投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

これで納得!SBISL「かけはし」と「かがやき」の開発リスクの違い

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みなさんこんにちわ、クラウドファンディング投資家のトッティです。

 

実はマネオで110万円被弾(投資額の8%)してまして、これはもう、ある意味マネオファミリーと言えなくもない、そんな気さえしてきました今日この頃です。

 

本日募集開始の「SBISLメガソーラーブリリアントローンファンド1号(かがやき)」、開始から12時間経過しても募集金額7.5億円に対し、申込金額は1.1億円程度ですね。

 

10億円以上の案件も即日満額成立していたSBISLにしてはスローペースです。

 

やっぱり、利回りの低さがネックになっているのかな?

 

みなさんはSBISLの「かけはし」シリーズと「かがやき」シリーズで、利回りが4%違う意味はご存知でしょうか?

 

僕はこれまで不動産鑑定士として太陽光発電事業用地の土地評価にそこそこ関わってきましたので、今回の記事では太陽光発電所の竣工前と竣工後ではリスク(利回り)が大きく違うことを書きたいと思います

 

SBISLメガソーラーブリリアントローンファンド1号(かがやき)の案件分析はコチラ(↓)です。

 

www.investment3000.com

  

 

太陽光発電事業の素地取引の傾向

 

僕の住んでいる千葉県は、急峻な地形の少ない中山間部を多く有している自然的条件から、売電価格が下がる前は太陽光パネル用地としての素地取引が多くありました。

 

ただ、売電価格が下がってきた現在では、素地取引はずいぶん少なくなってきました....。まだチラホラはありますけどね。

 

発電事業は稼働までに膨大な時間と費用がかかる

 

太陽光発電事業って、稼働すれば維持管理費が大きくかからず、安定的に収益を生んでくれるシステムになるのですが、稼働前が超大変です。

 

  • 開発素地となる林地や田(休耕田)の候補地検討
  • 地主との取得交渉→難航する場合あり
  • 素地取得→規模が大きいため総額がかさむ
  • 行政への開発許可申請→行政は仕事がとにかく遅い
  • 土地造成→林地は斜面なので造成費が高い
  • パネル設備設置
  • ようやく施設が稼働

 

上記のとおり、発電施設が稼働して安定した収益を生むまでには、膨大な「時間」と「費用」がかかります。

 

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実際に「SBISLメガソーラーブリリアントローンファンド1号(かがやき)」でも、2016年に事業認可されてから稼働まで3年たってますよね。

 

発電業者の苦悩

 

太陽光発電事業と不動産鑑定士との関りは、素地取得時の土地価格の評価です。

 

大抵の業者は少しでも素地を安く仕入れたいと思っています。なぜなら、その他、造成費などにも莫大な費用がかかるからです。

 

ただ、山を持ってる地主も「どうせ太陽光パネルやるんでしょ?」と、足元を見てふっかけてくることもよくあります。

 

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「山林」として売却するのと「太陽光パネル用地(雑種地)」として売却するのでは、土地価格が全然違ってきますから。

 

また、行政や森林組合との開発許可申請を一つとってみても嫌になるほど時間がかかります。

 

行政の「縦割り社会による信じられないくらいの仕事の遅さ」は、貸付先匿名化を数年間も放置した金融庁を目の当たりにしているソシャレン投資家の皆さんはよく知るところでしょう。

 

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開発までには費用リスク、期間リスクなど様々な困難があるので、開発途中で計画がとん挫してしまうことも珍しくありません。

 

「かけはし7%」「かがやき3%」

 

SBISLメガソーラー系の利回りは、「かけはし」で7%程度(8~9%もあり)、「かがやき」で3%、その差は4%です。

 

「利回り4%は違い過ぎるよ」

 

と思われるでしょうか?

 

でも考えてみてください。竣工前案件は開発がデフォルトするリスクと常に隣り合わせ。

 

開発段階の案件(かけはしシリーズ)に投資するのと、開発後の案件(かがやきシリーズ)に投資するのでは、開発リスクが段違いです。

 

「かけはし」と「かがやき」で利回りが大きく違う理由は、「ただの更地」に投資するのと「稼働している施設」に投資する違い、その差は大きく、利回り4%の差は妥当だと思います。

  

 

利回りの意味が分かったところで、実際に投資するかどうかはまた別問題。

 

個人的には進んで投資はしませんが、SBISL内でうまくリスクマネジメントをしたくなった場合に、「かけはし」と「かがやき」を使い分ければいいかな、思っています。

 

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クラウドファンディング投資額集計

業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,450,000円 34,001円
オーナーズブック 3,300,000円 9,156円
マネオ 2,520,000円 224,747円
クラウドバンク 2,420,000円 213,741円
クリアル 700,000円 691円
LCレンディング 300,000円 5,240円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 200,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
サムライ 50,000円 0円
合計 13,440,000円 504,422円