均運用期間:167日(約5.5ヶ月)
  • 平均劣後割合:20%

 

まあ、利回りや運用期間、劣後割合はだいたい同じですが、今回は募集金額の大きさが目を引きます。

 

続いて物件概要はこちらです。

 

  • 所在:東京都大田区東糀谷4-3-4
  • 最寄り駅:京浜急行空港線「大鳥居」駅徒歩9分
  • 構造・規模:木造長屋2階建て総戸数 10戸
  • 築年:令和3年9月30日(予定)
  • 種別:居宅
  • 延床: 299.98㎡

 

「Calico(キャリコ)」とはアイディさんの自社物件で、「ネコとの共生」をテーマにした賃貸住宅とのこと。へーなるほど~。立地はアイディさんの得意な大田区ですね。

 

借地権付きで売却時の流動性がやや劣るかもしれませんが、ぽちぽちFUNDINGのセミナーによると借地物件の開発・販売経験もあるとのことでしたし、地価の高い都内では借地権付き建物も普通に流通しているので、個人的にはそこまで問題視する必要はないのかなと思います。

 

空港までのアクセスが良くて、品川区の隣なので都心までのアクセスも悪くない。新築ですし「猫用の仕様」というプレミアムも考慮すると、賃料もそこそこ取れそうです。

 

グーグル先生で住所を検索してみると、ここになりました。たぶんここだと思うんですが・・・間違っていたらごめんなさい。

 

 

写真では工場が建ってますが、取り壊されてアパートを新築するということだと思います。周りを見ると、戸建や共同住宅、公園、事業所などが混在する地域のようです。

 

幹線道路からも離れているので車の騒音はなさそうです。近くにワクワクランドという大きな公園もありますね。

 

収益物件なので土地価格はあくまで参考程度ですが、付近の公示地や相続税路線価を割り戻すと地価は40万円/㎡くらいです。地価もけっこう高いですね。

 

簡単に概算してみた

 

一応、鑑定は得意な方なので簡単に概算してみます。

 

※すべて想定項目で5分程度で査定したスーパーざっくり概算です。あくまで参考程度でお願いします。

 

  • 賃料収入:10万円×12ヶ月×10戸=1200万円
  • 空室等損失相当額:10%
  • 運営収益:1080万円
  • 運営費用(経費率15%):162万円
  • NOI:918万円
  • 一時金の運用益(運用利回り1%):21万円
  • 資本的支出:9000万円×1%=90万円
  • NCF:849万円
  • 還元利回り:5%
  • 概算額:1億7000万円

 

※賃料、経費率は猫仕様という特殊仕様を考慮した。

※賃料には共益費、敷金、礼金を含む。

※新築のダウンタイムは稼働率ではなく還元利回りで考慮した。

※資本的支出にかかる建物の再調達原価を30万円/㎡と仮定した。

※借地権に係る地代(費用)、土地の公租公課が不要な点などは、計算が煩雑になるので、還元利回りのリスクプレミアムで考慮した。

※猫用の仕様という特殊性、流動性リスクは還元利回りで考慮した。

 

物件価値が1.5~2.0億くらいはありそうなので、そのうち募集金額は6000万円程度。借地権という売却時の流動性リスクを考慮しても、募集金額に対する売却リスクは限定的だと思います。

 

あるとすればアイディの事業リスクですが、創業50周年でしかも得意な大田区の物件、運営期間は194日です。個人的には破綻リスクもかなり限定的だと思います。

 

不動産マーケットから見ても、大田区の新築アパートで利回り5%ももらえれば、利回りとしても悪くないと思います。

 

まとめ

 

最後にまとめます。

 

  • 物件概算価格、立地から見たリスクは限定的
  • 借地権についてアイディは開発・販売実績あり
  • 過去最大6208万円でクリック合戦にならなそう

 

今回はちょっと余計な概算までしてしまいましたが、ぽちぽちFUNDINGはサイトがあっさりしていて、営業文も淡泊。ゴリゴリ宣伝してくる業者は苦手・・・という方は、たぶん好きですね。

 

僕はほっこりする業者好きです。

  

ちなみに、ぽちぽちFUNDINGは途中で解約ができて手数料も無料です(有料化も検討中とのこと)。

 

もちろん、途中解約すると分配金はもらえませんが、急にお金が必要になる場合など、ぽちぽちFUNDINGは便利です。

 

今回は大口でクリック合戦にならないでしょうし、リスクもかなり限定的(たぶん)。僕は多めに投資しておきたいと思います。

  

→ぽちぽちFUNDING

 

\ぽちぽちしてる?/

ぽちぽちFUNDING

 

【関連記事】

【勝てる分野で攻める】ぽちぽちFUNDING