投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

FANTAS fundingの空き家投資ってどういう仕組み?

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FANTAS fundingでは空き家投資も手軽にできるシステムになってて、便利な時代になりましたね~。

 

ところで「空き家」って、一体どうやって取得してんだ?

 

と思いません?いつも強引に話をもっていきますのトッティです。

 

一般的に不動産投資は、低価格の空き家といえども「不動産業者に騙されそうで怖い」と思っている方も少なくないと思います。

 

確かに不動産の世界は情報格差が大きいので、不動産業者や不動産サイトにカモられることも少なくないので、このブログを読んで下さってる方だけでもカモネギにならないことを願ってます.....。

 

ということで、一般的なボロ空き家投資と、それを取り巻く不動産業界の闇についてまとめました。

 

FANTASだけじゃなく、現物不動産投資をされてる方にも安く物件を買うテクニックを書いておきますので、ご参考まで。

 

 

不動産投資には何があるの?

 

さてさて、不動産投資には大きく分けて2つの種類があります。

 

不動産投資の種類

 

「実物資産」を購入して賃貸し、賃料収入(インカムゲイン)を得る、または売却して売却益(キャピタルゲイン)を得る。
例)戸建賃貸住宅、アパート・マンション1棟、区分所有など

 

②実物資産を所有しないで、「証券化された不動産」(不動産投資信託)を購入し、配当(インカムゲイン)を得る、または売却して売却益(キャピタルゲイン)を得る。
例)Jリート、私募リート、私募ファンドなど

  

②は簡単に言うと「みんなでお金を出し合ってオフィス、マンションなどの収益物件を購入し、その賃料収入を配当としてみんなに還元する」というシステムです。

 

共通点は、①・②ともに投資家はインカムゲイン、またはキャピタルゲインを得ることができる点、相違点は、①は投資家が実物資産を所有するのに対し、②は実物資産を所有しないという点です。

 

ちなみにFANTAS fundingは①と②の両方をいいとこどりしてます

 

①、②ともに収益物件の評価は僕の専門分野で、これまで数百件の評価をしてきました。

 

実物資産と証券化対象不動産のメリット・デメリット

 

両者のメリット・デメリットをざっくり言うとこちらです。

 

①実物資産

  • メリット:元本に対する収益性(利回り)が高い。自分でリフォームするなどのバリューアップが可能。
  • デメリット:個人で購入するので物件価格が高く参入ハードルが高い。売却時の流動性が劣る(売りたいときにすぐに売れない)。空室リスクが大きく影響する。

 

②証券化対象不動産

  • メリット:証券化され、みんなでお金を出し合って買うから少額からでも購入可能。売却時の流動性が高い。単体の不動産ではないのでリスク分散になる。
  • デメリット:元本に対する収益性(利回り)が低い。リートは価格高騰で利回りは下限にある。自分でバリューアップできない。

 

空き家物件投資のビジネスモデルと不動産市況

 

さてさて、空き家投資とは「ボロ物件を格安の現金一括で購入し、リフォームのうえ安く貸し出し、賃料収入を得る」というビジネスモデルの、小さく始める手頃な不動産投資です。

  

ただ、昨今の不動産投資ブームでボロ物件でもなかなか良い物件がでなくなりましたね...。

 

特に2018年前半まで利回りも下限にあったので、不動産投資ブームのピークでした。今はスルガショックからの融資引き締めをきっかけに、不動産価格も下落してます。

 

今、個人で物件を買うのは不動産価格が落ち着くまで少し待った方がいいと思いますよ。「どうしても今欲しい」という方は良い物件は自分で探すしかありません。

 

FANTAS fundingのビジネスモデルは「誰も見向きもしないような空き家」なので、物件価格下落の影響は限定的かと。超低価格で買ってますから。

 

ボロ空き家を自社でリフォームすることでバリューアップしてますので、ガッツのある人が家を直してくれてます。

 

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ボロ物件は安く取得できるので、同じクラファンのCREALのピカピカの収益物件と比べてFANTAS fundingの利回りは高くなってます。

  

不動産業者の売り出し価格は投資家目線より高い

 

ちょっとここからは不動産業界の物件取得の話を。 

 

不動産業者ともよく話をしますが、不動産業者の投資物件の売り出し価格は基本的に高いんですよ。いや、物件を買って自分で住むならいいんですよ。

 

でも投資物件としては、ある程度のキャッシュフローと利回りを確保しなければなりませんが、一般の売り出し価格ではそれが難しくなっています。

  

不動産業者が一般の人に絶対に言わないこと

 

特に不動産業界は情報格差がものを言う業界で、不動産知識がなければないほど損をします。

 

不動産業者や工務店は、人手不足で人件費が高騰し、建築費も高止まりしている中で少しでも粗利を稼ぐため、当然ですが「地主からは少しでも安く仕入れ、エンドユーザーには少しでも高く売りたい」と考えています。

 

地主もエンドユーザーもけっこうカモられてるのは良くある話。実際に不動産仲介業者で地主のおじいさんがカモられてる現場に遭遇した記事はこちら。

  

www.investment3000.com

 

日本ではレインズ(Real Estate Information Network System:不動産流通標準情報システム)という不動産ネットワークシステムがありますが、その情報は登録している不動産業者(宅建業者)のみが閲覧でき、一般の人が閲覧することはできません

 

一般の人までネットワークで情報が共有されているアメリカとは違い、日本では不動産業者が物件情報を持っているということだけで、不動産業者が一般の人より優位に立っています。 

 

不動産業界(宅建業界)は閉じられた世界なので、残念なことに不動産業者と一般消費者とでは圧倒的な情報格差があります。業界が古くて情報が流通しないため、格差を埋めるのは難しい状況にあります。

 

一方、アメリカでは不動産を探す際は不動産鑑定士が同行して、修繕履歴や設備状況をみたうえ、収益価格なども査定して物件を購入してます。

 

日本の不動産業界(宅建業界)は圧倒的に遅れていますし、既得権益のしがらみもあって、住宅購入環境がアメリカのように整備されるのはいつになるか分かりません...。

 

そんな中で不動産に詳しくない人がいい物件を探すのは簡単ではありません。勉強して身を守るか、物件を購入するときにできれば不動産に詳しい人や不動産鑑定士に同行してもらった方がいいと思います。

 

なぜ不動産業者の売り出し価格は高いと感じるのか?

 

不動産の価格にはざっくり言うと「積算価格」「収益価格」の2つがあります。

 

積算価格と収益価格

 

  • 積算価格:土地価格と建物価格の原価から査定(供給者側の視点)
  • 収益価格:物件の持つ収益力から査定(需要者側の視点) 

 

投資家は、不動産を使用する需要者目線の「収益価格」から物件価値を判断しています。これに対して不動産業者は、その不動産の原価目線の「積算価格」で値付けしています。

 

ここで「収益価格」と「積算価格」の関係は次のとおりです。


積算価格(不動産業者売り出し価格)>収益価格(投資家が買いたい価格)

 

築古物件では建物の価値はほぼ0なので、積算価格は土地価格と同程度になりますが、地方だと家賃は高く取れないため、投資家目線の収益価格は土地価格にも届かないこともあります。

 

つまり、「収益価格<土地価格≒積算価格」

 

となるため、投資家にとって不動産業者の売り出し価格(積算価格)はどうしても高くなってきます。原因は不動産業者と投資家では物件価値の査定方法が違うからだったんですね。

 

例えば、中古戸建住宅を不動産業者の売値(≒土地価格)500万円で買った場合、家賃を5万円とすると年間家賃収入が60万円(月5万円×12カ月)、粗利回りが60万円÷500万円=12%となります。

 

ここからさらに購入時に必要な諸経費やリフォーム代、税金、保険等も必要になるので、純利回りはさらに低くなってしまいます。

 

ボロ物件は安く買うことがとても重要です。

 

ボロ物件を安く買う方法

 

ボロ物件は安く買わないと利回りが稼げない、でも安く売ってない、ではどうしたらいいか?

 

僕の結論は、

 

建物取り壊し費用を交渉材料として値引きしてもらう

 

です。そして実際には建物を取り壊さずにリフォームのうえ賃貸します。

 

もしボロ物件を鑑定評価する場合、土地価格から建物取り壊し費用を控除することで鑑定評価額を査定します。

 

鑑定の世界では一般経済市場で最も高く売れる価格を査定するので、「古い建物を取り壊して更地化し、新たな建物を建設した方が、その土地の持つ価値もより向上する」と考えるからです。

 

上記の例でいえば、中古戸建住宅を不動産業者の売値(≒土地価格)500万円から、建物取り壊し費用200万円を控除すると、購入価格は500万円-200万円=300万円となります。

 

建物取り壊し費用は年々上昇していますので、ここにも交渉の余地はありますが、まあ、通常の木造住宅であれば単価15,000円/㎡~20,000円/㎡と見ておけばよいと思います。

 

家賃が5万円として年間家賃収入が60万円(月5万円×12カ月)、この場合の利回りは60万円÷300万円=20%となります。粗利で20%あれば十分です。

 

大抵の不動産業者の売り出し価格は取り壊し費用は考慮されていないので、そこにチャンスがあると見ています。

  

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交渉に聞く耳を持たないオーナーも多いですが...。まあ、交渉してみる価値はあると思います。

  

この他、相場より安く物件を買うため、競売・公売に参加するという手もあります。ただ、昨今の競売・公売は不動産業者のほか個人も参入するので、需要が競合して物件価格は高くなってきてます。

  

FANTASは独自の入手ルートがあるのかもしれませんが。

 

まとめ

 

ちょっと不動産業界の話が長くなってしまいました、すみません。

 

FANTAS fundingの空き家投資に話を戻して、僕の住んでる千葉にも空き家は多いです.....。空き家を放置しても良いことは一つもないので、FANTAS fundingの空き家再生は「綺麗ごとじゃなく」確かに社会貢献になってます。

 

FANTAS fundingは始まったばかりのクラウドファンディング。まだまだこれから熱くなると予想してます。投資を検討されてる方はこちら(↓)で徹底分析してますので、参考にしてみてください。

  

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