投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【王道】オーナーズブック杉並区マンション1棟って安心感が半端ない


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こんにちわ、トッティです。春ですね~。

 

これぞ王道!オーナーズブックより「賃貸マンション1棟」を担保としたファンドの新規募集です。 

 

恒例の案件分析をしてみましたが、やっぱりオーナーズブックは安心感がありますね。

 

  

ファンド概要

 

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  • 募集総額:296,100,000円
  • 運用タイプ:貸付(シニア/メザニン )
  • 予定利回り:年換算5.0%
  • 予定運用期間:19ヶ月
  • 募集開始日:2019年3月15日(金)18:00
  • 投資実行予定日:2019/03/27
  • 担保:有り(抵当権/根抵当権)
  • LTV:79.8%
  • 貸付先:事業は①投資用不動産開発、②PM、③不動産投資で3期連続経常利益・当期純利益を計上

 

担保物件概要

 

1.建物状況

1990年4月に建築された4階建のマンション1棟。維持・管理の状態は普通。検査済証はない(←築年が古いから。当時はそれが普通です)。

 

2.交通・接近条件

東京都杉並区宮前に立地、京王電鉄井の頭線へのアクセスが良好。沿線には多くの中学・高校・大学・専門学校等が存在し、住宅需要は高い。

 

3. 賃貸借の状況

1階を住居・事務所、2階~4階を住居として賃貸中で稼働率100%

事務所は約120㎡の1区画、住居はファミリータイプ(50~70㎡台)、計10戸。

現行月額賃料(共益費)は事務所6,500円/㎡、住居7,500円/㎡で、新規月額賃料と同程度。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、3億7,100万円と査定。

募集金額2億9,600万円は、そのうちの約79.8%

 

投資判断

 

事務所の賃料は6,500円/㎡で住宅より低く、ほぼファミリーマンション1棟と考えて差支えありません。

 

物件評価額は3.7億円で、東京都内でマンション1棟の価格としては固めです(千葉県でも普通にある価格)個人投資家でも買えるので、まず売却に苦戦することはない価格となっています

 

オーナーズブックにとっては余裕過ぎる程、評価が簡単な物件なので、彼らが評価を見誤ることはまずないでしょう(結局、業者を信頼できるかどうかなんですよね)。

 

担保物件の詳細は開示されませんが、僕が正式に鑑定評価しても、同程度になるんじゃないかなと思います(←完全に推測です)。

 

以上から、案件分析は個人的な推測ですが、投資をしても大丈夫な案件だと思います。募集総額も大きいので、クリック合戦にもなりませんし。

 

個人的には今回は10万円投資します。

 

 

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クラウドファンディング投資額集計

業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,450,000円 34,001円
オーナーズブック 3,300,000円 9,156円
マネオ 2,520,000円 224,747円
クラウドバンク 2,420,000円 213,741円
クリアル 500,000円 691円
LCレンディング 300,000円 5,240円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 200,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
サムライ 50,000円 0円
合計 13,240,000円 504,422円