クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【王道】オーナーズブック杉並区マンション1棟って安心感が半端ない

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こんにちわ、トッティです。春ですね~。

 

これぞ王道!オーナーズブックより「賃貸マンション1棟」を担保としたファンドの新規募集です。 

 

恒例の案件分析をしてみましたが、やっぱりオーナーズブックは安心感がありますね。

 

  

ファンド概要

 

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  • 募集総額:296,100,000円
  • 運用タイプ:貸付(シニア/メザニン )
  • 予定利回り:年換算5.0%
  • 予定運用期間:19ヶ月
  • 募集開始日:2019年3月15日(金)18:00
  • 投資実行予定日:2019/03/27
  • 担保:有り(抵当権/根抵当権)
  • LTV:79.8%
  • 貸付先:事業は①投資用不動産開発、②PM、③不動産投資で3期連続経常利益・当期純利益を計上

 

担保物件概要

 

1.建物状況

1990年4月に建築された4階建のマンション1棟。維持・管理の状態は普通。検査済証はない(←築年が古いから。当時はそれが普通です)。

 

2.交通・接近条件

東京都杉並区宮前に立地、京王電鉄井の頭線へのアクセスが良好。沿線には多くの中学・高校・大学・専門学校等が存在し、住宅需要は高い。

 

3. 賃貸借の状況

1階を住居・事務所、2階~4階を住居として賃貸中で稼働率100%

事務所は約120㎡の1区画、住居はファミリータイプ(50~70㎡台)、計10戸。

現行月額賃料(共益費)は事務所6,500円/㎡、住居7,500円/㎡で、新規月額賃料と同程度。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、3億7,100万円と査定。

募集金額2億9,600万円は、そのうちの約79.8%

 

投資判断

 

事務所の賃料は6,500円/㎡で住宅より低く、ほぼファミリーマンション1棟と考えて差支えありません。

 

物件評価額は3.7億円で、東京都内でマンション1棟の価格としては固めです(千葉県でも普通にある価格)個人投資家でも買えるので、まず売却に苦戦することはない価格となっています

 

オーナーズブックにとっては余裕過ぎる程、評価が簡単な物件なので、彼らが評価を見誤ることはまずないでしょう(結局、業者を信頼できるかどうかなんですよね)。

 

担保物件の詳細は開示されませんが、僕が正式に鑑定評価しても、同程度になるんじゃないかなと思います(←完全に推測です)。

 

以上から、案件分析は個人的な推測ですが、投資をしても大丈夫な案件だと思います。募集総額も大きいので、クリック合戦にもなりませんし。

 

個人的には今回は10万円投資します。

 

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。