みんな大好きFANTAS fundingから、なんと8件が同時に募集されます！（2019年12月12日18時開始）
FANTAS fundingは、いつも複数ファンドをがんばって組成してくれるので、もう大好きです。
トッティは今のところ、FANTAS fundingでは区分マンション7件（インカム型5件、キャピタル重視型2件）、総額75万円を運用中でございます。
複数の空き家再生ファンドが無事に償還されたので、そろそろ空き家にも再チャレンジしておきたいところですが....今回は全てマンションですね。
今回は数が多く、どれを選ぶか迷う方もいらっしゃると思いますので、参考までに利回りからのアプローチで、横並びに相場と比較してみました。
事前にお伝えさせていただきますが、利回りベースの比較は不動産投資の現場ではよくやりますが、ある程度の相場観や不動産知識が必要なので、もしかしたらとっつきにくいかもしれません....
分かりにくい箇所がありましたらすみません。
利回りについて興味がある方は、今度飲みながらお話しましょう！
FANTAS fundingの新規ファンド
今回のファンドは、賃料収入に特化した「インカム型」が3件と、売却益を重視した「キャピタル重視型」が5件です。
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第46号【キャピタル重視型】
- 募集金額：23,040,000円
- 予定分配率(年利)：3.0%
- 運用期間：98日
- 所在：東京都目黒区目黒本町6-6-1
- 竣工日：2009.07.01
- 最寄り駅：東急目黒線「西小山」駅5分
- NOI利回り：不明
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第47号【キャピタル重視型】
- 募集金額：23,360,000円
- 予定分配率(年利)：3.0%
- 運用期間：98日
- 所在：東京都新宿区北新宿3-10-3
- 竣工日：2019.07.23【新築】
- 最寄り駅：JR中央総武線「大久保」駅７分
- NOI利回り：不明
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第48号【インカム型】
- 募集金額：18,240,000円
- 予定分配率(年利)：3.5%
- 運用期間：366日
- 所在：東京都大田区大森北1-33-2
- 竣工日：2011.11.09
- 最寄り駅：JR京浜東北線「大森」駅徒5分
- NOI利回り：4.9％
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第49号【キャピタル重視型】
- 募集金額：15,920,000円
- 予定分配率(年利)：3.0%
- 運用期間：189日
- 所在：東京都台東区千束4-13-5
- 竣工日：2008.01.24
- 最寄り駅：日比谷線「三ノ輪」駅9分
- NOI利回り：不明
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第50号【キャピタル重視型】
- 募集金額：14,800,000円
- 予定分配率(年利)：3.5%
- 運用期間：189日
- 所在：神奈川県横浜市西区桜木町4-19-3
- 竣工日：2009.04.01
- 最寄り駅：JR根岸線「桜木町」駅6分
- NOI利回り：不明
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第51号【キャピタル重視型】
- 募集金額：18,080,000円
- 予定分配率(年利)：4.0%
- 運用期間：189日
- 所在：神奈川県川崎市中原区新丸子町642-2
- 竣工日：2016.06.09
- 最寄り駅：東急東横線「新丸子」駅3分
- NOI利回り：不明
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第52号【インカム型】
- 募集金額：18,640,000円
- 予定分配率(年利)：3.0%
- 運用期間：366日
- 所在：東京都新宿区北新宿4-22-8
- 竣工日：2009.02.02
- 最寄り駅：JR中央線「東中野」駅8分
- NOI利回り：4.9％
FANTAS check (中古不動産流通) PJ 第53号【インカム型】
- 募集金額：17,120,000円
- 予定分配率(年利)：4.0%
- 運用期間：366日
- 所在：東京都江東区亀戸4-15-2
- 竣工日：2011.07.12
- 最寄り駅：JR総武線「亀戸」駅7分
- NOI利回り：5.0％
利回りからのアプローチで相場と比較
ではでは、相場からみた利回りをベースに分析してみます。
※物件には個別性がありますが、僕は現地調査をしてませんし、資料もないため、個別性を把握できません。あくまで参考にとどめてくださいね。
運営純収益（NOI）の検討
たぶん、FANTAS fundingの運営側で分配率を決められる際は、運営純収益（NOI）を検討のうえ（※）、NOIより低くなる形で最終的な予定分配率を決定されると思います。
※運営純収益：賃貸純収益ともいう。対優先出資額に対するNOI、対出資総額に対するNOI、対物件価格に対するNOIなどがある。
※NOI：Net Operating Incomeの略で運営（賃貸）純収益のこと。
FANTAS fundingが投資家に提示する情報としては、インカム型はNOIが把握できますが、キャピタル型は短期運用であることから、NOIは省略されてます。
なので、今回はインカムとキャピタルで共通して提示されている「予定分配率」と、僕が査定した「NOI」を比較し、お得感のあるファンドを検討してみることにしました。
利回り一覧
さっそくですが、利回りを一覧にまとめるとコチラです。
※対物件価格に対するNOIは会員限定情報のため、省略。
※立地(駅含)：駅距離も含めた利回り。トッティが独自に把握している市場相場。
※築年SP：築10年以上で+0.1%加算。47号は新築プレミアムで▲0.1％。
なんのこっちゃ？
ちょっと分かりにくくて恐縮ですが、FANTAS提示の「予定分配率」と、トッティ査定「NOI」の利回りの差に注目していただければと思います。
物件の持つ本来の収益率がトッティ査定NOIで、実際の投資家に対する配分率が予定分配率です。
要は、僕が査定したNOIとFANTAS fundingの分配率が近いほど、投資家にとっての利益率が高いと見ることができます。
51号と53号が両者の乖離がもっとも小さくなってますので、今回の募集では「51号と53号に投資するとお得」ということができます（私見です）。
以上の分析から、個人的には51号か53号に投資しようと思います。
少しは投資の参考になりましたでしょうか？
FANTAS fundingが損失の20％を負担
ちょっとだけ復習させてください。ご存知の方も多いと思いますが、不動産クラウドファンディングの大きな特徴は....そう、優先劣後方式です。
FANTAS fundingでは、投資家は優先出資で、劣後出資のFANTAS（営業者）が20％までの損失を負担してくれます。
営業者が率先して損失を負担してくれることで、投資家を守ってくれるね！
「法」と「仕組み」でソーシャルレンディングより損失が出にいため、手堅く資産運用したい方にとって、FANTAS fundingをはじめとした不動産クラファンは、優れた投資先といえるのではないでしょうか。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 2,300,000円 | 103,708円 |
| SBISL | 1,960,000円 | 162,753円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 278,105円 |
| クラウドバンク | 1,010,000円 | 282,583円 |
| CREAL | 1,210,000円 | 30,096円 |
| FANTAS funding | 750,000円 | 8,656円 |
| SAMURAI | 550,000円 | 4,268円 |
| Funds | 503,192円 | 9,398円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 150,000円 | 1,330円 |
| COOL | 30,000円 |
111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,553,192円 | 916,685円 |
