投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

いい加減にしてくれ!maneoの評価は雑すぎる...担保物件公表を切望


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こんにちわ、トッティです。

 

マネオから「延滞発生の報告」メールが来ましたが、目を疑うものでした.....。

 

延滞の経緯は後ほど解説しますが、ざっくり言うと

 

  • 当初メール:担保物件の売買契約を締結済みだから安心してね
  • 今回メール:やっぱり物件売れなかったから債権譲渡するかもよ

 

というものです。

 

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安心させておいて落とす、投資家には一番こたえる....。なお、個人的に17万円被弾中です。

 

 

登場人物とスキーム図

 

本期失ファンドの概要は次のとおりです。

 

  • ファンド名:【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】1号~70号(案件1:C社、案件2:AN社)
  • 借手:事業者C(以下、C)
  • 最終借手:不動産事業者DM(以下、DM)

 

スキーム図は以下のとおりで、担保物件20億円に対し、貸付額はその80%の16億円です。

 

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スキーム図

 

これまでの経緯まとめ

 

マネオからの連絡のうち、重要なメールは以下の2通でした。

 

  • 初回の2019年1月31日「延滞発生に関する報告」
  • 直近の2019年3月14日「債権回収に関する報告」

 

延滞発生に関する報告(2019年1月31日)

 

初回のメールの概要は次のとおりです。

 

  1. CはDMに16億円融資。その際マネオで16億円のファンドを組成した。
  2. DMの売却予定価格は20億円で貸付額は80%の16億円とした。
  3. Cは、DMが取得した東京都千代田区の不動産に根抵当権を設定。
  4. DMは、対象不動産の売却による返済を想定したが売却できなかった
  5. DMは隣接地を一体として売却する方針へ変更したが期限に間に合わなかった。
  6. DMは売買契約を締結済みで手付金を受領済み。
  7. 3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定。

 

上記メールに対して、個人的なつっこみどころはコチラです。

 

  • 最終貸付先の「売却予定価格は20億円」とあるが、担保物件の査定根拠・審査内容が不明。まさか貸付先の言い値ってことはないよね?
  • DMは隣接地と一体で売却する方針に変更とあるが、通常、規模が大きくなると総額がかさみ、市場性が減退することで売却価格は低くなる。何を勝手に安く売る方針に変更してるの?

 

債権回収に関する報告(2019年3月14日)

 

昨日送られてきたメールの概要は次のとおりです。

 

  1. DMからやっぱり売買契約解除になるとの連絡があった。
  2. Cは金融会社と債権譲渡契約に向けて交渉中。

 

上記メールに対して、個人的なつっこみどころはコチラです。

 

  • 当初メールでは売買契約締結済、手付金受領済とあったが、突然契約解除に変更されている。貸付先に対する監督が甘すぎないか?
  • Cは債権譲渡に向けて交渉中とあるが、何を勝手に決めてるのか。投資家が口を出せないことは分かっているが、任売、競売という方法は考えたのか?

 

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債権譲渡の回収率は?立地が千代田区なのが救い

 

これまでのソーシャルレンディングにおける債権譲渡による元本回収率は、みんクレ3%、ラキバン32%です。

 

当初の20億円の担保評価額のうち、20%減の16億円で売却できれば元本毀損はありません。ただし、担保評価が「ザル」状態のマネオのことです。

 

16億円での売却できる保証などありません。

 

ただ救いなのは、担保物件の立地が東京都千代田区だということです(川崎市の山林とは違って)。

  

物件価格は収益価格で査定しますので、「賃料がどれだけ高くとれるか」がキモです。

 

千代田区なので、相当賃料も高いはずですが.....詳細は分かりません。

 

最後に

 

このような事故が頻発する原因は、担保物件の価値が業者の言い値であること。

 

匿名化が廃止されるのなら、貸付先のみならず、担保物件についても公表されることを強く望みます。

 

 


 

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マネオ 2,520,000円 224,747円
クラウドバンク 2,420,000円 213,741円
クリアル 700,000円 691円
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