クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【FANTAS funding】インカム型の注意点と特徴を実データを基に解説

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こんにちわ、トッティです。

 

明日4月11日は18時からFANTAS fundingの新規案件の募集がありますね。

 

今回はこれまでの募集に多かったキャピタル重視型ではなく、「インカム型」の案件となっています。

 

インカムゲインは賃料収入、キャピタルゲインは売却益のことだったね。

 

FANTAS fundingでは、インカムゲインとキャピタルゲインについて次のように説明されてます。

 

  • 東京都渋谷区の区分マンションの1室を取得、運用。
  • 家賃収入を投資家への分配原資へ充当。
  • 売買に伴う損益は劣後匿名組合員(営業者)へ充当。

 

ふむふむ。インカム型は....いいんじゃないでしょうか!

 

インカム型はすなわち純粋な賃料収入なので、空室リスクはあるものの、いくらで売れるか分からないキャピタル重視型よりも安定しています。

 

今回の記事では、

 

  • FANTAS fundingの提示資料の注意点
  • 投資用不動産市場の実データからみたインカムゲインの安定性

 

の2点についてまとめました。

 

  

FANTAS fundingは空室率を考慮していない

 

FANTAS fundingから提示された家賃収入は1,512,000円(月額126,000円)となってますが、これは空室を一切考慮していない収入です。

 

このような収入を潜在総収益といいます。

 

仮に、空室率を5%とした場合(1年のうち18日間が空室の計算)、年間家賃収入は

 

1,512,000円×95%=1,436,400円

 

まで下がります。

 

これを有効総収益といいます。

 

通常の物件評価では、空室率は上記のとおりキャッシュフローで考慮しても、キャップレート(利回り)で考慮しても、どちらでもOKです。

 

ただ、FANTAS fundingの説明文では「空室が発生した場合は分配金が想定を下回るリスクがあります」と記載されてます。

 

なので、FANTAS fundingは空室リスクをキャッシュフローとキャップレートのどちらでも考慮していない、ということになります。

 

ずいぶん楽観的なシナリオですね(苦笑)

 

ただ、仮に空室となったとしても、すぐに新入居が決まれば新たな敷金、礼金収入が見込めるため、空室の全てがマイナスに作用するとは限りません。

 

僕は代々木に2年弱住んでたので、対象物件の近くもよく歩いてましたが、代々木なら多少賃料が高くても入居は決まるかな、とは思います。

 

ただ、対象は大通りと高速道路に近いので、騒音がめっちゃうるさいと思いますけど...まあ、東京都心はそんな物件だらけですよ。

 

FANTAS fundingの物件説明のポイント

 

FANTAS fundingの案件説明のポイントはこちらです。

 

  • インカム型は空室が発生した場合は分配金が想定を下回るリスクがる
  • インカムによる配当が予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当する
  • キャピタルゲインによる分配金の上乗せはない(予定分配率が配当の上限)。
  • 満期後、一括して分配と元本の償還を行う。

 

予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当するとありますので、リスク保全措置は十分考えられてますね。

 

国内投資不動産のインカム・キャピタル収益の推移

 

ここで、ちょっとご紹介したいデータがあります。

 

国内不動産の運用実績からインカムゲイン・キャピタルゲインの推移をグラフ化したものがコチラです(出典:ARES Japan Property Index)。

 

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出典:ARES Japan Property Index 国内不動産のインカム・キャピタルの推移(四半期)

 

  • インカム収益率:賃料利回り
  • キャピタル収益率:物件売却価格
  • 総合収益率:インカム収益率+キャピタル収益率

 

このグラフに使われてるデータはよくある”予測値”や”期待値”ではなく、”現在稼働中”の投資物件が何パーセントで回っているかを示しています。

 

インカム収益率(薄い棒グラフ)は、今回のFANTAS fundingの案件のように純粋な賃料収入のみの利回りのことです。

 

ちなみにインカム収益率は、2002年頃は約6%だったのが、現在は約4%となってますね(グラフは四半期ごとなので、年間ベースは×4倍する)。 

 

一方、キャピタル収益率(濃い棒グラフ)は物件価格で、年によって大きく変動してます。

 

これからわかるとおり、キャピタル収益率はブレ幅が大きくなるけども、インカム収益率は景気に左右されず安定してますね。

 

実例:賃料の遅効性

 

また、実例を使ってインカムゲインの安定性を説明したいと思います。

 

不動産価格は好不況によってけっこう変動します。

 

でも賃料ってなかなか変動しません。例えばみなさんが賃貸マンションに住んでたとして、「地価が10%上がったから、来月から賃料も10%値上げします」なんて、大家さんにいわれたことないですよね。

 

賃料が不動産価格に付従しないことを「賃料の遅効性」といいます。

 

なので、インカムゲインはキャピタルゲインよりも一般的に安定している、ということができます。

 

まとめ

 

データと実例でインカムゲインの安定性をご紹介しました。

 

FANTAS fundingは空室リスクをオンしてない利回りである点は気になりますが、東京都渋谷区の区分所有レジで4.7%はなかなか高い利回りだと思います。

 

空室リスクを除けば、インカムゲインは将来的にも安定しているという性質もかんがみて、今回の投資はありだと思います(私見です)。

 

とはいうものの、最近FANTAS fundingが人気すぎてクリック合戦になり、なかなか投資できないのですが.....一応チャレンジはしてみたいと思います。また失敗したら笑ってやってください。

 

追記)ぶじに投資できました!

   

FANTAS funding

 

 

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。