投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

OwnersBookがあるからソーシャルレンディングは大丈夫だと思う

 

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僕が最も信頼をおいているOwnersBookの新規案件が募集開始です。

 

今回は板橋区のワンルームマンション1棟を担保とした貸付型で、ポイントとしては、

 

  • 担保物件は2018年1月に竣工したので、稼働率は88.9%と90%を下回る
  • LTVは79.2%とやや高め
  • 貸付先の総合不動産会社Zは2期前は税金の修正申告で当期純損失を計上
  • 現行賃料水準は新規賃料水準と同程度で賃料下落リスクは認められない
  • 利回りは1棟貸しで4.5%とコンサバ(保守的)

 

といったところでしょうか。後程もう少し解説します。

 

 

募集案件概要

 

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● 投資対象  : 板橋区マンション第1号ファンド第2回(シニア/メザニンローン)
● 募集総額  : 103,100,000円
● 予定利回り : 4.5%(年換算)
● 予定運用期間: 25ヶ月
● 募集開始日(予定): 2019年1月15日(火)18:00
● 募集終了期日: 2019年1月29日(火)

案件詳細は、下記URLよりアクセスください。
https://www.ownersbook.jp/go/to/20190111163324

東京都板橋区前野町に所在するマンション1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「シニアローン(物件①)/メザニンローン(物件②)」への投資となります。
物件①を所有する総合不動産会社Zに10,300万円(1億300万円)、物件②を所有する総合不動産会社Aに10万円、合計10,310万円(1億310万円)の貸付を行います。

なお、本募集による貸付先1への貸付10,300万円(1億300万円)は、「板橋区新築マンション第1号ファンド第1回(1083口)」における同社への貸付額(元本10,300万円(1億300万円))に対するリファイナンスとして元本支払いに充当され、従来の貸付(1083口)は完済される予定です。

  

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担保物件の概要

 

物件概要


1. 建物状況

2018年1月に建築された地上5階建の賃貸マンションです。維持・管理の状況は良好です。

 

2. 交通・接近条件

東京都板橋区前野町に位置しており、都営地下鉄三田線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

1階から5階までを住居として賃貸しており、15㎡程度のワンルームタイプ計9戸から構成されています。2019年1月11日現在の稼働率は88.9%となっております。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は14,400円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に13,000万円(1億3,000万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額10,300万円(1億300万円)は、そのうちの約79.2%となります。

 

案件担当者からのコメント

 

物件①が所在する東京都板橋区前野町は、都営地下鉄三田線エリアに位置し、東京(大手町)や日比谷・虎ノ門・内幸町エリアに加え、JR山手線を経由して池袋や新宿へもアクセス可能であり、さらに沿線には多くの大学・専門学校等が存在することから、高い住宅需要が見込まれるエリアです。

 

貸付先1である総合不動産会社Zは東京都中央区に所在しております。主な事業は、①土地を仕入れ、住宅等を建設して売却する「不動産開発事業」、及び②不動産の仲介・コンサルティングを行う「不動産仲介・コンサルティング事業」となります。過去3期にわたって経常利益を計上、3期前及び前期は当期純利益を計上して着地しております(*1)。

 

本貸付について:

①総合不動産会社Zの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②総合不動産会社Zによると、返済原資として、物件①の売却の他、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです(*2)。

 

*1 2期前は税金の修正申告を行った結果、当期純損失での着地となっております。

*2 総合不動産会社Zへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

 

不動産鑑定士の見解

 

稼働後1年のため、稼働率が90%を切っていることから、担保物件の評価額(収益価格)はやや低く査定されるはずです。

 

これが原因でLTVがやや高めになっていると推測します。

 

ただし、安定した稼働率を見込める立地条件、建物条件だと思うので、中長期的には安定した稼働率で推移することが予測されます。

 

つまり、稼働率が安定すれば収益価格(DCF法)も上昇するので、その分、担保余力は高まるとみています。

 

以上の分析の結果、今回は15万円投資します。

 

OwnersBookの信頼性は頭一つ抜けている

 

ソーシャルレンディングでは暗い話題が続きます。

 

...が!OwnersBookは物件評価の信頼性がもう別格です。

 

運営会社には日本一の鑑定機関で実績を積んだ百戦錬磨の実務家不動産鑑定士(トッティ氏と一緒に働いていた人もいます)がいるので、maneoとは一味も二味も違います。

 

OwnersBookが倒れることはまずないはずですので、全幅の信頼のもと220万円運用中です。

 

  

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