クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた(予算3000万円)

【ファンド分析】FANTAS fundingはドーン!と8件同時募集!

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みんな大好きFANTAS fundingから、なんと8件が同時に募集されます!(2019年12月12日18時開始)

 

FANTAS fundingは、いつも複数ファンドをがんばって組成してくれるので、もう大好きです。

 

トッティは今のところ、FANTAS fundingでは区分マンション7件(インカム型5件、キャピタル重視型2件)、総額75万円を運用中でございます。

 

複数の空き家再生ファンドが無事に償還されたので、そろそろ空き家にも再チャレンジしておきたいところですが....今回は全てマンションですね。

 

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今回は数が多く、どれを選ぶか迷う方もいらっしゃると思いますので、参考までに利回りからのアプローチで、横並びに相場と比較してみました。

 

事前にお伝えさせていただきますが、利回りベースの比較は不動産投資の現場ではよくやりますが、ある程度の相場観や不動産知識が必要なので、もしかしたらとっつきにくいかもしれません....

 

分かりにくい箇所がありましたらすみません。

 

利回りについて興味がある方は、今度飲みながらお話しましょう!

 

→FANTAS funding公式ページ

 

\高利回りの空き家再生に投資!/

FANTAS funding

  

   

FANTAS fundingの新規ファンド

 

今回のファンドは、賃料収入に特化した「インカム型」が3件と、売却益を重視した「キャピタル重視型」が5件です。

 

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FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第46号【キャピタル重視型】

 

  • 募集金額:23,040,000円
  • 予定分配率(年利):3.0%
  • 運用期間:98日
  • 所在:東京都目黒区目黒本町6-6-1
  • 竣工日:2009.07.01
  • 最寄り駅:東急目黒線「西小山」駅5分
  • NOI利回り:不明

 

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第47号【キャピタル重視型】

 

  • 募集金額:23,360,000円
  • 予定分配率(年利):3.0%
  • 運用期間:98日
  • 所在:東京都新宿区北新宿3-10-3
  • 竣工日:2019.07.23【新築】
  • 最寄り駅:JR中央総武線「大久保」駅7分
  • NOI利回り:不明

 

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第48号【インカム型】

  

  • 募集金額:18,240,000円
  • 予定分配率(年利):3.5%
  • 運用期間:366日
  • 所在:東京都大田区大森北1-33-2
  • 竣工日:2011.11.09
  • 最寄り駅:JR京浜東北線「大森」駅徒5分
  • NOI利回り:4.9%

 

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第49号【キャピタル重視型】

  

  • 募集金額:15,920,000円
  • 予定分配率(年利):3.0%
  • 運用期間:189日
  • 所在:東京都台東区千束4-13-5
  • 竣工日:2008.01.24
  • 最寄り駅:日比谷線「三ノ輪」駅9分
  • NOI利回り:不明

  

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第50号【キャピタル重視型】

  

  • 募集金額:14,800,000円
  • 予定分配率(年利):3.5%
  • 運用期間:189日
  • 所在:神奈川県横浜市西区桜木町4-19-3
  • 竣工日:2009.04.01
  • 最寄り駅:JR根岸線「桜木町」駅6分
  • NOI利回り:不明

 

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第51号【キャピタル重視型】

  

  • 募集金額:18,080,000円
  • 予定分配率(年利):4.0%
  • 運用期間:189日
  • 所在:神奈川県川崎市中原区新丸子町642-2
  • 竣工日:2016.06.09
  • 最寄り駅:東急東横線「新丸子」駅3分
  • NOI利回り:不明

  

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第52号【インカム型】

  

  • 募集金額:18,640,000円
  • 予定分配率(年利):3.0%
  • 運用期間:366日
  • 所在:東京都新宿区北新宿4-22-8
  • 竣工日:2009.02.02
  • 最寄り駅:JR中央線「東中野」駅8分
  • NOI利回り:4.9%

  

FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第53号【インカム型】

  

  • 募集金額:17,120,000円
  • 予定分配率(年利):4.0%
  • 運用期間:366日
  • 所在:東京都江東区亀戸4-15-2
  • 竣工日:2011.07.12
  • 最寄り駅:JR総武線「亀戸」駅7分
  • NOI利回り:5.0%

 

→FANTAS funding公式ページ

 

利回りからのアプローチで相場と比較

 

ではでは、相場からみた利回りをベースに分析してみます。

 

※物件には個別性がありますが、僕は現地調査をしてませんし、資料もないため、個別性を把握できません。あくまで参考にとどめてくださいね。

 

運営純収益(NOI)の検討

 

たぶん、FANTAS fundingの運営側で分配率を決められる際は、運営純収益(NOI)を検討のうえ(※)、NOIより低くなる形で最終的な予定分配率を決定されると思います。

 

※運営純収益:賃貸純収益ともいう。対優先出資額に対するNOI、対出資総額に対するNOI、対物件価格に対するNOIなどがある。

※NOI:Net Operating Incomeの略で運営(賃貸)純収益のこと。

 

FANTAS fundingが投資家に提示する情報としては、インカム型はNOIが把握できますが、キャピタル型は短期運用であることから、NOIは省略されてます。

  

なので、今回はインカムとキャピタルで共通して提示されている「予定分配率」と、僕が査定した「NOI」を比較し、お得感のあるファンドを検討してみることにしました。

 

利回り一覧

 

さっそくですが、利回りを一覧にまとめるとコチラです。

 

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※対物件価格に対するNOIは会員限定情報のため、省略。

※立地(駅含):駅距離も含めた利回り。トッティが独自に把握している市場相場。

※築年SP:築10年以上で+0.1%加算。47号は新築プレミアムで▲0.1%。

 

なんのこっちゃ?

 

ちょっと分かりにくくて恐縮ですが、FANTAS提示の「予定分配率」と、トッティ査定「NOI」の利回りの差に注目していただければと思います。 

 

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物件の持つ本来の収益率がトッティ査定NOIで、実際の投資家に対する配分率が予定分配率です。

 

要は、僕が査定したNOIとFANTAS fundingの分配率が近いほど、投資家にとっての利益率が高いと見ることができます。

 

51号と53号が両者の乖離がもっとも小さくなってますので、今回の募集では「51号と53号に投資するとお得」ということができます(私見です)。

  

以上の分析から、個人的には51号か53号に投資しようと思います。

 

少しは投資の参考になりましたでしょうか?

 

FANTAS fundingが損失の20%を負担

  

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ちょっとだけ復習させてください。ご存知の方も多いと思いますが、不動産クラウドファンディングの大きな特徴は....そう、優先劣後方式です。

 

FANTAS fundingでは、投資家は優先出資で、劣後出資のFANTAS(営業者)が20%までの損失を負担してくれます。

 

営業者が率先して損失を負担してくれることで、投資家を守ってくれるね!

  

「法」「仕組み」でソーシャルレンディングより損失が出にいため、手堅く資産運用したい方にとって、FANTAS fundingをはじめとした不動産クラファンは、優れた投資先といえるのではないでしょうか。

  

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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。

 


  

【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 2,300,000円 103,708円
SBISL  1,960,000円 162,753円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 278,105円
クラウドバンク 1,010,000円 282,583円
CREAL 1,210,000円 30,096円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
SAMURAI 550,000円 4,268円
Funds 503,192円 9,398円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 1,330円
COOL 30,000円

111円

LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 10,553,192円 916,685円

 


  

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