クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた(予算3000万円)

「不動産クラウドファンディングは利回りが低いから、リスクが低い」という勘違い

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こんにちわ、トッティです。

 

不動産の利回りについては、耳にたこができるほど記事にしてますが(#しつこくてすみません)、めちゃくちゃ大事なので何度でも投稿します!w

 

投資ブロガーさんであっても、まだ

 
「不動産投資型クラウドファンディングは利回りが低いから、リスクが低い」

 

と勘違いされてる方が少なくないので、かんたんに利回りについて、説明させていただきますね。

  

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ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの利回りの違い

 

一般的にソーシャルレンディングでは、募集利回りが低いほど融資先への貸出金利も低くなるので、貸倒れリスクは低くなります。

 

一方、不動産クラファンでは、利回りは物件価格に直結してるので(※)、利回りが低ければ物件価格が高くなります

 

※厳密にいうと、業者側の取り分の調整により、募集利回りと物件利回り(キャップレート)は異なることがあります。

 

つまり、「利回り = 賃料 ÷ 物件価格」という関係にあるので、賃料が一定だと仮定すれば、分母の物件価格が大きくなり、左辺の利回りが低くなるという理屈です。

 

なので、よくソシャレンと混同されがちですが、不動産クラファンは「利回りが低すぎると物件価格が高く評価されてるため、かえって売却リスクが高まる」ことになります。

    

ここまで、大丈夫でしょうか?では、業者の利回り水準については次の章で・・・

 

不動産クラウドファンディングは業者によって利回り方針が違う

 

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不動産クラファンには、RimpleCREALFANTAS fundingジョイントアルファSYLA FUNDINGなどがありますが、僕が見る限り、各業者の利回りの査定水準はまちまちです。

 

ぶっちゃけると、個人的には「上場企業と、そうでない企業は利回りに差があるな」と感じてます。

 

これは、「実績がある企業と、実績をこれから作っていく企業の利回りには差がある」と言い換えてもいいかもしれません。

 

つまり、「募集実績」や「業者の報酬」は物件価格に比例しますので、実績が乏しい企業は、実績を作るために強気な価格(=低い利回り)を付けるインセンティブが働くことになります。

 

ほうほう、なるほど。業者の実績を見てばいいってこと?

 

各業者の実績やカラーに着目する

 

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例えば、僕たち不動産鑑定士がリートなどの取引利回りを分析する際には、「投資法人の資産規模」も考慮します。

 

投資法人の資産規模は「3000億円」がひとつの目安になっていて、

 

資産規模が小さい場合、規模を増やすために物件取得に積極的になっている可能性があるため、利回りを下げる(物件価格が高くても買う)要因になるからです。

 

また、各プレイヤーの投資方針や投資目線によって、利回りの水準も変わってきます。

 

ケースバイケースではありますが、オープンな取引の方が価格が高くなる(利回りが低くなる)傾向にあり、スポンサー取引は価格は安定する(利回りが安定する)傾向があります。

 

何が言いたいのかというと、各業者の実績やカラーを見れば、利回りが強気なのか、保守的なのかが読めてくると思います。

 

ただ、社会貢献的な意味合い(ESG不動産など。収益に重きを置いていない)だったり、各業者の背景や鑑定を依頼している「鑑定業者」の性格があるので、一概には言えませんが・・・

 

次に、不動産クラファンで押さえておくべき「利回りの種類」を見ていきますね。

 

取引利回りと期待利回りと鑑定利回りを区別しよう

 

不動産クラファンには、主に3つの利回りが登場します。「取引利回り」「期待利回り(募集利回り)」「鑑定利回り」です。

 

利回りにはもっとたくさんの種類がありますが、不動産クラファンでは、この3つの利回りが基本です。

 

できれば、まだ「不動産の利回りの理解が怪しい投資ブロガーさん」にも理解してもらいたいです。ぜひこちらの記事をみてください。

 

【関連記事】

クラウドファンディングで大切な3つの利回り【取引利回り・期待利回り・鑑定利回り】

 

例:ジョイントアルファとCREALの傾向

 

ちなみに、僕はリートなどの投資物件の評価を何百件としてますが、”投資家が”なるべく損をしないような価格(利回り)を心がけてます。

 

※不動産鑑定評価基準という法律にも「不動産鑑定士は投資家に不測の損害を与えないこと」と謳われてます。

 

そのうえで、個人的に各業者の各ファンドを利回りからのアプローチで分析してみると、評価の感覚が近いのはジョイントアルファです(運営の穴吹興産は鑑定業者です)。

 

ただ、最近のCREALは初期の頃と比べ、特に「大型レジ(住宅)物件」の利回りが保守的(手頃)になってきたと感じてます。その理由は、CREALに実績が伴ってきたからなのかもしれません(僕の勝手な推測です)。

 

高すぎず、低すぎない手頃な利回り(=物件価格)になってきたことは、僕のような安全志向の投資家にはいい兆候ですね。

 

まとめ

 

最後にまとめますね。

 

  • ソシャレンと不動産クラファンの利回りは、考え方が全く異なります。
  • 不動産クラファンでは、物件利回りが低すぎると売却リスクが高まります。
  • 業者の実績と利回りには、相関関係があることがあります。
  • 業者の実績にも着目して、自分の取れるリスク(利回り)にあった投資先を選びましょう。

  

参考になればうれしいです。以上、現場からトッティでした。

      

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業者 投資額 累計分配金(税引前)
Rimple 200,000円 0円
クラウドバンク 675,000円 315,313円
creal 1,120,000円 60,352円
Funds 900,000円 15,403円
SAMURAI FUND 650,000円 19,853円
CRE Funding 100,000円 287円
SBISL 1,620,000円 229,513円
FANTAS funding 1,450,000円 18,938円
SYLA FUNDING 150,000円 2,130円
OwnersBook 1,500,000円 154,877円
Pocket Funding 142,000円 5,393円
Jointoα 100,000円 0円
CAMPFIRE Owners 200,000円 0円
クラウドクレジット  100,000円 29,048円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 309,044円
LCレンディング 0円 18,831円
合計 10,827,000円 1,179,093円